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Steuerberatung

Ertragswertverfahren bei Grundstücken: ersatzweiser Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag

Bei der Bewertung von Immobilien für erbschaftsteuerliche Zwecke im Ertragswertverfahren ist den Berechnungen grundsätzlich die vertraglich vereinbarte tatsächliche Miete als Rohertrag zugrunde zu legen. Statt der tatsächlichen Miete ist jedoch die übliche Miete anzusetzen, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht.

Im Streit­fall hatte der Klä­ger für ein Grund­stück mit 14 Woh­nun­gen und einer Gewer­be­ein­heit im Rah­men der Bedarfs­wer­t­er­mitt­lung für vier Ein­hei­ten die ver­trag­li­chen Net­to­kalt­mie­ten, für die ande­ren elf Ein­hei­ten jedoch die im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Mit­tel­werte der in Prei­span­nen dar­ge­s­tell­ten übli­chen Mie­ten zugrunde gelegt, da für diese Ein­hei­ten die tat­säch­li­chen Mie­ten mehr als 20 % über den Mit­tel­wer­ten lagen.

Der BFH ent­schied mit Urteil vom 5.12.2019 (Az. II R 41/16, NWB 2020, S. 1606), dass bei Prü­fung der 20 %-Grenze i. S. d. § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG die ver­trag­li­che Miete jeweils mit dem unters­ten oder obers­ten Wert der Miet­p­reis­spanne zu ver­g­lei­chen ist, nicht mit dem Mit­tel­wert. Nur eine tat­säch­li­che Miete, die mehr als 20 % über dem obe­ren Wert oder unter dem unte­ren Wert der Miet­p­reis­spanne liegt, ist damit nicht mehr orts­üb­lich und kann nicht als Roh­er­trag ange­setzt wer­den. Alle Werte inn­er­halb der Spann­b­reite des Miet­spie­gels sind hin­ge­gen orts­üb­lich.

Hin­weis

Auf­grund des im Revi­si­ons­ver­fah­ren gel­ten­den Ver­bö­se­rungs­ver­bots konnte der BFH im Streit­fall offen­las­sen, ob im Falle einer Über­sch­rei­tung der 20 %-Grenze der Mit­tel­wert oder der oberste Wert der Miet­p­reis­spanne als Roh­er­trag zu ver­wen­den ist.

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