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Steuerberatung

Die neue Grundsteuer - Neubewertung aller Grundstücke erforderlich!

Im Jahr 2022 wird ein Thema Im­mo­bi­li­en­ei­gentümer mit Si­cher­heit be­schäfti­gen: die Grund­steuer. Denn auf den 01.01.2022 ist je­des Grundstück in Deutsch­land für Zwecke der Grund­steuer neu zu be­wer­ten. Grundstücks- und Im­mo­bi­li­en­ei­gentümer ha­ben dazu für jede Im­mo­bi­li­en­ein­heit eine Fest­stel­lungs­erklärung elek­tro­ni­sch an die Fi­nanz­ver­wal­tung zu über­mit­teln.

Die Ab­ga­be­frist soll dem Ver­neh­men nach grundsätz­lich am 31.10.2022 en­den. Mit ei­ner ent­spre­chen­den Auf­for­de­rung sei­tens der Fi­nanz­ver­wal­tung ist Ende März im Wege der öff­ent­li­chen Be­kannt­gabe zu rech­nen.

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Hintergrund

Das BVerfG kam mit Ur­teil vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) zu dem Er­geb­nis, dass die bis­he­rige Ein­heits­be­wer­tung von Grund­vermögen als Ba­sis für die Er­mitt­lung der Grund­steuer ver­fas­sungs­wid­rig ist. Der Ge­setz­ge­ber wurde auf­ge­for­dert, eine Neu­re­ge­lung zu tref­fen, die der Neu­be­wer­tung al­ler inländi­schen Grundstücke auf den 01.01.2022 zu­grunde zu le­gen ist. Ab dem 01.01.2025 darf die Grund­steuer von den Ge­mein­den nur noch un­ter An­wen­dung der neuen Grund­steu­er­werte fest­ge­setzt wer­den.

Gesetzgeberische Reaktion

Ende 2019 kam der Ge­setz­ge­ber der Auf­for­de­rung nach und re­gelte neue be­wer­tungs­recht­li­che Vor­ga­ben. Dem­nach sind neue Grund­steu­er­werte zu be­rech­nen, auf de­ren Ba­sis ab 2025 nach einem - wie bis­lang - zwei­stu­fi­gen Ver­fah­ren die Grund­steuer zu be­rech­nen ist.

Die Re­ge­lung auf Bun­des­ebene sieht je­doch die Möglich­keit vor, dass Bun­desländer da­von ab­wei­chende Vor­ga­ben tref­fen können. Von die­ser Möglich­keit ha­ben ei­nige Bun­desländer in un­ter­schied­li­cher Weise Ge­brauch ge­macht. Da­mit können nun je nach Lage des Grundstücks ver­schie­dene Be­wer­tungs­re­geln und/oder Re­geln zur Er­mitt­lung der Grund­steuer zur An­wen­dung kom­men.

Davon Betroffene

Von der er­for­der­li­chen Neu­be­wer­tung der Grundstücke ist je­der be­trof­fen, dem ein inländi­sches Grundstück, ein Erb­bau­recht, ein Woh­nungs­erb­bau­recht oder ein Tei­ler­bbau­recht zu­zu­rech­nen ist - un­abhängig da­von, ob es sich um eine Pri­vat­per­son oder ein Un­ter­neh­men han­delt. Für je­des die­ser Grundstücke oder Rechte ist eine Erklärung zur Fest­stel­lung des neuen Grund­steu­er­werts auf den 01.01.2022 elek­tro­ni­sch an die Fi­nanz­ver­wal­tung zu über­mit­teln.

Neubewertung

Die Neu­be­wer­tung von inländi­schen Grundstücken auf den 01.01.2022 nach den bun­des­ein­heit­li­chen Be­wer­tungs­vor­ga­ben er­folgt je nach Nut­zung des Grundstücks nach dem sog. Er­trags­wert­ver­fah­ren oder einem ver­ein­fach­ten Sach­wert­ver­fah­ren. So sind Wohn­grundstücken nach dem Er­trags­wert­ver­fah­ren zu be­wer­ten, wozu u. a. Net­to­kalt­mie­ten und Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten her­an­zu­zie­hen sind. Er­for­der­lich ist dazu aber nicht, die tatsäch­li­chen Werte zu er­mit­teln, denn es wer­den ge­setz­lich pau­scha­lierte Werte je nach Bun­des­land und Gebäude­art vor­ge­ge­ben, die un­ter Berück­sich­ti­gung un­ter­schied­li­cher Miet­ni­veau­stu­fen erhöht oder ver­rin­gert wer­den. Zu­dem ist der Wert des Grund und Bo­dens auf Ba­sis der Bo­den­richt­werte zu berück­sich­ti­gen. Bei Ge­schäfts­grundstücken und ge­mischt ge­nutz­ten Grundstücken er­folgt die Be­wer­tung nach einem ver­ein­fach­ten Sach­wert­ver­fah­ren, das ne­ben dem Bo­den­wert auf ge­setz­lich vor­ge­ge­be­nen Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten in Abhängig­keit von der Gebäude­art und dem Bau­jahr des Gebäudes ba­siert.

Nach dem Bun­des­mo­dell ge­hen vor: Ber­lin, Bran­den­burg, Bre­men, Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Rhein­land-Pfalz, Sach­sen-An­halt, Schles­wig-Hol­stein und Thürin­gen und Nord­rhein-West­fa­len. Auch Saar­land und Sach­sen zie­hen zur Be­wer­tung der Grundstücke das Bun­des­mo­dell heran, se­hen aber zur Er­mitt­lung des Grund­steu­er­mess­be­trags ab­wei­chende Steu­er­mess­zah­len vor.

Ab­wei­chende Be­wer­tungs­re­geln se­hen hin­ge­gen die fol­gen­den Bun­desländer vor, wo­bei sich die ein­zel­nen Länder­mo­delle von­ein­an­der un­ter­schei­den:

  • Ba­den-Würt­tem­berg (mo­di­fi­zier­tes Bo­den­wert­mo­dell),
  • Bay­ern (Flächen­mo­dell),
  • Ham­burg (Ein­fach­mo­dell mit Wohn­la­gen­fak­tor),
  • Hes­sen (Flächen­mo­dell mit ein­fa­chem Fak­tor­ver­fah­ren) und
  • Nie­der­sach­sen (Flächen-Lage-Mo­dell).

Deklarationsfrist

Grundsätz­lich ist eine Fest­stel­lungs­erklärung zum neuen Grund­steu­er­wert erst nach Auf­for­de­rung durch das zuständige Fi­nanz­amt zu über­mit­teln. Al­ler­dings kann diese Auf­for­de­rung auch durch eine öff­ent­li­che Be­kannt­gabe er­fol­gen, so dass kein in­di­vi­dua­li­sier­tes Schrei­ben an je­den Steu­er­pflich­ti­gen zu ver­sen­den ist. Ei­nige Bun­desländer ha­ben be­reits ver­neh­men las­sen, dass sie im März 2022 per öff­ent­li­cher Be­kannt­gabe zur Ab­gabe der Fest­stel­lungs­erklärung auf­for­dern wer­den. Da­bei soll grundsätz­lich eine Frist zur Ab­gabe der Fest­stel­lungs­erklärung bis Ende Ok­to­ber 2022 vor­ge­se­hen wer­den. Das BMF hat be­reits ver­lau­ten las­sen, dass eine elek­tro­ni­sche Über­mitt­lung der Fest­stel­lungs­erklärun­gen ab Juli 2022 möglich sein soll.

Bewältigung des enormen Deklarationsaufwands

Ne­ben der Berück­sich­ti­gung der je­weils ein­schlägi­gen Be­wer­tungs­vor­ga­ben, die zum einen zwi­schen dem Bun­des­mo­dell und den Länder­mo­del­len so­wie zum an­de­ren zwi­schen den ein­zel­nen Länder­mo­del­len va­ri­ie­ren, be­steht die Her­aus­for­de­rung insb. in der Be­schaf­fung und Auf­be­rei­tung der für die De­kla­ra­tion er­for­der­li­chen Da­ten.

Zusätz­lich zu all­ge­mei­nen In­for­ma­tio­nen zu den Grundstücken, wie z. B. Adresse und Grund­buch­an­ga­ben, sind je nach an­zu­wen­den­dem Mo­dell zahl­rei­che wei­tere Da­ten er­for­der­lich. So wird z. B. bei ei­ni­gen Mo­del­len nach der Brut­to­grundfläche, der Nutz- oder der Wohnfläche des Gebäudes ge­fragt. Diese Da­ten können evtl. be­reits in Kauf- oder an­der­wei­ti­gen Nut­zungs­verträgen fest­ge­hal­ten wor­den sein. Un­ter Umständen sind diese aber auch ei­genständig oder durch die Ein­schal­tung ei­nes Sach­verständi­gen zu er­mit­teln.

Sind die Da­ten­quel­len und In­for­ma­tio­nen iden­ti­fi­ziert, gilt es, diese Da­ten möglichst ef­fi­zi­ent für die Er­stel­lung der De­kla­ra­tion zu kon­so­li­die­ren und verfügbar zu ma­chen. Da­bei wird der Ein­satz ei­ner Soft­warelösung un­erläss­lich sein, um alle Da­ten möglichst struk­tu­riert für die elek­tro­ni­sche Über­mitt­lung an die Fi­nanz­ver­wal­tung und de­ren spätere Nut­zung für nach­fol­gende De­kla­ra­tio­nen oder an­der­wei­tige Zwecke be­reit­zu­stel­len.

Unser Ansatz - effizient und automatisiert

Eb­ner Stolz bil­det den ge­sam­ten Grund­steu­er­pro­zess ge­mein­sam mit einem star­ken Soft­ware­part­ner vollständig di­gi­tal in einem Sys­tem ab. Hier­bei wer­den alle Ar­beits­schritte von der Da­ten­er­he­bung über die Er­stel­lung der Erklärung, de­ren Frei­zeich­nung und Über­mitt­lung an die Fi­nanz­ver­wal­tung bis hin zur Be­scheidprüfung soft­ware­sei­tig in einem ein­zi­gen Sys­tem er­fasst. Zu­dem be­steht die Möglich­keit, erklärungs­re­le­vante In­for­ma­tio­nen, wie z. B. Bo­den­richt­werte, über ent­spre­chende Schnitt­stel­len zu den Ämtern ab­zu­fra­gen.

Durch das Zu­sam­men­spiel von fach­li­cher Be­wer­tungs­ex­per­tise und der soft­ware­un­terstütz­ten Da­ten­er­fas­sung und -ver­ar­bei­tung ermöglicht Eb­ner Stolz Ih­nen eine ef­fi­zi­ente Ab­wick­lung des Grund­steu­er­pro­zes­ses. Über die Grund­steu­er­soft­ware er­hal­ten Sie je­der­zeit Zu­griff auf Ihre Grundstücks­in­for­ma­tio­nen und können den ge­sam­ten Erklärungs­pro­zess work­flow­ba­siert steu­ern. Durch diese kol­la­bo­ra­tive Platt­form bie­ten wir einen Sin­gle Point of Truth für Ihre Grund­steu­er­da­ten bei Eb­ner Stolz und ver­mei­den Me­di­enbrüche und In­for­ma­ti­ons­ver­luste im De­kla­ra­ti­ons­pro­zess.

Un­ser Leis­tungs­an­ge­bot reicht von der tech­ni­schen Un­terstützung und Über­mitt­lung der Erklärung bis hin zur vollständi­gen Über­nahme des De­kla­ra­ti­ons­pro­zes­ses, ggf. ein­schließlich der Da­tener­mitt­lung bzw. der Op­ti­mie­rung der Da­ten­er­he­bung und Ver­ar­bei­tung. Zur Be­reit­stel­lung der uns bis­lang noch nicht vor­lie­gen­den Da­ten kann ne­ben der di­rek­ten Ein­gabe in die Grund­steu­er­soft­ware ein Tem­plate ge­nutzt wer­den, das die Da­ten­er­he­bung für un­sere Man­dan­ten bei Mas­sen­da­ten er­leich­tert und de­ren struk­tu­rierte Er­fas­sung si­cher­stellt. Durch un­sere Ar­beits­pro­zesse stel­len wir zu­dem si­cher, dass die zur Verfügung ge­stell­ten Da­ten schnell und ef­fi­zi­ent ver­ar­bei­tet wer­den können und so den De­kla­ra­ti­ons­pflich­ten frist­ge­recht nach­ge­kom­men wer­den kann.

So­fern Sie Ih­ren De­kla­ra­ti­ons­pflich­ten un­ter­neh­mens­in­tern selbst nach­kom­men möch­ten, können wir Ih­nen gerne einen Zu­gang zu der Grund­steu­er­soft­ware an­bie­ten.

Au­to­ren: Da­niel Spie­ker und An­dreas Ba­ckes

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