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Steuerberatung

Übliche Miete als Rohertrag statt vertraglich vereinbartem Entgelt?

BFH v. 5.12.2019 - II R 41/16

Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger und seine Mut­ter waren zu einem bzw. zwei Drit­teln Mit­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks, das mit 14 Woh­nun­gen und einer Gewer­be­ein­heit bebaut war. Nach dem Tod sei­ner Mut­ter im Februar 2012 trat der Klä­ger sein Erbe an und setzte im Rah­men sei­ner Erklär­ung zur Bedarfs­wert­fest­stel­lung für die Ermitt­lung des Gebäu­de­er­trags­werts nach § 185 BewG einen jähr­li­chen Roh­er­trag i.S.d. § 186 BewG von 110.160 € an. Dabei ging er für vier Ein­hei­ten von den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Net­to­kalt­mie­ten aus, legte jedoch für elf Ein­hei­ten die in dem Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Mit­tel­werte zugrunde. Die tat­säch­li­che Miete über­schritt diese Mit­tel­werte dabei zu mehr als 20 %.

Das Finanz­amt setzte den Grund­be­sitz­wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit auf den Todes­tag der Mut­ter für Zwe­cke der Erb­schaft­steuer auf ins­ge­s­amt 1.469.646 €, den Anteil des Klä­gers auf 979.764 € fest. Es ging von einem Roh­er­trag i.H.v. 130.272 € aus. Bei der Frage, ob die tat­säch­li­che Miete um mehr als 20 % von der "übli­chen Miete" abweicht setzte die Behörde als "übli­che(n) Miete" nicht den Mit­tel­wert, son­dern den obers­ten Wert der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Spanne an. Das Finanz­amt kam dadurch bei ledig­lich zwei ver­mie­te­ten Ein­hei­ten zu Abwei­chun­gen der tat­säch­li­chen Miete von der übli­chen Miete um mehr als 20 %. Als Roh­er­trag für diese Ein­hei­ten ("übli­che Miete" i.S. des letz­ten Satz­teils des § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG) setzte es den Mit­tel­wert des Miet­spie­gels an. Im Übri­gen blieb es bei dem Ansatz der (höhe­ren) ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Miete.

Der Klä­ger war wei­ter der Auf­fas­sung, mit dem in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zwei Mal ver­wen­de­ten Begriff "übli­che(n) Miete" sei zwei Mal der Mit­tel­wert des Miet­spie­gels gemeint. Er kam nach ande­ren rech­ne­ri­schen Kor­rek­tu­ren zu einer Über­sch­rei­tung der 20 %-Grenze für noch acht Ein­hei­ten und bezif­ferte den jähr­li­chen Roh­er­trag des Grund­stücks auf 110.210,76 €. Das FG wies die Klage ab. Auch die Revi­sion des Klä­gers vor dem BFH blieb erfolg­los.

Gründe:
Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass für die Prü­fung der 20 %-Grenze i.S.d. § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG bei Zugrun­de­le­gung eines Miet­spie­gels auf den unters­ten oder obers­ten Wert der darin aus­ge­wie­se­nen Miet­p­reis­spanne abzu­s­tel­len ist, nicht auf den Mit­tel­wert.

Die Finanz­ver­wal­tung geht zur Bestim­mung der "übli­chen Miete" wie folgt vor:

Die übli­che Miete kann aus Ver­g­leichs­mie­ten oder Miet­spie­geln abge­lei­tet, mit Hilfe einer Miet­da­ten­bank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Miet­gu­t­ach­ten ermit­telt wer­den. Miet­spie­gel ist in ers­ter Linie ein nach dem Gesetz zur Rege­lung der Miet­höhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB ers­tell­ter Miet­spie­gel für den Bewer­tungs­stich­tag, aber auch ein ande­rer Miet­spie­gel, der einen reprä­sen­ta­ti­ven Quer­schnitt der orts­üb­li­chen Ent­gelte ver­g­leich­ba­rer Woh­nun­gen oder Räum­lich­kei­ten auf­weist. Ein Miet­spie­gel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Über­sicht über die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete, soweit die Über­sicht von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter gemein­sam ers­tellt oder aner­kannt wor­den ist. § 558d Abs. 1 BGB bezeich­net einen Miet­spie­gel, der nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen ers­tellt und von der Gemeinde oder von Inter­es­sen­ver­t­re­tern der Ver­mie­ter und der Mie­ter aner­kannt wor­den ist, als qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel. Ist er nach Maß­g­abe von § 558d Abs. 2 BGB regel­mä­ßig ange­passt, wird nach § 558d Abs. 3 BGB ver­mu­tet, dass die im qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel bezeich­ne­ten Ent­gelte die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete wie­der­ge­ben.

Wird für die Anwen­dung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG ein Miet­spie­gel her­an­ge­zo­gen, wer­den die Daten dif­fe­ren­ziert ver­wen­det. In Miet­spie­geln wird häu­fig der um Aus­rei­ßer ber­ei­nigte Durch­schnitt aller erho­be­nen Miet­werte in Form des Mit­tel­werts ver­öf­f­ent­licht. Zusätz­lich wer­den Miet­span­nen ange­ge­ben, um den Beson­der­hei­ten des Ein­zel­falls bes­ser Rech­nung tra­gen zu kön­nen. Grund­sätz­lich ist der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­sene gewich­tete Mit­tel­wert anzu­set­zen. Bei aus­rei­chen­den Anhalts­punk­ten für einen kon­k­re­ten nie­d­ri­ge­ren oder höhe­ren Wert ist die­ser Wert anzu­set­zen. Für die Über­prü­fung der Orts­üb­lich­keit von tat­säch­lich erziel­ten Mie­ten ist auf den jeweils unte­ren Wert oder den jeweils obe­ren Wert der Spanne abzu­s­tel­len. D.h. eine Miete, die mehr als 20 % nie­d­ri­ger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr orts­üb­lich.

Soweit es das Ver­ständ­nis der zur Ermitt­lung der 20 %-Grenze anzu­set­zen­den "übli­chen Miete" betrifft, folgt der Senat der Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung. Alle Miet­werte inn­er­halb der Spann­b­reite eines Miet­spie­gels sind als üblich anzu­se­hen. Erst die Über­sch­rei­tung bzw. Unter­sch­rei­tung der jewei­li­gen Grenz­werte führt zur Unüb­lich­keit. Das ent­spricht bereits dem all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch, der als "üblich" das­je­nige zu bezeich­nen pflegt, das sich "im Rah­men des Übli­chen", also inn­er­halb einer gewis­sen Spanne, bewegt.

Es ver­kom­p­li­ziert die Bewer­tung nicht, wenn als Ver­g­leichs­maß­stab statt des Mit­tel­werts ein äuße­rer Wert dient. Denn ebenso wie der Mit­tel­wert ist auch der äußere Wert ein­fach aus dem Miet­spie­gel abzu­le­sen. Auch stellt der Mit­tel­wert keine ver­läss­li­chere Größe dar als die Miet­p­reis­spanne. Als gewo­ge­nes Mit­tel ist er hier­aus sta­tis­tisch abge­lei­tet und des­halb von glei­cher inhalt­li­cher Plau­si­bi­li­tät.

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