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Steuerberatung

Bundesrat stimmt Grundsteuer-Reform zu

Nach­dem der Bun­des­tag am 18.10.2019 die drei Ge­setz­entwürfe zur Grund­steuer-Re­form be­schloss, stimmte auch der Bun­des­rat die­sen zu. So­mit wer­den die Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zur Neu­re­ge­lung der Be­wer­tung von Grundstücken für Zwecke der Grund­steu­er­be­rech­nung frist­ge­recht um­ge­setzt.

Die Länder er­hal­ten die Möglich­keit, von der bun­des­ein­heit­li­chen Re­ge­lung ab­wei­chend die Er­mitt­lung der Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­steuer zu re­geln.

Grundsteuer-Reform passiert den Bundestag© Thinkstock

Das Grund­steuer-Re­form­ge­setz wurde im Ver­gleich zum Ge­setz­ent­wurf (s. dazu auch no­vus Juli 2019, S. 6) in nur punk­tu­ell an­ge­pass­ter Form an­ge­nom­men.

Auch nach der Re­form soll das Be­wer­tungs- und Grund­steu­er­recht grundsätz­lich in sei­ner Grund­struk­tur er­hal­ten blei­ben und le­dig­lich un­ter Berück­sich­ti­gung der Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts und der Nut­zung au­to­ma­ti­ons­tech­ni­scher Möglich­kei­ten fort­ent­wi­ckelt wer­den.

Kon­kret vor­ge­se­hen sind u. a. fol­gende Re­ge­lun­gen, die in dem Ent­wurf ei­nes Ge­set­zes zur Re­form des Grund­steuer- und Be­wer­tungs­rechts (Grund­steuer-Re­form­ge­setz) ent­hal­ten sind:

Der bis­her zu er­mit­telnde Ein­heits­wert wurde durch den sog. Grund­steu­er­wert er­setzt. Die Grund­steu­er­werte für inländi­schen Grund­be­sitz wer­den nach § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO ge­son­dert fest­ge­stellt. Da­bei er­folgt die Haupt­fest­stel­lung alle sie­ben Jahre. Weicht der Grund­steu­er­wert mehr als 15.000 Euro nach oben oder un­ten ab, er­folgt eine Neu­fest­stel­lung.

Bei un­be­bau­ten Grundstücken er­mit­telt sich der Grund­steu­er­wert durch Mul­ti­pli­ka­tion der Grundstücksfläche mit dem je­wei­li­gen Bo­den­richt­wert bzw. er­satz­weise aus Wer­ten ver­gleich­ba­rer Flächen.

Bei be­bau­ten Grundstücken wird nach der Grundstücks­art dif­fe­ren­ziert: Bei Ein­fa­mi­li­enhäusern, Zwei­fa­mi­li­enhäusern, Miet­wohn­grundstücken und Woh­nungs­ei­gen­tum kommt das Er­trags­wert­ver­fah­ren zur An­wen­dung. Dem­ge­genüber ist das Sach­wert­ver­fah­ren bei Teil­ei­gen­tum, Ge­schäfts­grundstücken, ge­mischt ge­nutz­ten Grundstücken und sons­ti­gen be­bau­ten Grundstücken zu­grunde zu le­gen. Als Min­dest­wert sind 75 % des Wer­tes an­zu­set­zen, mit dem der Grund und Bo­den ei­nes ent­spre­chen­den un­be­bau­ten Grundstücks zu be­wer­ten wäre.

Ist das Er­trags­wert­ver­fah­ren an­zu­wen­den, er­mit­telt sich der Grund­steu­er­wert aus der Summe des ka­pi­ta­li­sier­ten Rein­er­trags nach § 253 BewG und des ab­ge­zins­ten Bo­den­werts nach § 257 BewG. Mit die­sem Grund­steu­er­wert sind die Werte für Grund und Bo­den, Gebäude so­wie bau­li­che An­la­gen ab­ge­gol­ten. Kon­kret setzt sich der Rein­er­trag aus dem Roh­er­trag des Grundstücks nach § 254 BewG abzüglich der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten gemäß § 255 BewG zu­sam­men. Der Roh­er­trag er­gibt sich aus ei­ner neuen An­lage 39 zum BewG, in der die maßgeb­li­che mo­nat­li­che Net­to­kalt­miete je Qua­drat­me­ter Wohnfläche nach Land, Gebäude­art, Woh­nungsgröße und Bau­jahr an­ge­ge­ben wird. Da­bei be­ste­hen je nach Miet­stu­fen­ni­veau Zu- und Ab­schläge, wo­bei die ge­mein­de­be­zo­gene Ein­ord­nung in die je­wei­lige Miet­ni­veau­stufe durch eine ge­son­derte Durchführungs­ver­ord­nung er­folgt. Die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten wie­derum be­ru­hen auf pau­scha­lier­ten Er­fah­rungssätzen, die in ei­ner An­lage 40 vor­ge­ge­ben wer­den.

Der so er­mit­telte Rein­er­trag ist mit dem Ver­vielfälti­ger aus der An­lage 37 des BewG zu ka­pi­ta­li­sie­ren. Hierfür maßgeb­lich sind der Lie­gen­schafts­zins­satz nach § 256 BewG und die Rest­nut­zungs­dauer des Gebäudes. Die Lie­gen­schafts­zinssätze be­lau­fen sich grundsätz­lich auf fol­gen­der Höhe:

  • 2,5 % für Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäuser
  • 3,0 % für Woh­nungs­ei­gen­tum
  • 4,0 % für Miet­wohn­grundstücke mit bis zu sechs Woh­nun­gen und
  • 4,5 % für Miet­wohn­grundstücke mit mehr als sechs Woh­nun­gen.

Ab ei­ner ge­wis­sen Höhe des Bo­den­richt­werts bzw. des Bo­den­werts gel­ten für Ein- bzw. Zwei­fa­mi­li­enhäusern so­wie für Woh­nungs­ei­gen­tum ge­min­derte Zinssätze.

Der ab­ge­zinste Bo­den­wert nach § 257 BewG er­gibt sich auf Ba­sis des Bo­den­werts, der bei Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäusern um einen Um­rech­nungs­ko­ef­fi­zi­en­ten nach An­lage 36 zum BewG zu mo­di­fi­zie­ren ist. Der Ab­zin­sungs­fak­tor be­stimmt sich wie­derum nach dem Lie­gen­schafts­zins­satz und der Rest­nut­zungs­dauer des Gebäudes.

Kommt das Sach­wert­ver­fah­ren zur An­wen­dung, ist der Wert des Gebäudes (Gebäudes­ach­wert) ge­trennt vom Bo­den­wert zu er­mit­teln. Der Bo­den­wert ent­spricht dem Wert des un­be­bau­ten Grundstücks (§ 247 BewG). Die­sem ist dann der Gebäudes­ach­wert nach § 259 BewG hin­zu­zu­rech­nen. Der Gebäudes­ach­wert er­gibt sich wie­derum durch Mul­ti­pli­ka­tion der Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten gemäß An­lage 42 des BewG mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, wo­bei eine Al­ters­wert­min­de­rung in Ab­zug zu brin­gen ist. Die­ser vorläufige Sach­wert des Grundstücks ist mit der Wert­zahl nach § 260 BewG in Ver­bin­dung mit An­lage 43 zu mul­ti­pli­zie­ren.

Fest­ge­hal­ten wurde an dem bis­he­ri­gen drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Er­mitt­lung der Grund­steuer. So wird der Grund­steu­er­wert, der den bis­he­ri­gen Ein­heits­wert ablöst, erst­mals auf den 1.1.2022 fest­ge­stellt. Der Grund­steu­er­mess­be­trag wird un­ter An­wen­dung ei­ner ge­setz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl auf den Grund­steu­er­wert ab 1.1.2025 fest­ge­setzt.

Die Steu­er­mess­zahl im Sinne von § 15 GrStG beträgt so­wohl für un­be­baute, wie für be­baute Grundstücke im Sinne von § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 8 BewG-E grundsätz­lich 0,34 ‰. Wei­tere Ermäßigun­gen sind in § 15 Abs. 1 bis 4 GrStG-E vor­ge­se­hen.

Ein Er­lass we­gen we­sent­li­cher Rein­er­trags­min­de­rung ist bei land- und forst­wirt­schaft­li­chen Be­trie­ben in § 33 GrStG so­wie we­gen we­sent­li­cher Er­trags­min­de­rung bei be­bau­ten Grundstücken in § 34 GrStG vor­ge­se­hen.

Un­verändert ver­bleibt das He­be­recht so­wie das He­be­satz­recht bei den Ge­mein­den.

Auch die Einführung ei­nes be­son­de­ren He­be­sat­zes für bau­reife Grundstücke wurde be­schlos­sen, § 25 Abs. 5 GrStG. Dazu sind nach dem nun be­schlos­se­nen Ge­setz näher spe­zi­fi­zierte städte­bau­li­che Gründe dar­zu­le­gen.

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