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Gewerblicher Grundstückshandel bei einem geplanten Objekt

BFH 5.4.2017, X R 6/15

Auch ein gewerblicher Grundstückshandel setzt Gewinnerzielungsabsicht voraus, welche nachträglich wieder entfallen kann. Wird der Betrieb weder umstrukturiert noch aufgegeben, kommt es zum Strukturwandel zur Liebhaberei.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger war als Ver­mes­sung­sin­ge­nieur tätig. Im Jahre 1991 beauf­tragte eine Gemeinde sein Büro mit der allei­ni­gen Pla­nung und Ver­mes­sung bzgl. der Ersch­lie­ßung eines Gewer­be­ge­biets in einem Bal­lungs­ge­biet in der ehe­ma­li­gen DDR. Auf­grund die­ser Tätig­keit wur­den dem Klä­ger die Ver­hält­nisse des Gewer­be­ge­biets bekannt. Im Juli 1992 stellte der Klä­ger einen Bau­an­trag für ein rd. 2.500 qm gro­ßes Grund­stück für den geplan­ten Bau eines Büro- und Boar­ding­hau­ses. Im glei­chen Monat erwarb er das Grund­stück für rd. 150.000 € ein­sch­ließ­lich der Anschaf­fungs­ne­ben­kos­ten. In der Fol­ge­zeit ver­suchte der Klä­ger, das Objekt (das Grund­stück sowie das noch zu errich­tende Gebäude) zu ver­äu­ßern.

Im Jahr 1993 bekun­dete eine Firma Inter­esse am Erwerb der geplan­ten Immo­bi­lie nach Fer­tig­stel­lung. Ein vor­läu­fi­ger Grund­stücks­kauf­ver­trag sah die Errich­tung eines Roh­baus auf dem Grund­stück sowie die Ver­äu­ße­rung des gesam­ten Objekts zu einem Gesamt­preis von 1,8 Mio. DM vor. Ende des Jah­res 1994 nahm die Firma jedoch Abstand von dem Kauf. Der Antrag des Klä­gers auf Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung wurde am im Mai 1995 zurück­ge­wie­sen. Seit­her hat der Klä­ger ver­sucht, das unbe­baute Grund­stück zu ver­kau­fen oder zu ver­mie­ten. Ange­dachte Pro­jekte, der Bau und Ver­kauf zum Betrieb einer Tank­s­telle sowie der Ver­kauf zum Betrieb eines Out­let­cen­ters zer­schlu­gen sich. Trotz Inse­rie­rung im Inter­net wurde das Grund­stück bis zu der 2014 statt­fin­den­den münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem FG nicht ver­äu­ßert.

Seit 1992 machte der Klä­ger die im Wesent­li­chen auf Schuld­zin­sen beru­hen­den Ver­luste aus dem Grund­stück steu­er­lich gel­tend, zunächst als sol­che aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, spä­ter aus Gewer­be­be­trieb in Gestalt eines gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels. Das Finanz­amt stufte bis 2003 die Ein­künfte, teil­weise vor­läu­fig, wei­ter­hin als sol­che aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ein, folgte für 2004 jedoch mit einem unter dem Vor­be­halt der Nach­prü­fung ste­hen­den Bescheid der wie­derum auf gewerb­li­che Ein­künfte lau­ten­den Erklär­ung des Klä­gers. In der Steue­r­er­klär­ung für das Jahr 2005 bean­tragte der Klä­ger die Aner­ken­nung eines Ver­lus­tes aus gewerb­li­chem Grund­stücks­han­del i.H.v. ins­ge­s­amt rd. 107.000 €. Darin ist ein Betrag i.H.v. rd. 106.800 € für die Teil­wert­ab­sch­rei­bung des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stücks auf einen durch das Gut­ach­ten eines Bau­sach­ver­stän­di­gen ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert von 42.000€ ent­hal­ten. Das Finanz­amt erkannte den Ver­lust nicht an.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion des Finanzamts hob der BFH das Urteil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Der Klä­ger hat im Streit­jahr 2005 kei­nen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del betrie­ben. Daher war auch kein Ver­lust aus gewerb­li­chem Grund­stücks­han­del zu berück­sich­ti­gen.

Selbst wenn der Klä­ger einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del unter­hal­ten haben sollte, wäre in der Fol­ge­zeit noch vor dem Streit­jahr die Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht fort­ge­fal­len und der Betrieb im Wege des Struk­tur­wan­dels zum Lieb­ha­be­rei­be­trieb gewor­den. Allein der Fort­fall der Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht in einem beste­hen­den Betrieb bewirkt zwar noch keine Betriebs­auf­gabe, jedoch einen erfolgs­neu­tra­len Struk­tur­wan­del vom Gewer­be­be­trieb zur Lieb­ha­be­rei. Die Wirt­schafts­gü­ter des Betriebs­ver­mö­gens blei­ben sog. "ein­ge­fro­re­nes Betriebs­ver­mö­gen" und die stil­len Reser­ven wer­den auf den Zeit­punkt des Über­gangs zur Lieb­ha­be­rei nach § 8 VO zu § 180 Abs. 2 AO geson­dert fest­ge­s­tellt.

Vor­lie­gend war die Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht nach­träg­lich ent­fal­len. Nach­dem die an dem Grund­stück inter­es­sierte Firma 1994 das Pro­jekt abge­sagt hatte, hatte sich der ursprüng­lich ver­folgte Plan zer­schla­gen. Spä­tes­tens mit die­sem Zeit­punkt begann eine kon­ti­nu­ier­li­che Ver­lust­pe­riode. Nicht nur ver­lor das Grund­stück selbst bis zum Streit­jahr objek­tiv erheb­lich an Wert, son­dern es erwies sich als unmög­lich, ein ande­res gewinn­brin­gen­des Bebau­ungs- und Ver­wer­tungs­kon­zept zu fin­den. Der Klä­ger musste vor einem Miss­er­folg sei­nes Plans gewarnt sein und sich über­le­gen, wie er wei­ter ver­fah­ren wollte. Statt­des­sen hatte er auf die zuneh­men­den Ver­mark­tungs­schwie­rig­kei­ten nur unzu­rei­chend rea­giert und mit dem Unter­las­sen geeig­ne­ter neuer Pla­nun­gen zu erken­nen gege­ben, dass die (etwaige) Betriebs­füh­rung nicht mehr ernst­lich auf eine am Markt erfolg­rei­che Tätig­keit gerich­tet war.

Tat­säch­lich hatte der Klä­ger auch inn­er­halb einer großz­ü­gig ver­stan­de­nen Anlauf­zeit von ins­ge­s­amt 22 Jah­ren nach dem Ankauf des Grund­stücks nichts unter­nom­men, was als geeig­nete Grund­stücks­ent­wick­lungs­maß­nahme ver­stan­den wer­den könnte. Zumin­dest zum Ende der Anlauf­zeit hätte er andere Vor­stel­lun­gen ent­wi­ckeln müs­sen, wie er sei­nen (etwai­gen) gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del doch noch zum wirt­schaft­li­chen Erfolg füh­ren könnte. Dage­gen hatte der Klä­ger die Ange­le­gen­heit im Wesent­li­chen sich selbst über­las­sen und mehr auf glück­li­che Umstände gebaut als kon­k­re­ten Plä­nen Gestalt ver­lie­hen. Seine Akti­vi­tä­ten ersc­höpf­ten sich in einer durch die Rea­li­tät ersicht­lich nicht gedeck­ten Hoff­nung, durch Inse­rate einen Zufalls­tref­fer zu erzie­len.

Das Motiv des Klä­gers lag offen­bar in der Erwar­tung, dass die Immo­bi­li­en­p­reise über einen sehr lan­gen Zei­traum, ggf. auch über mehr als zehn Jahre hin­weg, wie­der stei­gen wür­den. Grund­stücks­ve­r­äu­ße­run­gen nach einer der­ar­tig lan­gen Halte­phase sind aber nach der aus § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erkenn­ba­ren Wer­tung regel­mä­ßig pri­va­ter Natur. Eine dar­auf gerich­tete Absicht stellt daher keine Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht im Rah­men eines etwai­gen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels dar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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