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Steuerberatung

Ertragswertverfahren bei Grundstücken: ersatzweiser Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag

Bei der Be­wer­tung von Im­mo­bi­lien für erb­schaft­steu­er­li­che Zwecke im Er­trags­wert­ver­fah­ren ist den Be­rech­nun­gen grundsätz­lich die ver­trag­lich ver­ein­barte tatsäch­li­che Miete als Roh­er­trag zu­grunde zu le­gen. Statt der tatsäch­li­chen Miete ist je­doch die übli­che Miete an­zu­set­zen, wenn die tatsäch­li­che Miete um mehr als 20 % von der übli­chen Miete ab­weicht.

Im Streit­fall hatte der Kläger für ein Grundstück mit 14 Woh­nun­gen und ei­ner Ge­wer­be­ein­heit im Rah­men der Be­darfs­wert­er­mitt­lung für vier Ein­hei­ten die ver­trag­li­chen Net­to­kalt­mie­ten, für die an­de­ren elf Ein­hei­ten je­doch die im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Mit­tel­werte der in Prei­span­nen dar­ge­stell­ten übli­chen Mie­ten zu­grunde ge­legt, da für diese Ein­hei­ten die tatsäch­li­chen Mie­ten mehr als 20 % über den Mit­tel­wer­ten la­gen.

Der BFH ent­schied mit Ur­teil vom 5.12.2019 (Az. II R 41/16, NWB 2020, S. 1606), dass bei Prüfung der 20 %-Grenze i. S. d. § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG die ver­trag­li­che Miete je­weils mit dem un­ters­ten oder obers­ten Wert der Miet­preis­spanne zu ver­glei­chen ist, nicht mit dem Mit­tel­wert. Nur eine tatsäch­li­che Miete, die mehr als 20 % über dem oberen Wert oder un­ter dem un­teren Wert der Miet­preis­spanne liegt, ist da­mit nicht mehr ortsüblich und kann nicht als Roh­er­trag an­ge­setzt wer­den. Alle Werte in­ner­halb der Spann­breite des Miet­spie­gels sind hin­ge­gen ortsüblich.

Hinweis

Auf­grund des im Re­vi­si­ons­ver­fah­ren gel­ten­den Verböse­rungs­ver­bots konnte der BFH im Streit­fall of­fen­las­sen, ob im Falle ei­ner Über­schrei­tung der 20 %-Grenze der Mit­tel­wert oder der ober­ste Wert der Miet­preis­spanne als Roh­er­trag zu ver­wen­den ist.

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