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Zur Übertragung ohne Übernahme der Darlehen des Rechtsvorgängers

BFH v. 3.9.2019 - IX R 8/18

Ein unentgeltlicher Erwerb i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG liegt vor, wenn im Rahmen der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge dem Übergeber ein (dingliches) Wohnrecht eingeräumt wird und die durch Grundschulden auf dem Grundstück abgesicherte Darlehen des Rechtsvorgängers nicht übernommen werden. Nachträgliche Anschaffungskosten entstehen nicht, wenn der Erwerber eines Grundstücks zwecks Löschung eines Grundpfandrechts Schulden tilgt, die er zunächst nicht vom Übergeber übernommen hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte am 27.10.2004 im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­folge von ihrer Mut­ter unter Über­nahme der in Abtei­lung III des Grund­buchs ein­ge­tra­ge­nen Grund­schul­den über ins­ge­s­amt 400.000 DM ein Grund­stück erwor­ben. Nicht über­nom­men wur­den von ihr die den Grund­schul­den zugrunde lie­gen­den Dar­le­hen. Diese wur­den nach der Grund­stücks­über­tra­gung wei­ter­hin von ihrer Mut­ter bedi­ent. Zug­leich mit der Über­tra­gung des Grund­stücks bes­tellte die Klä­ge­rin ihrer Mut­ter und deren dama­li­gen Lebens­ge­fähr­ten ein lebens­lan­ges ding­li­ches Wohn­recht.

Am 14.09.2007 ver­äu­ßerte die Klä­ge­rin das gesamte Grund­stück zu einem Kauf­preis i.H.v. 530.000 €. Die Ver­äu­ße­rung erfolgte las­ten­f­rei. Vom Kauf­preis ent­fie­len 15.000 € auf den Ver­kauf "bewe­g­li­cher Güter". Von dem auf dem Nota­ran­d­er­konto hin­ter­leg­ten Kauf­preis wur­den die durch die Grund­schul­den besi­cher­ten Dar­le­hen i.H.v. 265.748 € bedi­ent. Der Rest­kauf­preis i.H.v. rund 264.250 € wurde an die Klä­ge­rin aus­ge­kehrt.

Das Finanz­amt ver­steu­erte einen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn nach § 23 EStG, da eine Steu­er­be­f­rei­ung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht ein­g­reife, denn das Grund­stück sei nicht im Jahr der Ver­äu­ße­rung sowie in den bei­den Vor­jah­ren von der Klä­ge­rin zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wor­den. Die hier­ge­gen gerich­tete Klage blieb vor allen Instan­zen erfolg­los.

Gründe:
Das FG ist zutref­fend von einem unent­gelt­li­chen Erwerb der Klä­ge­rin und von einer Ver­äu­ße­rung inn­er­halb der zehn­jäh­ri­gen Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aus­ge­gan­gen. Wei­ter hat das FG auf der Grund­lage sei­ner tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen zutref­fend eine den Steu­er­tat­be­stand aus­sch­lie­ßende Selbst­nut­zung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nur hin­sicht­lich des Neben­ge­bäu­des ange­nom­men. Es hat sch­ließ­lich auch den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn zutref­fend ermit­telt und die von der Klä­ge­rin aus dem Kauf­preis beg­li­che­nen Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten nicht als (nach­träg­li­che) Anschaf­fungs­kos­ten der Immo­bi­lie ein­ge­ord­net. Auch Ver­äu­ße­rungs­kos­ten nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 3 EStG lie­gen inso­weit nicht vor.

Die Klä­ge­rin hatte das Eigen­tum an dem Grund­stück bereits im Jahr 2004 unent­gelt­lich durch Schen­kung erwor­ben. Der Erwerbs­vor­gang war sein­er­zeit abge­sch­los­sen. Die Til­gung war nicht auf eine Ver­schaf­fung oder Erwei­te­rung der ding­li­chen Ver­fü­g­ungs­macht gerich­tet. Bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tung ent­fiel die Ablö­se­zah­lung allein auf die Til­gung der den Grund­schul­den zugrunde lie­gen­den Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten und nicht auf die Anschaf­fung des Grund­stücks.

Eine Ein­ord­nung der Til­gungs­be­träge als Ver­äu­ße­rungs­kos­ten schied eben­falls aus. Ver­äu­ße­rungs­kos­ten sind näm­lich alle durch den Ver­äu­ße­rungs­vor­gang ver­an­lass­ten Kos­ten, die nicht zu den nach­träg­li­chen Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten gehö­ren und auch nicht im Rah­men einer steu­er­lich rele­van­ten Zwi­schen­nut­zung Betriebs­aus­ga­ben oder Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung dar­s­tel­len oder wegen pri­va­ter Nut­zung nach § 12 EStG nicht abzieh­bar sind. Abzieh­bar sind danach die durch die Ver­äu­ße­rung des Wirt­schafts­gu­tes ver­an­lass­ten Auf­wen­dun­gen.

Die strei­ti­gen Auf­wen­dun­gen der Klä­ge­rin waren jedoch nicht durch die Ver­äu­ße­rung ver­an­lasst. Viel­mehr hatte sie pri­vate Ver­bind­lich­kei­ten ihrer Mut­ter mit dem Ver­äu­ße­rung­s­er­lös getilgt. Diese Ver­wen­dung der erlang­ten Mit­tel stand mit der Ver­äu­ße­rung weder unmit­tel­bar noch mit­tel­bar in Zusam­men­hang. Die Zah­lung hatte sich zudem zeit­lich - durch Ein­zah­lung auf ein Ander­konto - nach der Ver­äu­ße­rung abge­spielt und hat auch kei­nen Nie­der­schlag im Kauf­ver­trag zwi­schen Ver­äu­ße­rer und Erwer­ber gefun­den. Die bloße Ver­wen­dung des Ver­äu­ße­rung­s­er­lö­ses zur Til­gung pri­va­ter Ver­bind­lich­kei­ten nach der Ver­äu­ße­rung führte nicht zur Ent­ste­hung von Ver­äu­ße­rungs­kos­ten i.S.v. § 23 Abs. 3 EStG.
 

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