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Steuerberatung

Schätzung üblicher Miete im Ertragswertverfahren anhand Mietspiegel

BFH v. 19.9.2018 - II R 20/15

Die Her­an­zie­hung ei­nes auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­stell­ten Miet­spie­gels für die Schätzung der übli­chen Miete im Er­trags­wert­ver­fah­ren der Ein­heits­be­wer­tung ist zulässig, wenn ver­gleich­bare ver­mie­tete Ob­jekte nicht vor­han­den wa­ren und der Miet­spie­gel in sei­nen Auf­glie­de­run­gen den vom Ge­setz ge­stell­ten An­for­de­run­gen ent­spricht. Der Miet­spie­gel soll mit ei­ner ge­wis­sen Da­ten­breite nur einen An­halt für die vor­zu­neh­mende Schätzung bie­ten, so dass Feh­ler in ein­zel­nen Da­ten­grund­la­gen kei­nen un­mit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die Be­steue­rung ha­ben.

Der Sach­ver­halt:

Die Kläge­rin ist seit 1985 Ei­gentüme­rin ei­nes Grundstücks in X, auf dem 1966 ein Ein­fa­mi­li­en­haus er­rich­tet wor­den war. Im Jahr 1996 wurde das Gebäude durch einen An­bau er­wei­tert und zu einem Zwei­fa­mi­li­en­haus um­ge­baut. Das Fi­nanz­amt er­ließ am 15.3.1996 einen Be­scheid über die Wert- und Art­fort­schrei­bung auf den 1.1.1997 und stellte den Ein­heits­wert auf 82.500 DM fest. Die Jah­res­roh­miete er­mit­telte das Fi­nanz­amt auf­grund ei­nes von ihm er­stell­ten "Miet­spie­gels auf den 1.1.1964 für Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäuser zum Zwecke von Nach­fest­stel­lun­gen und Wert­fort­schrei­bun­gen" (Miet­spie­gel).

Grund­lage die­ses Mit­spie­gels, der An­ga­ben über Qua­drat­me­ter­preise enthält, wa­ren vom Fi­nanz­amt geführte Lis­ten bzw. Kon­troll­mit­tei­lun­gen der Er­trag­steu­er­stel­len über Mie­ten. Die Ori­gi­nal­un­ter­la­gen hierzu hat das Fi­nanz­amt nicht auf­be­wahrt. Der Miet­spie­gel ist auf­ge­teilt in ein­zelne Ge­mein­de­ge­biete. Hin­sicht­lich der Aus­stat­tung der Häuser wird zwi­schen den Stan­dards "ein­fach", "mit­tel" und "gut" dif­fe­ren­ziert. Für die Ge­meinde X ist bei einem Aus­stat­tungs­stan­dard "gut" ein Wert von 5,20 DM ver­merkt. Nach den Fest­stel­lun­gen des FG ging das Fi­nanz­amt we­gen der Orts­rand­lage des streit­ge­genständ­li­chen Grundstücks und ei­nes ungüns­ti­gen Zu­schnitts nur von ei­ner übli­chen Miete pro Qua­drat­me­ter i.H.v. 3,20 DM aus. Das Fi­nanz­amt folgte da­mit auch einem Vor­schlag des Pro­zess­be­vollmäch­tig­ten.

Im De­zem­ber 2010 be­an­tragte die Kläge­rin beim Fi­nanz­amt, den Ein­heits­wert­be­scheid "so­weit rück­wir­kend wie möglich" zu kor­ri­gie­ren. Die im Be­scheid an­ge­setzte Miete von 3,20 DM pro Qua­drat­me­ter sei um 30 % bis 50 % zu hoch. Im Fe­bruar 2011 führte das Fi­nanz­amt eine feh­ler­be­sei­ti­gende Wert­fort­schrei­bung auf den 1.1.2011 durch und erhöhte den Ein­heits­wert auf 51.589 €.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage teil­weise statt und hob den Wert­fort­schrei­bungs­be­scheid auf den 1.1.2011 an­trags­gemäß auf. So­weit die Kläge­rin be­gehrte, das Fi­nanz­amt zu ver­pflich­ten, un­ter Ände­rung des Ein­heits­wert­be­scheids auf den 1.1.1997 den Ein­heits­wert auf 39.300 DM fest­zu­stel­len so­wie den Grund­steu­er­mess­be­scheid ent­spre­chend abzuändern, wies das FG die Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:

Das Be­geh­ren, den Ein­heits­wert auf den 1.1.2010 auf 39.300 DM fest­stel­len zu las­sen, hat kei­nen Er­folg. Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass der Ein­heits­wert­be­scheid auf den 1.1.1997 vom 15.3.1996 rechtmäßig ist. Die Vor­aus­set­zun­gen ei­ner feh­ler­be­sei­ti­gen­den Wert­fort­schrei­bung lie­gen nicht vor.

Der vom Fi­nanz­amt fest­ge­stellte Ein­heits­wert auf den 1.1.1997 steht in Ein­klang mit den maßge­ben­den Vor­schrif­ten. Die Be­wer­tung be­bau­ter Grundstücke er­folgt abhängig von der Grundstücks­art (§ 75 BewG) nach Maßgabe des § 76 BewG im Re­gel­fall im Er­trags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­mefällen im Sach­wert­ver­fah­ren. Die maßgeb­li­che Jah­res­roh­miete rich­tet sich gem. § 79 Abs. 1 BewG nach der für das Grundstück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ge­zahl­ten tatsäch­li­chen Miete. Un­mit­tel­bar an­wend­bar ist diese Vor­gabe nur für Grundstücke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt am 1.1.1964 be­reits ver­mie­tet wa­ren. An­dern­falls be­stimmt sich die Jah­res­roh­miete gem. § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Miete. Zur Er­mitt­lung der übli­chen Miete zie­hen die Fi­nanz­behörden über­wie­gend Miet­spie­gel heran, die re­gelmäßig nach Bau­jah­ren, miet­preis­recht­li­chen Ge­ge­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Ge­mein­degrößen ge­glie­derte Qua­drat­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 1.1.1964 aus­wei­sen.

Die Her­an­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­stell­ten Miet­spie­gel für die Schätzung der übli­chen Miete gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zulässig, wenn eine Schätzung der übli­chen Miete im un­mit­tel­ba­ren Ver­gleich daran schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­gleich­bare ver­mie­tete Ob­jekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den wa­ren und die Miet­spie­gel in ih­ren Auf­glie­de­run­gen nach Miet­preis­re­ge­lun­gen und den an­de­ren gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maßge­ben­den Kri­te­rien (ins­be­son­dere Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Ge­setz ge­stell­ten An­for­de­run­gen für die Schätzung der übli­chen Miete ent­spre­chen.

Gem. § 162 Abs. 1 Satz 2 AO sind, so­weit die Fi­nanz­behörde die Be­steue­rungs­grund­la­gen nicht er­mit­teln oder be­rech­nen kann, alle Umstände zu berück­sich­ti­gen, die für die Schätzung von Be­deu­tung sind. Da­bei ist eine Schätzung nicht schon des­we­gen rechts­wid­rig, weil sie von den tatsäch­li­chen Verhält­nis­sen ab­weicht. Sol­che Ab­wei­chun­gen sind not­wen­dig mit ei­ner Schätzung ver­bun­den, die in Un­kennt­nis der wah­ren Ge­ge­ben­hei­ten er­folgt. Die Schätzung er­weist sich viel­mehr erst dann als rechts­wid­rig, wenn sie den durch die Umstände des Fal­les ge­zo­ge­nen Schätzungs­rah­men verlässt. In einem Streit­ver­fah­ren müssen die Schätzungs­grund­la­gen von der Fi­nanz­behörde so dar­ge­legt wer­den, dass ihre Nachprüfbar­keit möglich ist. Das zah­lenmäßige Er­geb­nis der Schätzung muss auf Schlüssig­keit hin kon­trol­lier­bar sein. Der Miet­spie­gel soll mit ei­ner ge­wis­sen Da­ten­breite nur einen An­halt für die vor­zu­neh­mende Schätzung bie­ten, so dass Feh­ler in ein­zel­nen Da­ten­grund­la­gen kei­nen un­mit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die Be­steue­rung ha­ben.

Die Schätzung ist vom Ge­richt voll überprüfbar, weil sie keine Er­mes­sens­ent­schei­dung dar­stellt. Nach die­sen Maßga­ben ist die Er­kennt­nis des FG - das keine ei­gene Schätzung vor­ge­nom­men, son­dern die Er­mitt­lung des Fi­nanz­amts geprüft hat - nicht zu be­an­stan­den, der mit Be­scheid vom 15.3.1996 vom Fi­nanz­amt auf den 1.1.1997 auf 82.500 DM fest­ge­stellte Ein­heits­wert für das Grundstück der Kläge­rin sei zu­tref­fend und das Fi­nanz­amt habe im Rah­men der an­ge­grif­fe­nen Fort­schrei­bung die für den Ein­heits­wert maßge­bende Jah­res­roh­miete rich­tig er­mit­telt. Das FA konnte sich bei der Be­wer­tung des Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses an dem Miet­spie­gel ori­en­tie­ren, den es be­zo­gen auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt (1.1.1964) für die in sei­nem Be­zirk be­le­ge­nen Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäuser auf­ge­stellt hat.

Link­hin­weis:

  • Die Voll­texte der Ent­schei­dun­gen sind auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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