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Steuerberatung

Zu Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Grundstücksveräußerung

FG Köln 21.3.2018, 3 K 2364/15

Bei den Einkünf­ten aus der Ver­mie­tung ei­ner Im­mo­bi­lie sind Auf­wen­dun­gen als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen, die in Zu­sam­men­hang mit dem Ver­kauf ei­nes nicht zur Einkünf­te­er­zie­lung ge­nutz­ten Wirt­schafts­gu­tes (hier: Ein­fa­mi­li­en­haus) ent­stan­den sind, wenn der Erlös aus die­sem Ver­kauf für den Er­werb der ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie von vor­ne­her­ein vor­ge­se­hen ist und dafür ver­wen­det wird.

Der Sach­ver­halt:

Die Kläge­rin war Ei­gentüme­rin ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das ihr von ih­rem Va­ter ge­gen Einräum­ung ei­nes le­bensläng­li­chen Nießbrauchs­rechts über­tra­gen wor­den war. Der Va­ter und die Mut­ter der Kläge­rin nutz­ten das Ein­fa­mi­li­en­haus auch An­fang 2013 noch zu Wohn­zwe­cken. Eine Miete zahl­ten sie der Kläge­rin nicht. Im Mai 2013 er­warb die Kläge­rin eine noch zu er­rich­tende Ei­gen­tums­woh­nung. Als Kauf­preis wurde mit der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft ein Be­trag i.H.v. 172.000 € ver­ein­bart. Die Ei­gen­tums­woh­nung sollte bis zum 31.5.2014 fer­tig­ge­stellt sein. Die Kläge­rin be­ab­sich­tigte, diese an­schließend an ihre El­tern zu ver­mie­ten.

Zur Fi­nan­zie­rung des Kauf­prei­ses nahm die Kläge­rin bei der F-Bank u.a. ein til­gungs­freies und bis zum 31.8.2014 be­fris­te­tes Dar­le­hen über 60.000 € auf. Die Kläge­rin hatte dem Sach­be­ar­bei­ter in Aus­sicht ge­stellt, bis zu die­sem Ter­min das Ein­fa­mi­li­en­haus ver­kauft zu ha­ben und aus dem Erlös das Dar­le­hen zurück­zu­zah­len. Am 18.10.2013 schloss die Kläge­rin mit den M einen No­tar­ver­trag über den Ver­kauf des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses über 77.500 €. Der Kauf platzte je­doch. Die Käufer zahl­ten we­der den Kauf­preis noch die Kos­ten der Be­ur­kun­dung. Die Zwangs­voll­stre­ckung blieb frucht­los. Der Kläge­rin ent­stan­den auf­grund des­sen Rechts­an­walts­kos­ten i.H.v. 1.168,87 € und No­tar­kos­ten i.H.v. 423,67 €.

Die Ei­gen­tums­woh­nung wurde am 16.5.2014 be­zugs­fer­tig und von der Kläge­rin an ihre El­tern ver­mie­tet. Am 11.7.2014 ge­lang der Kläge­rin, das in­zwi­schen leer ste­hende Ein­fa­mi­li­en­haus für 75.000 € zu ver­kau­fen. Der Ver­trag kam durch eine Im­mo­bi­li­en­mak­le­rin zu­stande, die der Kläge­rin dafür 2.677,50 € in Rech­nung stellte. Nach­dem die Kläge­rin den Ver­kaufs­erlös auf ih­rem Konto er­hal­ten hatte, buchte sie das Geld so­fort um und tilgte da­mit wie von vorn­her­ein vor­ge­se­hen das Dar­le­hen i.H.v. 60.000 €.

In der Ein­kom­men­steu­er­erklärung für 2014 de­kla­rierte die Kläge­rin die Ei­gen­tums­woh­nung als Ver­mie­tungs­ob­jekt. Die ihr im Zu­sam­men­hang mit der Veräußerung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ent­stan­de­nen Kos­ten i.H.v. ins­ge­samt 4.270,04 € machte sie da­bei als Wer­bungs­kos­ten für die Fi­nan­zie­rung des Er­werbs der Ei­gen­tums­woh­nung gel­tend. Das Fi­nanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer für 2014 fest ohne da­bei die an­ge­setz­ten Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen. Der da­ge­gen ein­ge­legte Ein­spruch wies das Fi­nanz­amt als un­begründet zurück. Die da­ge­gen er­ho­bene Klage auf Ab­zug der Auf­wen­dun­gen nun­mehr i.H.v. 3.375 € hatte vor dem FG Er­folg. Die Re­vi­sion wurde zu­ge­las­sen.

Die Gründe:

Die von der Kläge­rin gel­tend ge­mach­ten Auf­wen­dun­gen für die Mak­le­rin, den Rechts­an­walt und den No­tar i.H.v. ins­ge­samt 3.375 € sind gem. § 9 Abs. 1 S. 1 und S. 2 EStG Wer­bungs­kos­ten und bei den Einkünf­ten aus der Ver­mie­tung der Ei­gen­tums­woh­nung an ihre El­tern aus 2014 ab­zu­zie­hen. Auf­wen­dun­gen sind bei der Ein­kunfts­art ab­zu­zie­hen, bei der sie er­wach­sen sind. Es be­darf da­her ei­nes Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hangs zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und ei­ner be­stimm­ten Ein­kunfts­art. Im Streit­fall gehören die im Zu­sam­men­hang mit der Veräußerung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses an­ge­fal­le­nen Mak­ler­kos­ten zu den Fi­nan­zie­rungs­kos­ten der Ei­gen­tums­woh­nung. Der durch die Veräußerung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses er­zielte Erlös ist von vorn­her­ein zur Fi­nan­zie­rung der Ei­gen­tums­woh­nung be­stimmt und tatsäch­lich ver­wen­det wor­den. Das til­gungs­freie be­fris­tete Dar­le­hen über 60.000 € zeigt an­hand des­sen Kon­di­tio­nen, dass es nur zur Zwi­schen­fi­nan­zie­rung ge­dacht war.

Die Ver­wen­dung des Erlöses für die Fi­nan­zie­rung und die Nut­zung der Ei­gen­tums­woh­nung zur Er­zie­lung von Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung begründet den wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Im Streit­fall über­la­gert der Zu­sam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit der Fi­nan­zie­rung und da­mit mit der Einkünf­te­er­zie­lung aus der Ei­gen­tums­woh­nung den eben­falls be­ste­hen­den Zu­sam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit der Veräußerung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Nach dem BFH-Ur­teil vom 11.2.2014 (IX R 22/13) gehören Mak­ler­kos­ten nur mit dem ent­spre­chen­den An­teil zu den Fi­nan­zie­rungs­kos­ten ei­nes an­de­ren Ob­jekts, wenn und so­weit der Erlös von vorn­her­ein zur Fi­nan­zie­rung die­ses Ob­jekts be­stimmt sind und auch tatsäch­lich ver­wen­det wor­den ist. Von dem Erlös i.H.v. 75.000 € sind 60.000 €, also 80 %, zur Rück­zah­lung des Dar­le­hens be­stimmt und ver­wen­det wor­den. Mit­hin sind die Mak­ler­kos­ten i.H.v. 2.677,50 € eben­falls nur zu 80 %, also mit 2.142 € ab­zieh­bar.

Für die Rechts­an­walts- und No­tar­kos­ten gilt im We­sent­li­chen das glei­che wie für die Mak­ler­kos­ten. Auch sie ha­ben einen Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit den Einkünf­ten aus der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Von dem ver­ein­bar­ten Veräußerungs­erlös aus dem ge­platz­ten Kauf­ver­trag sind 77,42 % zur Rück­zah­lung be­stimmt und ver­wen­det wor­den. Die Kos­ten sind da­her auch nur zu 77,42 %, also mit 904,93 € und 423,67 € ab­zieh­bar.

Ob aus dem Ur­teil des BFH vom 11.2.2014, IX R 22/13 als wei­tere Vor­aus­set­zung das zwin­gende Er­for­der­nis ei­ner un­wi­der­ruf­li­chen Verfügung über den Ver­kaufs­erlös ab­zu­lei­ten ist, ist zwei­fel­haft und wird vom FG als nicht er­for­der­lich er­ach­tet, denn der Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang ist ge­ge­ben. An­ders als in der BFH-Sa­che hat die Kläge­rin im vor­lie­gen­den Fall nicht ver­an­lasst, dass der Kauf­preis di­rekt der Bank für die Til­gung des Dar­le­hens zu­kommt, son­dern, dass es auf ihr Konto ein­ge­zahlt wird und sie den Be­trag ent­spre­chend um­bucht. Sie hatte da­her freie Verfügung über den Ver­kaufs­erlös und hätte ihn zu an­de­ren Zwecken ver­wen­den können.

Link­hin­weis:

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