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Steuerberatung

Abbruchverpflichtung des Mieters führt zum Abschlag beim Einheitswert

FG Hamburg 23.3.2017, 3 K 287/14

Eine Ab­bruch­ver­pflich­tung ist für den Mie­ter nach § 94 Abs. 3 S. 3 BewG un­be­dingt, wenn er sie nicht ein­sei­tig ab­wen­den kann. Trotz früherer Ver­trags­verlänge­run­gen ist ein Nicht­abbruch un­vor­her­seh­bar, wenn bei der Ver­mie­tung neue Umstände zu berück­sich­ti­gen sind.

Der Sach­ver­halt:
Beim Ein­heits­wert für die Be­triebs­gebäude des kla­gen­den Un­ter­neh­mens auf dem ge­mie­te­ten Grundstück ist strei­tig, ob Ab­schläge we­gen ver­trag­li­cher Ab­bruch­ver­pflich­tung zu berück­sich­ti­gen sind (§ 94 Abs. 3 S. 3 HS 1 BewG) oder aber vor­aus­zu­se­hen ist, dass die Gebäude trotz der Ver­pflich­tung nicht ab­ge­bro­chen wer­den (§ 94 Abs. 3 S. 3 HS 2 BewG).

Die Kläge­rin hat Be­triebs­gebäude auf ei­ner ge­mie­te­ten Fläche im Ham­bur­ger Ha­fen ste­hen. Nach ei­ner Überprüfung ist das zuständige Fi­nanz­amt der An­sicht, dass der Miet­ver­trag der Kläge­rin - und der von ca. wei­te­ren 200 Ha­fen- und Ha­fen­in­dus­trie­be­trie­ben - mit der ver­mie­ten­den Ham­burg Port Aut­ho­rity (HPA) keine ech­ten Ab­bruch­ver­pflich­tun­gen für die auf den ge­mie­te­ten Flächen er­rich­te­ten Gebäude begründet. Das Fi­nanz­amt änderte dar­auf­hin die Be­scheide und setzte den Ein­heits­wert hin­auf.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Es be­steht eine tatsäch­li­che Ver­pflich­tung der Kläge­rin, ihre Gebäude nach Ende des Miet­ver­trags ab­zu­bre­chen. Bei der Ein­heits­be­wer­tung der Gebäude der Kläge­rin auf dem von der Port Aut­ho­rity ge­mie­te­ten Ha­fen­grundstück sind die Ab­bruch­ab­schläge gem. § 94 Abs. 3 S. 3 BewG ab­zu­zie­hen. Da­mit re­du­ziert sich der für die Höhe der Grund­steuer maßgeb­li­che Gebäude­ein­heits­wert.

Grund­steuer schul­det auch der Ei­gentümer ei­nes Gebäudes, wenn er die Fläche von dem Grundstücks­ei­gentümer nur ge­pach­tet oder ge­mie­tet hat. Wurde ver­ein­bart, dass der Pächter bzw. Mie­ter das Gebäude nach Ab­lauf der Nut­zungs­zeit ab­zu­bre­chen hat, so ist ein Ab­schlag bei dem für die Grund­steuer maßgeb­li­chen Ein­heits­wert vor­zu­neh­men, so­fern nicht be­reits vor­aus­zu­se­hen ist, dass der Ab­bruch un­ter­blei­ben wird.

Die ver­trag­li­chen Grund­la­gen des Miet­verhält­nis­ses mit der HPA ent­hal­ten die Ver­pflich­tung der Kläge­rin zum Ab­bruch ih­rer Gebäude, und zwar nicht nur bei Ver­trags­ab­lauf, son­dern auch in den ver­trag­lich ge­re­gel­ten Son­derfällen ei­ner Ver­trags­be­en­di­gung. Es war ins­be­son­dere auch die Ent­wick­lung des Ver­trags­verhält­nis­ses zu würdi­gen. In­so­weit sind zwar theo­re­ti­sch Si­tua­tio­nen denk­bar, in de­nen die Kläge­rin die Gebäude nicht ab­bre­chen muss. Der Ein­tritt die­ser Kon­stel­la­tio­nen ist je­doch nicht vor­her­seh­bar, son­dern eher un­ge­wiss.

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