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Gebäudeeinheitswert bei Gebäudeabbruchverpflichtung

FG Hamburg 23.3.2017, 3 K 287/14

Wird ein Un­ter­neh­mer dazu ver­pflich­tet, seine Be­triebs­gebäude auf ei­ner an­ge­mie­te­ten oder ge­pach­te­ten Fläche nach Ab­lauf der Nut­zungs­zeit ab­zu­bre­chen, be­wirkt dies einen Ab­schlag bei der Be­mes­sung des Ein­heits­werts der Gebäude gem. § 94 Abs. 3 S. 3 BewG.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte von der Ham­burg Port Aut­ho­rity (HPA) ein Ha­fen­grundstück im Ham­bur­ger Ha­fen ge­mie­tet, auf dem sich ihre Be­triebs­gebäude zur in­dus­tri­el­len Pro­duk­tion von Le­bens­mit­teln be­fin­den. Bis 2014 nahm das be­klagte Fi­nanz­amt einen Ab­schlag bei der Be­rech­nung des für die Grund­steuer maßgeb­li­chen Gebäude­ein­heits­werts vor, da die Kläge­rin mit ih­rem Ver­mie­ter eine sog. Ab­bruch­ver­pflich­tung für die Gebäude nach Ende des Miet­ver­trags ver­ein­bart hatte.

Mitte 2014 be­wer­tete das Fi­nanz­amt die Si­tua­tion neu und kam zu dem Er­geb­nis, dass die im Ver­trag ent­hal­tene Ab­bruch­ver­pflich­tung durch die mitt­ler­weile er­folgte Ver­trags­verlänge­rung zwi­schen der Kläge­rin und der HPA nicht mehr un­ab­ding­bar sei, da der Ver­trag die Möglich­keit ei­ner Verständi­gung über den Gebäude­ver­bleib an­stelle ei­nes Ab­bruchs be­inhal­tete und so­mit kein Ab­schlag mehr vor­zu­neh­men sei. Es er­ließ da­her einen geänder­ten Be­scheid.

Das FG gab der Klage statt. Al­ler­dings wurde die Re­vi­sion zu­ge­las­sen. Das Ver­fah­ren ist beim BFH un­ter Az.: BFH II R 26/17 anhängig.

Die Gründe:
Die Klage ist begründet. Der ohne Ab­bruchs­ab­schlag er­gan­gene Ein­heits­wert-Ände­rungs­be­scheid wird gem. § 100 Abs. 1 FGO auf­ge­ho­ben und der vor­an­ge­gan­gene Ein­heits­wert­be­scheid mit den Ab­bruch­ab­schlägen tritt wie­der in Kraft.

Bei der Ein­heits­be­wer­tung der Gebäude der Kläge­rin sind die Ab­bruch­ab­schläge gem. § 94 Abs. 3 S. 3 BewG zu berück­sich­ti­gen. Die für den Ab­bruch­ab­schlag gem. § 94 Abs. 3 S. 3 HS1 BewG vor­aus­ge­setzte Ab­bruch­ver­pflich­tung der Kläge­rin ist ge­ge­ben; so­wohl bei Ver­trags­ab­lauf als auch in den ver­trag­lich ge­re­gel­ten Son­derfällen ei­ner Ver­trags­be­en­di­gung.

Eine Ver­pflich­tung zum Ab­bruch liegt vor, wenn der Mie­ter das Grundstück nach Ab­lauf der Miet­zeit zu räumen hat. Im vor­lie­gen­den Fall ist dies ver­trag­lich ge­re­gelt. Zu­dem hat die Kläge­rin durch den Ver­trag keine ihr ob­lie­gende Möglich­keit den Ab­bruch ab­zu­be­din­gen oder durch ei­gene Dis­po­si­tion fak­ti­sch zu ver­mei­den.
Durch das Einräumen der Möglich­keit ei­ner Verständi­gung über den Gebäude­ver­bleib in be­stimm­ten Kon­stel­la­tio­nen, sind zwar theo­re­ti­sch Si­tua­tio­nen möglich, in de­nen die Kläge­rin die Gebäude nicht ab­bre­chen muss. Dies  ist je­doch nicht vor­her­seh­bar wie § 94 Abs. 3 S.3 HS2 BewG für einen Aus­schluss des Ab­schlags ver­langt, son­dern eher un­ge­wiss.

Hin­ter­grund:
Grund­steuer muss auch der Ei­gentümer ei­nes Gebäudes zah­len, der das Grundstück auf dem das Gebäude steht ge­mie­tet oder ge­pach­tet hat. Be­steht eine Ab­bruch­ver­pflich­tung des Mie­ters nach Ab­lauf der Nut­zungs­zeit, so ist ein Ab­schlag bei dem für die Grund­steuer maßgeb­li­chen Ein­heits­wert zu un­ter­neh­men. In Ham­burg kam das zuständige Fi­nanz­amt zu der Ein­schätzung, dass Miet­verträge ca. 200 Ha­fen­be­triebe mit der HPA keine ech­ten Ab­bruch­ver­pflich­tun­gen be­inhal­ten würden. Dies führte zu öff­ent­li­cher Kri­tik. Mehr­steu­ern auf­grund der abgeänder­ten Be­scheide i.H.v. etwa 10 Mil­lio­nen € setz­ten der Ha­fen­wirt­schaft zu. Wei­tere Ent­schei­dun­gen des FG Ham­burg dazu (21/4527 und 21/4529 vom 27.5.2016)

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