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Darlehenszinsen für nießbrauchsbelastetes Grundstück vorweggenommene Werbungskosten

FG Baden-Württemberg 25.4.2017, 5 K 763/15

Der Er­wer­ber ei­nes mit einem Nießbrauchs­recht be­las­te­ten Grundstücks kann die Schuld­zin­sen für die An­schaf­fungs­kos­ten als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zie­hen.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger er­warb zu­sam­men mit sei­ner Schwes­ter im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­folge im Jahr 1995 von sei­ner Mut­ter so­wie im Jahr 2008 von sei­ner Tante ein be­bau­tes Grundstück zu Mit­ei­gen­tum i.H.v. je 50 %. Das auf­ste­hende Gebäude um­fasst eine klei­nere La­den­ein­heit und sechs Miet­woh­nun­gen.

Die Mut­ter des Klägers be­hielt sich und ih­rem Ehe­mann den le­bensläng­li­chen Nießbrauch vor. Die Tante des Klägers be­hielt sich eben­falls den le­bensläng­li­chen Nießbrauch vor. Nach­dem der Va­ter des Klägers ver­stor­ben war, stan­den die Nießbrauchs­rechte der Mut­ter und der Tante je zur Hälfte zu, die das Grundstück ge­mein­schaft­lich ver­mie­te­ten.

Im Jahr 2011 er­warb der Kläger von sei­ner Schwes­ter de­ren hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem nießbrauchs­be­las­te­ten Grundstück zum Kauf­preis von 250.000 €. Die für die­sen Grundstücks­an­teil vom Kläger bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung als vor­weg­ge­nom­mene Wer­bungs­kos­ten erklärten Ab­set­zun­gen für Ab­nut­zung (AfA) und Schuld­zin­sen er­kannte das Fi­nanz­amt nicht an.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage teil­weise statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che zu­ge­las­sen. Sie ist be­reits anhängig und wird dort un­ter dem Az. IX R 20/17 geführt.

Die Gründe:
Die Dar­le­hens­zin­sen, nicht je­doch die AfA sind als vor­weg­ge­nom­mene Wer­bungs­kos­ten an­zu­er­ken­nen.

In den vom BFH bis­her ent­schie­de­nen Fällen zur Berück­sich­ti­gung von Wer­bungs­kos­ten bei einem mit einem le­bens­lan­gen Nießbrauch be­las­te­ten Grundstück ist die Berück­sich­ti­gung beim Grundstücks­ei­gentümer je­weils am Nach­weis ei­nes aus­rei­chend be­stimm­ten wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hangs zwi­schen den gel­tend ge­mach­ten Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art ge­schei­tert, in de­ren Rah­men der Ab­zug be­gehrt wurde. Laut BFH fehlt es re­gelmäßig an der Ab­sicht, Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu er­zie­len, wenn der Steu­er­pflich­tige Auf­wen­dun­gen für eine Im­mo­bi­lie tätigt, die eine an­dere Per­son zu nut­zen be­rech­tigt und ein Ende der Nut­zung nicht ab­seh­bar ist. Die Un­ge­wiss­heit über den ge­nauen Be­ginn der Einkünf­te­er­zie­lung ist bei der Be­ur­tei­lung der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aber kein ab­so­lu­tes Aus­schluss­kri­te­rium. Dem zeit­li­chen Zu­sam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der späte­ren Ver­mie­tung kommt le­dig­lich in­di­zi­elle Be­deu­tung zu.

In­so­fern kann beim Steu­er­pflich­ti­gen auch dann die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht be­jaht wer­den, wenn das kon­krete Ende des Nießbrauchs im Streit­jahr noch nicht ab­seh­bar ist. Dies ist der Fall, wenn trotz des noch nicht fest­ste­hen­den Be­ginns der Einkünf­te­er­zie­lung auf­grund wei­te­rer äußerer Umstände keine Zwei­fel daran be­ste­hen, dass der Steu­er­pflich­tige be­reits im Streit­jahr be­ab­sich­tigt, nach dem Weg­fall des recht­li­chen Hin­der­nis­ses steu­er­pflich­tige Einkünfte zu er­zie­len. So liegt der Fall hier. Es be­ste­hen nach dem glaub­haf­ten Vor­trag des Klägers keine Zwei­fel daran, dass der Kläger be­reits im Streit­jahr be­ab­sich­tigte, nach dem Weg­fall der Nießbrauch­rechte zu­guns­ten sei­ner Mut­ter und sei­ner Tante mit dem streit­ge­genständ­li­chen Grundstück Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu er­zie­len.

Hätte der Kläger hin­ge­gen die Ab­sicht ge­habt, sei­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Grundstück zu veräußern, so hätte der Er­werb des hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils von sei­ner Schwes­ter we­nig Sinn ge­macht, denn sie hätten das Grundstück auch ge­mein­sam veräußern können. Auch eine nicht zu steu­er­pflich­ti­gen Einkünf­ten führende zukünf­tige Nut­zung des Grundstücks durch den Kläger (z.B. zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken) kann aus­ge­schlos­sen wer­den. Im Ge­gen­satz zu Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen, die sich be­reits auf das Jahr ih­rer Ausführung und da­mit auf einen Zeit­raum be­zie­hen, in dem noch nicht der Ei­gentümer des Grundstücks, son­dern al­lein der Nießbrauchs­be­rech­tigte Ver­mie­tungs­einkünfte er­zielt, han­delt es sich bei den An­schaf­fungs­kos­ten für das Grundstück und den da­mit im Zu­sam­men­hang ste­hen­den Fi­nan­zie­rungs­kos­ten um Auf­wen­dun­gen, die aus­schließlich im Hin­blick auf die in der Zu­kunft be­ab­sich­tigte Ver­mie­tung getätigt wer­den.

Die gel­tend ge­machte AfA kann je­doch nicht bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt wer­den. Die AfA be­zieht sich auf die Ab­nut­zung des Gebäudes. Im Streit­jahr 2013 ha­ben die Nießbrauchs­be­rech­tig­ten (Mut­ter und Tante des Klägers) das Gebäude zur Er­zie­lung von Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ge­nutzt. Al­lein sie wa­ren da­her zur Gel­tend­ma­chung von AfA auf das Gebäude be­rech­tigt. Da der Kläger im Jahr 2013 (noch) keine Ver­mie­tungs­einkünfte mit der ent­gelt­lich er­wor­be­nen Grundstückshälfte er­zielt hat, fehlt es bei ihm am wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hang zwi­schen dem durch die AfA ab­ge­bil­de­ten Wert­ver­zehr und den in der Zu­kunft be­ab­sich­tig­ten Ver­mie­tungs­einkünf­ten.

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