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Abbruchverpflichtung des Mieters führt zum Abschlag beim Einheitswert

FG Hamburg 23.3.2017, 3 K 287/14

Eine Abbruchverpflichtung ist für den Mieter nach § 94 Abs. 3 S. 3 BewG unbedingt, wenn er sie nicht einseitig abwenden kann. Trotz früherer Vertragsverlängerungen ist ein Nichtabbruch unvorhersehbar, wenn bei der Vermietung neue Umstände zu berücksichtigen sind.

Der Sach­ver­halt:
Beim Ein­heits­wert für die Betriebs­ge­bäude des kla­gen­den Unter­neh­mens auf dem gemie­te­ten Grund­stück ist strei­tig, ob Abschläge wegen ver­trag­li­cher Abbruch­verpf­lich­tung zu berück­sich­ti­gen sind (§ 94 Abs. 3 S. 3 HS 1 BewG) oder aber vor­aus­zu­se­hen ist, dass die Gebäude trotz der Verpf­lich­tung nicht abge­bro­chen wer­den (§ 94 Abs. 3 S. 3 HS 2 BewG).

Die Klä­ge­rin hat Betriebs­ge­bäude auf einer gemie­te­ten Fläche im Ham­bur­ger Hafen ste­hen. Nach einer Über­prü­fung ist das zustän­dige Finanz­amt der Ansicht, dass der Miet­ver­trag der Klä­ge­rin - und der von ca. wei­te­ren 200 Hafen- und Hafen­in­du­s­trie­be­trie­ben - mit der ver­mie­ten­den Ham­burg Port Aut­ho­rity (HPA) keine ech­ten Abbruch­verpf­lich­tun­gen für die auf den gemie­te­ten Flächen errich­te­ten Gebäude begrün­det. Das Finanz­amt änderte dar­auf­hin die Bescheide und setzte den Ein­heits­wert hin­auf.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion zum BFH wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che zuge­las­sen.

Die Gründe:
Es besteht eine tat­säch­li­che Verpf­lich­tung der Klä­ge­rin, ihre Gebäude nach Ende des Miet­ver­trags abzu­b­re­chen. Bei der Ein­heits­be­wer­tung der Gebäude der Klä­ge­rin auf dem von der Port Aut­ho­rity gemie­te­ten Hafen­grund­stück sind die Abbruch­ab­schläge gem. § 94 Abs. 3 S. 3 BewG abzu­zie­hen. Damit redu­ziert sich der für die Höhe der Grund­steuer maß­geb­li­che Gebäu­de­ein­heits­wert.

Grund­steuer schul­det auch der Eigen­tü­mer eines Gebäu­des, wenn er die Fläche von dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nur gepach­tet oder gemie­tet hat. Wurde ver­ein­bart, dass der Päch­ter bzw. Mie­ter das Gebäude nach Ablauf der Nut­zungs­zeit abzu­b­re­chen hat, so ist ein Abschlag bei dem für die Grund­steuer maß­geb­li­chen Ein­heits­wert vor­zu­neh­men, sofern nicht bereits vor­aus­zu­se­hen ist, dass der Abbruch unter­b­lei­ben wird.

Die ver­trag­li­chen Grund­la­gen des Miet­ver­hält­nis­ses mit der HPA ent­hal­ten die Verpf­lich­tung der Klä­ge­rin zum Abbruch ihrer Gebäude, und zwar nicht nur bei Ver­trags­ablauf, son­dern auch in den ver­trag­lich gere­gel­ten Son­der­fäl­len einer Ver­trags­be­en­di­gung. Es war ins­be­son­dere auch die Ent­wick­lung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses zu wür­di­gen. Inso­weit sind zwar theo­re­tisch Situa­tio­nen denk­bar, in denen die Klä­ge­rin die Gebäude nicht abb­re­chen muss. Der Ein­tritt die­ser Kon­s­tel­la­tio­nen ist jedoch nicht vor­her­seh­bar, son­dern eher unge­wiss.



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