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Steuerberatung

Einheitsbewertung: Bewertung von ausgebauten Dachgeschossen

BFH v. 18.9.2019, II R 15/16

Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen. Es ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind.

Der Sach­ver­halt:
Auf dem Grund­stück der Klä­ger war im Jahr 1956 eine Dop­pel­haus­hälfte errich­tet wor­den. Das Grund­stück stand zunächst im Eigen­tum des Bun­des. Nach einem Erlass des Bun­des­schatz­mi­nis­te­ri­ums aus dem Jahr 1966 sollte eine ver­güns­tigte Ver­mie­tung an Bun­des­be­di­ens­tete zu einer monat­li­chen Miete von 2,37 DM/m² erfol­gen. Die Finanz­äm­ter waren gebe­ten wor­den, von einer bau­li­chen Aus­stat­tung des Gebäu­des mit dem Wert "mit­tel" aus­zu­ge­hen.

Mit Ein­heits­wert­be­scheid aus 1970 wurde für das Grund­stück zum 1.1.1964 erklär­ungs­ge­mäß ein Grund­stücks­wert von 22.300 DM fest­ge­s­tellt. Dem Wert lagen eine geschätzte Jah­res­roh­miete von 2.344 DM und ein - rech­ne­ri­scher - Mie­t­an­satz von monat­lich 2,22 DM/m² bei einer Wohn­fläche von 88 m² zugrunde. Der Miet­spie­gel weist für die Wert­ver­hält­nisse zum 1.1.1964 für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser (ein­sch­ließ­lich Dop­pel­häu­ser) mit einer Nutz­fläche von 60 m² bis 200 m² des Bau­jahrs 1956 bei mitt­le­rer bau­li­cher Aus­stat­tung einen Mie­t­an­satz von 2,55 DM/m² aus.

Nach Weg­fall der Steuer­er­mä­ß­i­gung für das Grund­stück schrieb das Finanz­amt durch Bescheid aus Februar 1994 den Ein­heits­wert auf den 1.1.1994 mit 27.800 DM fort. Im Juni 2009 erwar­ben die Klä­ger das Grund­stück. Das Finanz­amt erließ am 4.11.2009 einen Bescheid über den Ein­heits­wert auf den 1.1.2010 und wies die Klä­ger als Eigen­tü­mer zu je ½ aus. Die Fest­stel­lung des Ein­heits­werts mit 14.213 EUR (27.800 DM) blieb unve­r­än­dert.

Die Klä­ger bau­ten im zwei­ten Halb­jahr 2009 das Dach­ge­schoss in zwei Räume aus. Diese waren mit dem 1. OG durch eine Treppe ver­bun­den. Eine lichte Raum­höhe von 2,30 m über die Hälfte der (Netto-)Grund­fläche wird in kei­nem Raum des Dach­ge­schos­ses erreicht. Nach der ein­schlä­g­i­gen Bau­ord­nung wäre diese lichte Raum­höhe erfor­der­lich gewe­sen, um die Zim­mer bau­ord­nungs­recht­lich als Auf­ent­halts­räume qua­li­fi­zie­ren zu kön­nen. Der grö­ßere Raum im Dach­ge­schoss wird als Spiel- und Kin­der­zim­mer, der klei­nere Raum als Abs­tell­raum und bei Bedarf behelfs­weise zur Über­nach­tung genutzt.

Dar­auf­hin erhöhte das Finanz­amt den Ein­heits­wert auf 31.291 € (61.200 DM). Bei der Berech­nung setzte es die übli­che Miete - unter Hin­weis auf den Miet­spie­gel - für den Bau­teil 01, beste­hend aus den vor­han­de­nen Geschos­sen und dem Kel­ler, mit 3,20 DM/m² für eine Wohn­fläche von 85 m² und für den Bau­teil 02 (Dach­ge­schoss) mit 4,90 DM/m² für eine Wohn­fläche von 32 m² an. Die Klä­ger mach­ten gel­tend, durch den Dach­ge­schoss­aus­bau sei im Hin­blick auf die geringe Steh­höhe keine Wohn­fläche geschaf­fen wor­den. Dem half die Behörde teil­weise ab.

Das FG wies die Klage zum über­wie­gen­den Teil ab. Die Revi­sion der Klä­ger blieb vor dem BFH erfolg­los.

Gründe:
Der Ein­heits­wert ist nicht über den vom FG ent­schie­de­nen Umfang hin­aus her­ab­zu­set­zen.

Die Ent­schei­dung, nach wel­cher Methode (Ver­grö­ße­rung der Wohn­fläche, Ver­än­de­rung des Mie­t­an­sat­zes oder Zuschlag) bau­ord­nungs­rechts­wid­rige Dach­aus­bau­ten bei der Ermitt­lung der übli­chen Miete zu berück­sich­ti­gen sind, ist grund­sätz­lich unter Wür­di­gung aller Umstände des Ein­zel­falls zu tref­fen. Denn all­ge­mein gül­tige Regeln für die Berück­sich­ti­gung von bau­ord­nungs­rechts­wid­ri­gen Auf­ent­halts­räu­men dem Grunde und vor allem der Höhe nach las­sen sich nicht auf­s­tel­len. Es bedarf viel­mehr einer Ein­zel­fall­prü­fung, ob und inwie­weit sol­che Räume den Ansatz der übli­chen Miete i.S.d. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG beein­flus­sen, die in Anleh­nung an die Jah­res­roh­miete zu schät­zen ist, die für Räume glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Jede Ermitt­lung eines Grund­stücks­werts ist wegen der Schät­zung der übli­chen Miete von vorn­he­r­ein mit Unsi­cher­hei­ten belas­tet. Eine Abwei­chung, die im einen oder ande­ren Sinne unver­meid­bar ist, kann nicht in ein Denk­schema ein­ge­ord­net wer­den, das nur "rich­tig" oder "falsch" kennt.

Maß­geb­lich ist, wel­che Flächen vom Markt als Wohn­flächen akzep­tiert wer­den und somit ent­schei­dend für die Wer­t­er­mitt­lung sind. Bei der Schät­zung der übli­chen Miete kommt es dar­auf an, wel­chen Ein­fluss der Aus­bau von Zube­hör­räu­men zu Wohn­zwe­cken auf die am Woh­nungs­markt erziel­bare Miete hat. Hier spielt auch eine Rolle, dass etwaige öff­ent­lich-recht­li­che Nut­zungs­be­schrän­kun­gen von Räu­men im Dach­ge­schoss den Mie­ter zivil­recht­lich nicht zur Min­de­rung der Miete berech­ti­gen, wenn die Nutz­bar­keit die­ser Räume man­gels Ein­sch­rei­tens der zustän­di­gen Behör­den nicht ein­ge­schränkt war.

Im vor­lie­gen­den Fall war der Ansatz der Fläche für das aus­ge­baute Dach­ge­schoss von 28 m² (nach Abzug des Abschlags von 10 % für das Ein­fa­mi­li­en­haus) durch das FG nicht zu bean­stan­den. Inso­weit hat das FG maß­geb­lich dar­auf abge­s­tellt, dass die von den Klä­gern vor­ge­legte Flächen­be­rech­nung des Archi­tek­ten beim Dach­ge­schoss bereits eine teil­weise nur halbe Anrech­nung der Flächen wegen der Decken­höhen zwi­schen 1 m und 2 m berück­sich­tigt hatte und des­halb für eine wei­tere Ver­min­de­rung der nutz­ba­ren Fläche kein Anlass bestand. Im Dach­ge­schoss befin­det sich kein Hob­by­raum, son­dern ein Kin­der­zim­mer, das über eine Treppe mit den unte­ren Räu­men ver­bun­den ist. Auch der Ansatz einer übli­chen Miete von 4,90 DM/m² für den Bau­teil 02 war auf­grund des ein­schlä­g­i­gen Miet­spie­gels mög­lich. Nach den Fest­stel­lun­gen des FG hatte schon der vor­han­dene Gebäu­de­be­stand in Gestalt des Bau­teils 01 den Aus­stat­tungs­stan­dard "gut", so dass die­ser auf Bau­teil 02 über­tra­gen wer­den konnte.
 

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