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Steuerberatung

Bundesrat stimmt Grundsteuer-Reform zu

Nachdem der Bundestag am 18.10.2019 die drei Gesetzentwürfe zur Grundsteuer-Reform beschloss, stimmte auch der Bundesrat diesen zu. Somit werden die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts zur Neuregelung der Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuerberechnung fristgerecht umgesetzt.

Die Län­der erhal­ten die Mög­lich­keit, von der bun­des­ein­heit­li­chen Rege­lung abwei­chend die Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­lage der Grund­steuer zu regeln.

Grundsteuer-Reform passiert den Bundestag© Thinkstock

Das Grund­steuer-Reform­ge­setz wurde im Ver­g­leich zum Gesetz­ent­wurf (s. dazu auch novus Juli 2019, S. 6) in nur punk­tu­ell ange­pass­ter Form ange­nom­men.

Auch nach der Reform soll das Bewer­tungs- und Grund­steu­er­recht grund­sätz­lich in sei­ner Grund­struk­tur erhal­ten blei­ben und ledig­lich unter Berück­sich­ti­gung der Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts und der Nut­zung auto­ma­ti­ons­tech­ni­scher Mög­lich­kei­ten fort­ent­wi­ckelt wer­den.

Kon­k­ret vor­ge­se­hen sind u. a. fol­gende Rege­lun­gen, die in dem Ent­wurf eines Geset­zes zur Reform des Grund­steuer- und Bewer­tungs­rechts (Grund­steuer-Reform­ge­setz) ent­hal­ten sind:

Der bis­her zu ermit­telnde Ein­heits­wert wurde durch den sog. Grund­steu­er­wert ersetzt. Die Grund­steu­er­werte für inlän­di­schen Grund­be­sitz wer­den nach § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO geson­dert fest­ge­s­tellt. Dabei erfolgt die Haupt­fest­stel­lung alle sie­ben Jahre. Weicht der Grund­steu­er­wert mehr als 15.000 Euro nach oben oder unten ab, erfolgt eine Neu­fest­stel­lung.

Bei unbe­bau­ten Grund­stü­cken ermit­telt sich der Grund­steu­er­wert durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Grund­stücks­fläche mit dem jewei­li­gen Boden­richt­wert bzw. ersatz­weise aus Wer­ten ver­g­leich­ba­rer Flächen.

Bei bebau­ten Grund­stü­cken wird nach der Grund­stücks­art dif­fe­ren­ziert: Bei Ein­fa­mi­li­en­häu­s­ern, Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern, Miet­wohn­grund­stü­cken und Woh­nungs­ei­gen­tum kommt das Ertrags­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung. Dem­ge­gen­über ist das Sach­wert­ver­fah­ren bei Teil­ei­gen­tum, Geschäfts­grund­stü­cken, gemischt genutz­ten Grund­stü­cken und sons­ti­gen bebau­ten Grund­stü­cken zugrunde zu legen. Als Min­dest­wert sind 75 % des Wer­tes anzu­set­zen, mit dem der Grund und Boden eines ent­sp­re­chen­den unbe­bau­ten Grund­stücks zu bewer­ten wäre.

Ist das Ertrags­wert­ver­fah­ren anzu­wen­den, ermit­telt sich der Grund­steu­er­wert aus der Summe des kapi­ta­li­sier­ten Rein­er­trags nach § 253 BewG und des abge­zins­ten Boden­werts nach § 257 BewG. Mit die­sem Grund­steu­er­wert sind die Werte für Grund und Boden, Gebäude sowie bau­li­che Anla­gen abge­gol­ten. Kon­k­ret setzt sich der Rein­er­trag aus dem Roh­er­trag des Grund­stücks nach § 254 BewG abzüg­lich der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten gemäß § 255 BewG zusam­men. Der Roh­er­trag ergibt sich aus einer neuen Anlage 39 zum BewG, in der die maß­geb­li­che monat­li­che Net­to­kalt­miete je Quad­r­at­me­ter Wohn­fläche nach Land, Gebäu­de­art, Woh­nungs­größe und Bau­jahr ange­ge­ben wird. Dabei beste­hen je nach Miet­stu­fen­ni­veau Zu- und Abschläge, wobei die gemein­de­be­zo­gene Ein­ord­nung in die jewei­lige Miet­ni­ve­au­stufe durch eine geson­derte Durch­füh­rungs­ver­ord­nung erfolgt. Die Bewirt­schaf­tungs­kos­ten wie­derum beru­hen auf pau­scha­lier­ten Erfah­rungs­sät­zen, die in einer Anlage 40 vor­ge­ge­ben wer­den.

Der so ermit­telte Rein­er­trag ist mit dem Ver­viel­fäl­ti­ger aus der Anlage 37 des BewG zu kapi­ta­li­sie­ren. Hier­für maß­geb­lich sind der Lie­gen­schafts­zins­satz nach § 256 BewG und die Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des. Die Lie­gen­schafts­zins­sätze belau­fen sich grund­sätz­lich auf fol­gen­der Höhe:

  • 2,5 % für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
  • 3,0 % für Woh­nungs­ei­gen­tum
  • 4,0 % für Miet­wohn­grund­stü­cke mit bis zu sechs Woh­nun­gen und
  • 4,5 % für Miet­wohn­grund­stü­cke mit mehr als sechs Woh­nun­gen.

Ab einer gewis­sen Höhe des Boden­richt­werts bzw. des Boden­werts gel­ten für Ein- bzw. Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern sowie für Woh­nungs­ei­gen­tum gemin­derte Zins­sätze.

Der abge­zinste Boden­wert nach § 257 BewG ergibt sich auf Basis des Boden­werts, der bei Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern um einen Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten nach Anlage 36 zum BewG zu modi­fi­zie­ren ist. Der Abzin­s­ungs­fak­tor bestimmt sich wie­derum nach dem Lie­gen­schafts­zins­satz und der Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des.

Kommt das Sach­wert­ver­fah­ren zur Anwen­dung, ist der Wert des Gebäu­des (Gebäu­de­sach­wert) get­rennt vom Boden­wert zu ermit­teln. Der Boden­wert ent­spricht dem Wert des unbe­bau­ten Grund­stücks (§ 247 BewG). Die­sem ist dann der Gebäu­de­sach­wert nach § 259 BewG hin­zu­zu­rech­nen. Der Gebäu­de­sach­wert ergibt sich wie­derum durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten gemäß Anlage 42 des BewG mit der Brutto-Grund­fläche des Gebäu­des, wobei eine Alters­wert­min­de­rung in Abzug zu brin­gen ist. Die­ser vor­läu­fige Sach­wert des Grund­stücks ist mit der Wert­zahl nach § 260 BewG in Ver­bin­dung mit Anlage 43 zu mul­ti­p­li­zie­ren.

Fest­ge­hal­ten wurde an dem bis­he­ri­gen drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Ermitt­lung der Grund­steuer. So wird der Grund­steu­er­wert, der den bis­he­ri­gen Ein­heits­wert ablöst, erst­mals auf den 1.1.2022 fest­ge­s­tellt. Der Grund­steu­er­mess­be­trag wird unter Anwen­dung einer gesetz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl auf den Grund­steu­er­wert ab 1.1.2025 fest­ge­setzt.

Die Steu­er­mess­zahl im Sinne von § 15 GrStG beträgt sowohl für unbe­baute, wie für bebaute Grund­stü­cke im Sinne von § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 8 BewG-E grund­sätz­lich 0,34 ‰. Wei­tere Ermä­ß­i­gun­gen sind in § 15 Abs. 1 bis 4 GrStG-E vor­ge­se­hen.

Ein Erlass wegen wesent­li­cher Rein­er­trags­min­de­rung ist bei land- und forst­wirt­schaft­li­chen Betrie­ben in § 33 GrStG sowie wegen wesent­li­cher Ertrags­min­de­rung bei bebau­ten Grund­stü­cken in § 34 GrStG vor­ge­se­hen.

Unve­r­än­dert ver­b­leibt das Hebe­recht sowie das Hebe­satz­recht bei den Gemein­den.

Auch die Ein­füh­rung eines beson­de­ren Hebe­sat­zes für bau­reife Grund­stü­cke wurde besch­los­sen, § 25 Abs. 5 GrStG. Dazu sind nach dem nun besch­los­se­nen Gesetz näher spe­zi­fi­zierte städ­te­bau­li­che Gründe dar­zu­le­gen.

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