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Schätzung üblicher Miete im Ertragswertverfahren anhand Mietspiegel

BFH v. 19.9.2018 - II R 20/15

Die Heranziehung eines auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 aufgestellten Mietspiegels für die Schätzung der üblichen Miete im Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung ist zulässig, wenn vergleichbare vermietete Objekte nicht vorhanden waren und der Mietspiegel in seinen Aufgliederungen den vom Gesetz gestellten Anforderungen entspricht. Der Mietspiegel soll mit einer gewissen Datenbreite nur einen Anhalt für die vorzunehmende Schätzung bieten, so dass Fehler in einzelnen Datengrundlagen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Besteuerung haben.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin ist seit 1985 Eigen­tü­me­rin eines Grund­stücks in X, auf dem 1966 ein Ein­fa­mi­li­en­haus errich­tet wor­den war. Im Jahr 1996 wurde das Gebäude durch einen Anbau erwei­tert und zu einem Zwei­fa­mi­li­en­haus umge­baut. Das Finanz­amt erließ am 15.3.1996 einen Bescheid über die Wert- und Art­fort­sch­rei­bung auf den 1.1.1997 und stellte den Ein­heits­wert auf 82.500 DM fest. Die Jah­res­roh­miete ermit­telte das Finanz­amt auf­grund eines von ihm ers­tell­ten "Miet­spie­gels auf den 1.1.1964 für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser zum Zwe­cke von Nach­fest­stel­lun­gen und Wert­fort­sch­rei­bun­gen" (Miet­spie­gel).

Grund­lage die­ses Mit­spie­gels, der Anga­ben über Quad­r­at­me­ter­p­reise ent­hält, waren vom Finanz­amt geführte Lis­ten bzw. Kon­troll­mit­tei­lun­gen der Ertrag­steu­er­s­tel­len über Mie­ten. Die Ori­gi­nal­un­ter­la­gen hierzu hat das Finanz­amt nicht auf­be­wahrt. Der Miet­spie­gel ist auf­ge­teilt in ein­zelne Gemein­de­ge­biete. Hin­sicht­lich der Aus­stat­tung der Häu­ser wird zwi­schen den Stan­dards "ein­fach", "mit­tel" und "gut" dif­fe­ren­ziert. Für die Gemeinde X ist bei einem Aus­stat­tungs­stan­dard "gut" ein Wert von 5,20 DM ver­merkt. Nach den Fest­stel­lun­gen des FG ging das Finanz­amt wegen der Orts­rand­lage des streit­ge­gen­ständ­li­chen Grund­stücks und eines ungüns­ti­gen Zuschnitts nur von einer übli­chen Miete pro Quad­r­at­me­ter i.H.v. 3,20 DM aus. Das Finanz­amt folgte damit auch einem Vor­schlag des Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten.

Im Dezem­ber 2010 bean­tragte die Klä­ge­rin beim Finanz­amt, den Ein­heits­wert­be­scheid "soweit rück­wir­kend wie mög­lich" zu kor­ri­gie­ren. Die im Bescheid ange­setzte Miete von 3,20 DM pro Quad­r­at­me­ter sei um 30 % bis 50 % zu hoch. Im Februar 2011 führte das Finanz­amt eine feh­ler­be­sei­ti­gende Wert­fort­sch­rei­bung auf den 1.1.2011 durch und erhöhte den Ein­heits­wert auf 51.589 €.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage teil­weise statt und hob den Wert­fort­sch­rei­bungs­be­scheid auf den 1.1.2011 antrags­ge­mäß auf. Soweit die Klä­ge­rin begehrte, das Finanz­amt zu verpf­lich­ten, unter Ände­rung des Ein­heits­wert­be­scheids auf den 1.1.1997 den Ein­heits­wert auf 39.300 DM fest­zu­s­tel­len sowie den Grund­steu­er­mess­be­scheid ent­sp­re­chend abzu­än­dern, wies das FG die Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:

Das Begeh­ren, den Ein­heits­wert auf den 1.1.2010 auf 39.300 DM fest­s­tel­len zu las­sen, hat kei­nen Erfolg. Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass der Ein­heits­wert­be­scheid auf den 1.1.1997 vom 15.3.1996 recht­mä­ßig ist. Die Vor­aus­set­zun­gen einer feh­ler­be­sei­ti­gen­den Wert­fort­sch­rei­bung lie­gen nicht vor.

Der vom Finanz­amt fest­ge­s­tellte Ein­heits­wert auf den 1.1.1997 steht in Ein­klang mit den maß­ge­ben­den Vor­schrif­ten. Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­g­abe des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren. Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­miete rich­tet sich gem. § 79 Abs. 1 BewG nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Miete. Unmit­tel­bar anwend­bar ist diese Vor­gabe nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt am 1.1.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­miete gem. § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Miete. Zur Ermitt­lung der übli­chen Miete zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel heran, die regel­mä­ßig nach Bau­jah­ren, miet­p­reis­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen geg­lie­derte Quad­r­at­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 1.1.1964 aus­wei­sen.

Die Heran­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.1964 auf­ge­s­tell­ten Miet­spie­gel für die Schät­zung der übli­chen Miete gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zuläs­sig, wenn eine Schät­zung der übli­chen Miete im unmit­tel­ba­ren Ver­g­leich daran schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­g­leich­bare ver­mie­tete Objekte am 1.1.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den waren und die Miet­spie­gel in ihren Auf­g­lie­de­run­gen nach Miet­p­reis­re­ge­lun­gen und den ande­ren gem. § 79 Abs. 2 S. 2 BewG maß­ge­ben­den Kri­te­rien (ins­be­son­dere Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Gesetz ges­tell­ten Anfor­de­run­gen für die Schät­zung der übli­chen Miete ent­sp­re­chen.

Gem. § 162 Abs. 1 Satz 2 AO sind, soweit die Finanz­be­hörde die Besteue­rungs­grund­la­gen nicht ermit­teln oder berech­nen kann, alle Umstände zu berück­sich­ti­gen, die für die Schät­zung von Bedeu­tung sind. Dabei ist eine Schät­zung nicht schon des­we­gen rechts­wid­rig, weil sie von den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen abweicht. Sol­che Abwei­chun­gen sind not­wen­dig mit einer Schät­zung ver­bun­den, die in Unkennt­nis der wah­ren Gege­ben­hei­ten erfolgt. Die Schät­zung erweist sich viel­mehr erst dann als rechts­wid­rig, wenn sie den durch die Umstände des Fal­les gezo­ge­nen Schät­zungs­rah­men ver­lässt. In einem Streit­ver­fah­ren müs­sen die Schät­zungs­grund­la­gen von der Finanz­be­hörde so dar­ge­legt wer­den, dass ihre Nach­prüf­bar­keit mög­lich ist. Das zah­len­mä­ß­ige Ergeb­nis der Schät­zung muss auf Schlüs­sig­keit hin kon­trol­lier­bar sein. Der Miet­spie­gel soll mit einer gewis­sen Daten­b­reite nur einen Anhalt für die vor­zu­neh­mende Schät­zung bie­ten, so dass Feh­ler in ein­zel­nen Daten­grund­la­gen kei­nen unmit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die Besteue­rung haben.

Die Schät­zung ist vom Gericht voll über­prüf­bar, weil sie keine Ermes­sens­ent­schei­dung dar­s­tellt. Nach die­sen Maß­g­a­ben ist die Erkennt­nis des FG - das keine eigene Schät­zung vor­ge­nom­men, son­dern die Ermitt­lung des Finanzamts geprüft hat - nicht zu bean­stan­den, der mit Bescheid vom 15.3.1996 vom Finanz­amt auf den 1.1.1997 auf 82.500 DM fest­ge­s­tellte Ein­heits­wert für das Grund­stück der Klä­ge­rin sei zutref­fend und das Finanz­amt habe im Rah­men der ange­grif­fe­nen Fort­sch­rei­bung die für den Ein­heits­wert maß­ge­bende Jah­res­roh­miete rich­tig ermit­telt. Das FA konnte sich bei der Bewer­tung des Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses an dem Miet­spie­gel ori­en­tie­ren, den es bezo­gen auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt (1.1.1964) für die in sei­nem Bezirk bele­ge­nen Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser auf­ge­s­tellt hat.

Link­hin­weis:

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