deen
Nexia Ebner Stolz

Darlehenszinsen für nießbrauchsbelastetes Grundstück vorweggenommene Werbungskosten

FG Baden-Württemberg 25.4.2017, 5 K 763/15

Der Erwerber eines mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Grundstücks kann die Schuldzinsen für die Anschaffungskosten als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger erwarb zusam­men mit sei­ner Schwes­ter im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­folge im Jahr 1995 von sei­ner Mut­ter sowie im Jahr 2008 von sei­ner Tante ein bebau­tes Grund­stück zu Mit­ei­gen­tum i.H.v. je 50 %. Das auf­ste­hende Gebäude umfasst eine klei­nere Laden­ein­heit und sechs Miet­woh­nun­gen.

Die Mut­ter des Klä­gers behielt sich und ihrem Ehe­mann den lebens­läng­li­chen Nießbrauch vor. Die Tante des Klä­gers behielt sich eben­falls den lebens­läng­li­chen Nießbrauch vor. Nach­dem der Vater des Klä­gers ver­s­tor­ben war, stan­den die Nießbrauchs­rechte der Mut­ter und der Tante je zur Hälfte zu, die das Grund­stück gemein­schaft­lich ver­mie­te­ten.

Im Jahr 2011 erwarb der Klä­ger von sei­ner Schwes­ter deren hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem nießbrauchs­be­las­te­ten Grund­stück zum Kauf­preis von 250.000 €. Die für die­sen Grund­stück­s­an­teil vom Klä­ger bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung als vor­weg­ge­nom­mene Wer­bungs­kos­ten erklär­ten Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) und Schuld­zin­sen erkannte das Finanz­amt nicht an.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage teil­weise statt. Die Revi­sion zum BFH wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che zuge­las­sen. Sie ist bereits anhän­gig und wird dort unter dem Az. IX R 20/17 geführt.

Die Gründe:
Die Dar­le­hens­zin­sen, nicht jedoch die AfA sind als vor­weg­ge­nom­mene Wer­bungs­kos­ten anzu­er­ken­nen.

In den vom BFH bis­her ent­schie­de­nen Fäl­len zur Berück­sich­ti­gung von Wer­bungs­kos­ten bei einem mit einem lebens­lan­gen Nießbrauch belas­te­ten Grund­stück ist die Berück­sich­ti­gung beim Grund­stücks­ei­gen­tü­mer jeweils am Nach­weis eines aus­rei­chend bestimm­ten wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen den gel­tend gemach­ten Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art geschei­tert, in deren Rah­men der Abzug begehrt wurde. Laut BFH fehlt es regel­mä­ßig an der Absicht, Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu erzie­len, wenn der Steu­erpf­lich­tige Auf­wen­dun­gen für eine Immo­bi­lie tätigt, die eine andere Per­son zu nut­zen berech­tigt und ein Ende der Nut­zung nicht abseh­bar ist. Die Unge­wiss­heit über den genauen Beginn der Ein­künf­te­er­zie­lung ist bei der Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aber kein abso­lu­tes Aus­schluss­kri­te­rium. Dem zeit­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der spä­te­ren Ver­mie­tung kommt ledig­lich indi­zi­elle Bedeu­tung zu.

Inso­fern kann beim Steu­erpf­lich­ti­gen auch dann die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bejaht wer­den, wenn das kon­k­rete Ende des Nießbrauchs im Streit­jahr noch nicht abseh­bar ist. Dies ist der Fall, wenn trotz des noch nicht fest­ste­hen­den Beginns der Ein­künf­te­er­zie­lung auf­grund wei­te­rer äuße­rer Umstände keine Zwei­fel daran beste­hen, dass der Steu­erpf­lich­tige bereits im Streit­jahr beab­sich­tigt, nach dem Weg­fall des recht­li­chen Hin­der­nis­ses steu­erpf­lich­tige Ein­künfte zu erzie­len. So liegt der Fall hier. Es beste­hen nach dem glaub­haf­ten Vor­trag des Klä­gers keine Zwei­fel daran, dass der Klä­ger bereits im Streit­jahr beab­sich­tigte, nach dem Weg­fall der Nießbrauch­rechte zuguns­ten sei­ner Mut­ter und sei­ner Tante mit dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stück Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu erzie­len.

Hätte der Klä­ger hin­ge­gen die Absicht gehabt, sei­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem Grund­stück zu ver­äu­ßern, so hätte der Erwerb des hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tum­s­an­teils von sei­ner Schwes­ter wenig Sinn gemacht, denn sie hät­ten das Grund­stück auch gemein­sam ver­äu­ßern kön­nen. Auch eine nicht zu steu­erpf­lich­ti­gen Ein­künf­ten füh­r­ende zukünf­tige Nut­zung des Grund­stücks durch den Klä­ger (z.B. zu eige­nen Wohn­zwe­cken) kann aus­ge­sch­los­sen wer­den. Im Gegen­satz zu Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen, die sich bereits auf das Jahr ihrer Aus­füh­rung und damit auf einen Zei­traum bezie­hen, in dem noch nicht der Eigen­tü­mer des Grund­stücks, son­dern allein der Nießbrauchs­be­rech­tigte Ver­mie­tungs­ein­künfte erzielt, han­delt es sich bei den Anschaf­fungs­kos­ten für das Grund­stück und den damit im Zusam­men­hang ste­hen­den Finan­zie­rungs­kos­ten um Auf­wen­dun­gen, die aus­sch­ließ­lich im Hin­blick auf die in der Zukunft beab­sich­tigte Ver­mie­tung getä­tigt wer­den.

Die gel­tend gemachte AfA kann jedoch nicht bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt wer­den. Die AfA bezieht sich auf die Abnut­zung des Gebäu­des. Im Streit­jahr 2013 haben die Nießbrauchs­be­rech­tig­ten (Mut­ter und Tante des Klä­gers) das Gebäude zur Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung genutzt. Allein sie waren daher zur Gel­tend­ma­chung von AfA auf das Gebäude berech­tigt. Da der Klä­ger im Jahr 2013 (noch) keine Ver­mie­tungs­ein­künfte mit der ent­gelt­lich erwor­be­nen Grund­stücks­hälfte erzielt hat, fehlt es bei ihm am wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen dem durch die AfA abge­bil­de­ten Wert­ver­zehr und den in der Zukunft beab­sich­tig­ten Ver­mie­tungs­ein­künf­ten.

Link­hin­weis:



nach oben