de en
Nexia Ebner Stolz

Steuerberatung

Gewerblicher Grundstückshandel bei einem geplanten Objekt

BFH 5.4.2017, X R 6/15

Auch ein ge­werb­li­cher Grundstücks­han­del setzt Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht vor­aus, wel­che nachträglich wie­der ent­fal­len kann. Wird der Be­trieb we­der um­struk­tu­riert noch auf­ge­ge­ben, kommt es zum Struk­tur­wan­del zur Lieb­ha­be­rei.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger war als Ver­mes­sungs­in­ge­nieur tätig. Im Jahre 1991 be­auf­tragte eine Ge­meinde sein Büro mit der al­lei­ni­gen Pla­nung und Ver­mes­sung bzgl. der Er­schließung ei­nes Ge­wer­be­ge­biets in einem Bal­lungs­ge­biet in der ehe­ma­li­gen DDR. Auf­grund die­ser Tätig­keit wur­den dem Kläger die Verhält­nisse des Ge­wer­be­ge­biets be­kannt. Im Juli 1992 stellte der Kläger einen Bau­an­trag für ein rd. 2.500 qm großes Grundstück für den ge­plan­ten Bau ei­nes Büro- und Boar­ding­hau­ses. Im glei­chen Mo­nat er­warb er das Grundstück für rd. 150.000 € ein­schließlich der An­schaf­fungs­ne­ben­kos­ten. In der Fol­ge­zeit ver­suchte der Kläger, das Ob­jekt (das Grundstück so­wie das noch zu er­rich­tende Gebäude) zu veräußern.

Im Jahr 1993 be­kun­dete eine Firma In­ter­esse am Er­werb der ge­plan­ten Im­mo­bi­lie nach Fer­tig­stel­lung. Ein vorläufi­ger Grundstücks­kauf­ver­trag sah die Er­rich­tung ei­nes Roh­baus auf dem Grundstück so­wie die Veräußerung des ge­sam­ten Ob­jekts zu einem Ge­samt­preis von 1,8 Mio. DM vor. Ende des Jah­res 1994 nahm die Firma je­doch Ab­stand von dem Kauf. Der An­trag des Klägers auf Er­tei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung wurde am im Mai 1995 zurück­ge­wie­sen. Seit­her hat der Kläger ver­sucht, das un­be­baute Grundstück zu ver­kau­fen oder zu ver­mie­ten. An­ge­dachte Pro­jekte, der Bau und Ver­kauf zum Be­trieb ei­ner Tank­stelle so­wie der Ver­kauf zum Be­trieb ei­nes Out­let­cen­ters zer­schlu­gen sich. Trotz In­se­rie­rung im In­ter­net wurde das Grundstück bis zu der 2014 statt­fin­den­den münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem FG nicht veräußert.

Seit 1992 machte der Kläger die im We­sent­li­chen auf Schuld­zin­sen be­ru­hen­den Ver­luste aus dem Grundstück steu­er­lich gel­tend, zunächst als sol­che aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, später aus Ge­wer­be­be­trieb in Ge­stalt ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels. Das Fi­nanz­amt stufte bis 2003 die Einkünfte, teil­weise vorläufig, wei­ter­hin als sol­che aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ein, folgte für 2004 je­doch mit einem un­ter dem Vor­be­halt der Nachprüfung ste­hen­den Be­scheid der wie­derum auf ge­werb­li­che Einkünfte lau­ten­den Erklärung des Klägers. In der Steu­er­erklärung für das Jahr 2005 be­an­tragte der Kläger die An­er­ken­nung ei­nes Ver­lus­tes aus ge­werb­li­chem Grundstücks­han­del i.H.v. ins­ge­samt rd. 107.000 €. Darin ist ein Be­trag i.H.v. rd. 106.800 € für die Teil­wert­ab­schrei­bung des streit­ge­genständ­li­chen Grundstücks auf einen durch das Gut­ach­ten ei­nes Bau­sach­verständi­gen er­mit­tel­ten Ver­kehrs­wert von 42.000€ ent­hal­ten. Das Fi­nanz­amt er­kannte den Ver­lust nicht an.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Auf die Re­vi­sion des Fi­nanz­amts hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Der Kläger hat im Streit­jahr 2005 kei­nen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del be­trie­ben. Da­her war auch kein Ver­lust aus ge­werb­li­chem Grundstücks­han­del zu berück­sich­ti­gen.

Selbst wenn der Kläger einen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del un­ter­hal­ten ha­ben sollte, wäre in der Fol­ge­zeit noch vor dem Streit­jahr die Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht fort­ge­fal­len und der Be­trieb im Wege des Struk­tur­wan­dels zum Lieb­ha­be­rei­be­trieb ge­wor­den. Al­lein der Fort­fall der Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht in einem be­ste­hen­den Be­trieb be­wirkt zwar noch keine Be­triebs­auf­gabe, je­doch einen er­folgs­neu­tra­len Struk­tur­wan­del vom Ge­wer­be­be­trieb zur Lieb­ha­be­rei. Die Wirt­schaftsgüter des Be­triebs­vermögens blei­ben sog. "ein­ge­fro­re­nes Be­triebs­vermögen" und die stil­len Re­ser­ven wer­den auf den Zeit­punkt des Überg­angs zur Lieb­ha­be­rei nach § 8 VO zu § 180 Abs. 2 AO ge­son­dert fest­ge­stellt.

Vor­lie­gend war die Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht nachträglich ent­fal­len. Nach­dem die an dem Grundstück in­ter­es­sierte Firma 1994 das Pro­jekt ab­ge­sagt hatte, hatte sich der ur­sprüng­lich ver­folgte Plan zer­schla­gen. Spätes­tens mit die­sem Zeit­punkt be­gann eine kon­ti­nu­ier­li­che Ver­lust­pe­riode. Nicht nur ver­lor das Grundstück selbst bis zum Streit­jahr ob­jek­tiv er­heb­lich an Wert, son­dern es er­wies sich als unmöglich, ein an­de­res ge­winn­brin­gen­des Be­bau­ungs- und Ver­wer­tungs­kon­zept zu fin­den. Der Kläger mus­ste vor einem Miss­er­folg sei­nes Plans ge­warnt sein und sich über­le­gen, wie er wei­ter ver­fah­ren wollte. Statt­des­sen hatte er auf die zu­neh­men­den Ver­mark­tungs­schwie­rig­kei­ten nur un­zu­rei­chend rea­giert und mit dem Un­ter­las­sen ge­eig­ne­ter neuer Pla­nun­gen zu er­ken­nen ge­ge­ben, dass die (et­waige) Be­triebsführung nicht mehr ernst­lich auf eine am Markt er­folg­rei­che Tätig­keit ge­rich­tet war.

Tatsäch­lich hatte der Kläger auch in­ner­halb ei­ner großzügig ver­stan­de­nen An­lauf­zeit von ins­ge­samt 22 Jah­ren nach dem An­kauf des Grundstücks nichts un­ter­nom­men, was als ge­eig­nete Grundstücks­ent­wick­lungsmaßnahme ver­stan­den wer­den könnte. Zu­min­dest zum Ende der An­lauf­zeit hätte er an­dere Vor­stel­lun­gen ent­wi­ckeln müssen, wie er sei­nen (et­wai­gen) ge­werb­li­chen Grundstücks­han­del doch noch zum wirt­schaft­li­chen Er­folg führen könnte. Da­ge­gen hatte der Kläger die An­ge­le­gen­heit im We­sent­li­chen sich selbst über­las­sen und mehr auf glück­li­che Umstände ge­baut als kon­kre­ten Plänen Ge­stalt ver­lie­hen. Seine Ak­ti­vitäten er­schöpften sich in ei­ner durch die Rea­lität er­sicht­lich nicht ge­deck­ten Hoff­nung, durch In­se­rate einen Zu­falls­tref­fer zu er­zie­len.

Das Mo­tiv des Klägers lag of­fen­bar in der Er­war­tung, dass die Im­mo­bi­li­en­preise über einen sehr lan­gen Zeit­raum, ggf. auch über mehr als zehn Jahre hin­weg, wie­der stei­gen würden. Grundstücks­veräußerun­gen nach ei­ner der­ar­tig lan­gen Halte­phase sind aber nach der aus § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG er­kenn­ba­ren Wer­tung re­gelmäßig pri­va­ter Na­tur. Eine dar­auf ge­rich­tete Ab­sicht stellt da­her keine Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht im Rah­men ei­nes et­wai­gen ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels dar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben