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Einheitsbewertung: Bewertung von ausgebauten Dachgeschossen

BFH v. 18.9.2019, II R 15/16

Bei der Be­wer­tung ei­nes Grundstücks ist die übli­che Miete für Flächen an­zu­set­zen, die tatsäch­lich für Wohn­zwe­cke ge­nutzt wer­den können. Nicht ent­schei­dend ist, ob diese Flächen bau­ord­nungs­recht­lich al­len An­for­de­run­gen an Wohn- oder Auf­ent­haltsräume genügen. Es ist grundsätz­lich un­ter Würdi­gung al­ler Umstände des Ein­zel­falls zu ent­schei­den, ob und in­wie­weit nicht dem Bau­ord­nungs­recht genügende Flächen bei der Er­mitt­lung der übli­chen Miete zu berück­sich­ti­gen sind.

Der Sach­ver­halt:
Auf dem Grundstück der Kläger war im Jahr 1956 eine Dop­pel­haushälfte er­rich­tet wor­den. Das Grundstück stand zunächst im Ei­gen­tum des Bun­des. Nach einem Er­lass des Bun­des­schatz­mi­nis­te­ri­ums aus dem Jahr 1966 sollte eine vergüns­tigte Ver­mie­tung an Bun­des­be­diens­tete zu ei­ner mo­nat­li­chen Miete von 2,37 DM/m² er­fol­gen. Die Fi­nanzämter wa­ren ge­be­ten wor­den, von ei­ner bau­li­chen Aus­stat­tung des Gebäudes mit dem Wert "mit­tel" aus­zu­ge­hen.

Mit Ein­heits­wert­be­scheid aus 1970 wurde für das Grundstück zum 1.1.1964 erklärungs­gemäß ein Grundstücks­wert von 22.300 DM fest­ge­stellt. Dem Wert la­gen eine ge­schätzte Jah­res­roh­miete von 2.344 DM und ein - rech­ne­ri­scher - Miet­an­satz von mo­nat­lich 2,22 DM/m² bei ei­ner Wohnfläche von 88 m² zu­grunde. Der Miet­spie­gel weist für die Wert­verhält­nisse zum 1.1.1964 für Ein­fa­mi­li­enhäuser (ein­schließlich Dop­pelhäuser) mit ei­ner Nutzfläche von 60 m² bis 200 m² des Bau­jahrs 1956 bei mitt­le­rer bau­li­cher Aus­stat­tung einen Miet­an­satz von 2,55 DM/m² aus.

Nach Weg­fall der Steu­er­ermäßigung für das Grundstück schrieb das Fi­nanz­amt durch Be­scheid aus Fe­bruar 1994 den Ein­heits­wert auf den 1.1.1994 mit 27.800 DM fort. Im Juni 2009 er­war­ben die Kläger das Grundstück. Das Fi­nanz­amt er­ließ am 4.11.2009 einen Be­scheid über den Ein­heits­wert auf den 1.1.2010 und wies die Kläger als Ei­gentümer zu je ½ aus. Die Fest­stel­lung des Ein­heits­werts mit 14.213 EUR (27.800 DM) blieb un­verändert.

Die Kläger bau­ten im zwei­ten Halb­jahr 2009 das Dach­ge­schoss in zwei Räume aus. Diese wa­ren mit dem 1. OG durch eine Treppe ver­bun­den. Eine lichte Raumhöhe von 2,30 m über die Hälfte der (Netto-)Grundfläche wird in kei­nem Raum des Dach­ge­schos­ses er­reicht. Nach der ein­schlägi­gen Bau­ord­nung wäre diese lichte Raumhöhe er­for­der­lich ge­we­sen, um die Zim­mer bau­ord­nungs­recht­lich als Auf­ent­haltsräume qua­li­fi­zie­ren zu können. Der größere Raum im Dach­ge­schoss wird als Spiel- und Kin­der­zim­mer, der klei­nere Raum als Ab­stell­raum und bei Be­darf be­helfs­weise zur Über­nach­tung ge­nutzt.

Dar­auf­hin erhöhte das Fi­nanz­amt den Ein­heits­wert auf 31.291 € (61.200 DM). Bei der Be­rech­nung setzte es die übli­che Miete - un­ter Hin­weis auf den Miet­spie­gel - für den Bau­teil 01, be­ste­hend aus den vor­han­de­nen Ge­schos­sen und dem Kel­ler, mit 3,20 DM/m² für eine Wohnfläche von 85 m² und für den Bau­teil 02 (Dach­ge­schoss) mit 4,90 DM/m² für eine Wohnfläche von 32 m² an. Die Kläger mach­ten gel­tend, durch den Dach­ge­schoss­aus­bau sei im Hin­blick auf die ge­ringe Stehhöhe keine Wohnfläche ge­schaf­fen wor­den. Dem half die Behörde teil­weise ab.

Das FG wies die Klage zum über­wie­gen­den Teil ab. Die Re­vi­sion der Kläger blieb vor dem BFH er­folg­los.

Gründe:
Der Ein­heits­wert ist nicht über den vom FG ent­schie­de­nen Um­fang hin­aus her­ab­zu­set­zen.

Die Ent­schei­dung, nach wel­cher Me­thode (Vergrößerung der Wohnfläche, Verände­rung des Miet­an­sat­zes oder Zu­schlag) bau­ord­nungs­rechts­wid­rige Dach­aus­bau­ten bei der Er­mitt­lung der übli­chen Miete zu berück­sich­ti­gen sind, ist grundsätz­lich un­ter Würdi­gung al­ler Umstände des Ein­zel­falls zu tref­fen. Denn all­ge­mein gültige Re­geln für die Berück­sich­ti­gung von bau­ord­nungs­rechts­wid­ri­gen Auf­ent­haltsräumen dem Grunde und vor al­lem der Höhe nach las­sen sich nicht auf­stel­len. Es be­darf viel­mehr ei­ner Ein­zel­fallprüfung, ob und in­wie­weit sol­che Räume den An­satz der übli­chen Miete i.S.d. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG be­ein­flus­sen, die in An­leh­nung an die Jah­res­roh­miete zu schätzen ist, die für Räume glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung re­gelmäßig ge­zahlt wird. Jede Er­mitt­lung ei­nes Grundstücks­werts ist we­gen der Schätzung der übli­chen Miete von vorn­her­ein mit Un­si­cher­hei­ten be­las­tet. Eine Ab­wei­chung, die im einen oder an­de­ren Sinne un­ver­meid­bar ist, kann nicht in ein Denk­schema ein­ge­ord­net wer­den, das nur "rich­tig" oder "falsch" kennt.

Maßgeb­lich ist, wel­che Flächen vom Markt als Wohnflächen ak­zep­tiert wer­den und so­mit ent­schei­dend für die Wert­er­mitt­lung sind. Bei der Schätzung der übli­chen Miete kommt es dar­auf an, wel­chen Ein­fluss der Aus­bau von Zu­behörräumen zu Wohn­zwe­cken auf die am Woh­nungs­markt er­ziel­bare Miete hat. Hier spielt auch eine Rolle, dass et­waige öff­ent­lich-recht­li­che Nut­zungs­be­schränkun­gen von Räumen im Dach­ge­schoss den Mie­ter zi­vil­recht­lich nicht zur Min­de­rung der Miete be­rech­ti­gen, wenn die Nutz­bar­keit die­ser Räume man­gels Ein­schrei­tens der zuständi­gen Behörden nicht ein­ge­schränkt war.

Im vor­lie­gen­den Fall war der An­satz der Fläche für das aus­ge­baute Dach­ge­schoss von 28 m² (nach Ab­zug des Ab­schlags von 10 % für das Ein­fa­mi­li­en­haus) durch das FG nicht zu be­an­stan­den. In­so­weit hat das FG maßgeb­lich dar­auf ab­ge­stellt, dass die von den Klägern vor­ge­legte Flächen­be­rech­nung des Ar­chi­tek­ten beim Dach­ge­schoss be­reits eine teil­weise nur halbe An­rech­nung der Flächen we­gen der De­ckenhöhen zwi­schen 1 m und 2 m berück­sich­tigt hatte und des­halb für eine wei­tere Ver­min­de­rung der nutz­ba­ren Fläche kein An­lass be­stand. Im Dach­ge­schoss be­fin­det sich kein Hob­by­raum, son­dern ein Kin­der­zim­mer, das über eine Treppe mit den un­teren Räumen ver­bun­den ist. Auch der An­satz ei­ner übli­chen Miete von 4,90 DM/m² für den Bau­teil 02 war auf­grund des ein­schlägi­gen Miet­spie­gels möglich. Nach den Fest­stel­lun­gen des FG hatte schon der vor­han­dene Gebäude­be­stand in Ge­stalt des Bau­teils 01 den Aus­stat­tungs­stan­dard "gut", so dass die­ser auf Bau­teil 02 über­tra­gen wer­den konnte.
 

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