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Zu Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Grundstücksveräußerung

FG Köln 21.3.2018, 3 K 2364/15

Bei den Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie sind Aufwendungen als Werbungskosten zu berücksichtigen, die in Zusammenhang mit dem Verkauf eines nicht zur Einkünfteerzielung genutzten Wirtschaftsgutes (hier: Einfamilienhaus) entstanden sind, wenn der Erlös aus diesem Verkauf für den Erwerb der vermieteten Immobilie von vorneherein vorgesehen ist und dafür verwendet wird.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin war Eigen­tü­me­rin eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das ihr von ihrem Vater gegen Ein­räu­mung eines lebens­läng­li­chen Nießbrauchs­rechts über­tra­gen wor­den war. Der Vater und die Mut­ter der Klä­ge­rin nutz­ten das Ein­fa­mi­li­en­haus auch Anfang 2013 noch zu Wohn­zwe­cken. Eine Miete zahl­ten sie der Klä­ge­rin nicht. Im Mai 2013 erwarb die Klä­ge­rin eine noch zu errich­tende Eigen­tums­woh­nung. Als Kauf­preis wurde mit der Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft ein Betrag i.H.v. 172.000 € ver­ein­bart. Die Eigen­tums­woh­nung sollte bis zum 31.5.2014 fer­tig­ge­s­tellt sein. Die Klä­ge­rin beab­sich­tigte, diese ansch­lie­ßend an ihre Eltern zu ver­mie­ten.

Zur Finan­zie­rung des Kauf­p­rei­ses nahm die Klä­ge­rin bei der F-Bank u.a. ein til­gungs­f­reies und bis zum 31.8.2014 befris­te­tes Dar­le­hen über 60.000 € auf. Die Klä­ge­rin hatte dem Sach­be­ar­bei­ter in Aus­sicht ges­tellt, bis zu die­sem Ter­min das Ein­fa­mi­li­en­haus ver­kauft zu haben und aus dem Erlös das Dar­le­hen zurück­zu­zah­len. Am 18.10.2013 sch­loss die Klä­ge­rin mit den M einen Notar­ver­trag über den Ver­kauf des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses über 77.500 €. Der Kauf platzte jedoch. Die Käu­fer zahl­ten weder den Kauf­preis noch die Kos­ten der Beur­kun­dung. Die Zwangs­voll­st­re­ckung blieb frucht­los. Der Klä­ge­rin ent­stan­den auf­grund des­sen Rechts­an­walts­kos­ten i.H.v. 1.168,87 € und Notar­kos­ten i.H.v. 423,67 €.

Die Eigen­tums­woh­nung wurde am 16.5.2014 bezugs­fer­tig und von der Klä­ge­rin an ihre Eltern ver­mie­tet. Am 11.7.2014 gelang der Klä­ge­rin, das inzwi­schen leer ste­hende Ein­fa­mi­li­en­haus für 75.000 € zu ver­kau­fen. Der Ver­trag kam durch eine Immo­bi­li­en­mak­le­rin zustande, die der Klä­ge­rin dafür 2.677,50 € in Rech­nung stellte. Nach­dem die Klä­ge­rin den Ver­kauf­s­er­lös auf ihrem Konto erhal­ten hatte, buchte sie das Geld sofort um und tilgte damit wie von vorn­he­r­ein vor­ge­se­hen das Dar­le­hen i.H.v. 60.000 €.

In der Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für 2014 dekla­rierte die Klä­ge­rin die Eigen­tums­woh­nung als Ver­mie­tungs­ob­jekt. Die ihr im Zusam­men­hang mit der Ver­äu­ße­rung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ent­stan­de­nen Kos­ten i.H.v. ins­ge­s­amt 4.270,04 € machte sie dabei als Wer­bungs­kos­ten für die Finan­zie­rung des Erwerbs der Eigen­tums­woh­nung gel­tend. Das Finanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer für 2014 fest ohne dabei die ange­setz­ten Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen. Der dage­gen ein­ge­legte Ein­spruch wies das Finanz­amt als unbe­grün­det zurück. Die dage­gen erho­bene Klage auf Abzug der Auf­wen­dun­gen nun­mehr i.H.v. 3.375 € hatte vor dem FG Erfolg. Die Revi­sion wurde zuge­las­sen.

Die Gründe:

Die von der Klä­ge­rin gel­tend gemach­ten Auf­wen­dun­gen für die Mak­le­rin, den Rechts­an­walt und den Notar i.H.v. ins­ge­s­amt 3.375 € sind gem. § 9 Abs. 1 S. 1 und S. 2 EStG Wer­bungs­kos­ten und bei den Ein­künf­ten aus der Ver­mie­tung der Eigen­tums­woh­nung an ihre Eltern aus 2014 abzu­zie­hen. Auf­wen­dun­gen sind bei der Ein­kunfts­art abzu­zie­hen, bei der sie erwach­sen sind. Es bedarf daher eines Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hangs zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und einer bestimm­ten Ein­kunfts­art. Im Streit­fall gehö­ren die im Zusam­men­hang mit der Ver­äu­ße­rung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ange­fal­le­nen Mak­ler­kos­ten zu den Finan­zie­rungs­kos­ten der Eigen­tums­woh­nung. Der durch die Ver­äu­ße­rung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses erzielte Erlös ist von vorn­he­r­ein zur Finan­zie­rung der Eigen­tums­woh­nung bestimmt und tat­säch­lich ver­wen­det wor­den. Das til­gungs­f­reie befris­tete Dar­le­hen über 60.000 € zeigt anhand des­sen Kon­di­tio­nen, dass es nur zur Zwi­schen­fi­nan­zie­rung gedacht war.

Die Ver­wen­dung des Erlö­ses für die Finan­zie­rung und die Nut­zung der Eigen­tums­woh­nung zur Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung begrün­det den wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Im Streit­fall über­la­gert der Zusam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit der Finan­zie­rung und damit mit der Ein­künf­te­er­zie­lung aus der Eigen­tums­woh­nung den eben­falls beste­hen­den Zusam­men­hang der Mak­ler­kos­ten mit der Ver­äu­ße­rung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Nach dem BFH-Urteil vom 11.2.2014 (IX R 22/13) gehö­ren Mak­ler­kos­ten nur mit dem ent­sp­re­chen­den Anteil zu den Finan­zie­rungs­kos­ten eines ande­ren Objekts, wenn und soweit der Erlös von vorn­he­r­ein zur Finan­zie­rung die­ses Objekts bestimmt sind und auch tat­säch­lich ver­wen­det wor­den ist. Von dem Erlös i.H.v. 75.000 € sind 60.000 €, also 80 %, zur Rück­zah­lung des Dar­le­hens bestimmt und ver­wen­det wor­den. Mit­hin sind die Mak­ler­kos­ten i.H.v. 2.677,50 € eben­falls nur zu 80 %, also mit 2.142 € abzieh­bar.

Für die Rechts­an­walts- und Notar­kos­ten gilt im Wesent­li­chen das glei­che wie für die Mak­ler­kos­ten. Auch sie haben einen Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit den Ein­künf­ten aus der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Von dem ver­ein­bar­ten Ver­äu­ße­rung­s­er­lös aus dem geplatz­ten Kauf­ver­trag sind 77,42 % zur Rück­zah­lung bestimmt und ver­wen­det wor­den. Die Kos­ten sind daher auch nur zu 77,42 %, also mit 904,93 € und 423,67 € abzieh­bar.

Ob aus dem Urteil des BFH vom 11.2.2014, IX R 22/13 als wei­tere Vor­aus­set­zung das zwin­gende Erfor­der­nis einer unwi­der­ruf­li­chen Ver­fü­gung über den Ver­kauf­s­er­lös abzu­lei­ten ist, ist zwei­fel­haft und wird vom FG als nicht erfor­der­lich erach­tet, denn der Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang ist gege­ben. Anders als in der BFH-Sache hat die Klä­ge­rin im vor­lie­gen­den Fall nicht ver­an­lasst, dass der Kauf­preis direkt der Bank für die Til­gung des Dar­le­hens zukommt, son­dern, dass es auf ihr Konto ein­ge­zahlt wird und sie den Betrag ent­sp­re­chend umbucht. Sie hatte daher freie Ver­fü­gung über den Ver­kauf­s­er­lös und hätte ihn zu ande­ren Zwe­cken ver­wen­den kön­nen.

Link­hin­weis:

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