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Steuerberatung

Bundesfinanzminister legt Vorschläge zur Reform der Grundsteuer vor

Der Ge­setz­ge­ber muss bis spätes­tens Ende des nächs­ten Jah­res die Re­ge­lun­gen für die Grund­steuer schaf­fen, die bis Ende 2024 um­zu­set­zen sind. Eine Mam­mut­auf­gabe, zu der der Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter Olaf Sc­holz nun seine Re­formüber­le­gun­gen vor­legte.

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt beur­teilte die Rege­lun­gen des Be­wer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen in den al­ten Bun­des­län­dern je­den­falls seit Be­ginn des Jah­res 2002 als ver­fas­sungs­wid­rig (Ur­teil vom 10.4.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12). Dem Ge­setz­ge­ber wurde auf­ge­ge­ben, bis spä­tes­tens 31.12.2019 eine Neu­re­ge­lung zu tref­fen. Am 29.11.2018 legte Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter Olaf Sc­holz nun seine Über­le­gun­gen für die Re­form der Grund­steuer vor.

Hinweis

Die Vor­schläge wer­den nun mit den Ländern dis­ku­tiert, die be­reits deut­li­che Vor­be­halte geäußert ha­ben.

Zur Dis­kus­sion ste­hen ein wert­un­abhängi­ges und ein wert­abhängi­ges Mo­dell. Das wert­un­abhängige Mo­dell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vor­han­de­nen Gebäude an. Die Gebäudefläche ist in einem ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren zu er­mit­teln, das sich etwa an den Ge­schossflächen ori­en­tiert. Auf die Flächen von Grund und Bo­den so­wie Gebäuden sind an­schließend be­son­dere Fak­to­ren an­zu­wen­den. Diese dif­fe­rie­ren je nach der Art der Gebäude­nut­zung. Die Fak­to­ren für Wohn­gebäude sol­len da­bei nied­ri­ger aus­fal­len als die­je­ni­gen für Ge­schäfts­gebäude.

Hinweis

Bei die­sem Mo­dell blei­ben die ei­gent­li­chen Werte der Grundstücke und der Gebäude un­berück­sich­tigt. Es be­ruht auf ver­gleichs­weise ein­fa­chen Be­rech­nun­gen. Im Er­geb­nis dürfte die­ses Mo­dell dazu führen, dass für Im­mo­bi­lien, die zwar ähn­li­che Flächen auf­wei­sen, sich im Wert aber deut­lich un­ter­schei­den, ähn­li­che Grund­steu­er­zah­lun­gen fällig würden. Bei­spiels­weise könnte für ein Ein­fa­mi­li­en­haus in hoch­prei­si­ger Lage in etwa der glei­che Grund­steu­er­be­trag zu zah­len sein wie für ein Ein­fa­mi­li­en­haus in der­sel­ben Stadt, das sich aber am Stadt­rand in der Nähe zu einem In­dus­trie­ge­biet be­fin­det.

Dem­ge­genüber setzt das vom Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter fa­vo­ri­sierte wert­abhängige Mo­dell am tatsäch­li­chen Wert ei­ner Im­mo­bi­lie an. Die Werte von Grund und Bo­den so­wie von Gebäuden sol­len hierfür an­hand be­stimm­ter ver­ein­fach­ter Ver­fah­ren er­mit­telt wer­den.

Hinweis

Nach dem wert­abhängi­gen Mo­dell würden ver­gleich­bare Im­mo­bi­lien ähn­lich be­steu­ert. Es liegt so­mit näher an den Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts für eine rea­litätsge­rechte Be­steue­rung der Grundstücke.

Bei die­sem wert­abhängi­gen Mo­dell wird das bis­he­rige drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Be­rech­nung der Grund­steuer bei­be­hal­ten. Da­bei ist auf­grund der Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ins­be­son­dere die Er­mitt­lung des Grundstücks­werts an ver­fas­sungs­recht­li­che Vor­ga­ben an­zu­pas­sen. Das Be­wer­tungs­ver­fah­ren für un­be­baute Grundstücke soll weit­ge­hend un­verändert blei­ben. Der Grundstücks­wert er­gibt sich durch Mul­ti­pli­ka­tion der Fläche mit dem ak­tu­el­len (orts­be­zo­ge­nen) Bo­den­richt­wert.

Bei be­bau­ten Grundstücken soll die Be­wer­tung grundsätz­lich im sog. Er­trags­wert­ver­fah­ren er­fol­gen. Hierzu wird der Er­trags­wert im We­sent­li­chen auf Grund­lage tatsäch­lich ver­ein­bar­ter Net­to­kalt­mie­ten er­mit­telt. Da­bei sind die Rest­nut­zungs­dauer des Gebäudes und der ab­ge­zins­ten Bo­den­wert zu berück­sich­ti­gen. Bei selbst­ge­nutz­ten Wohn­gebäuden wird eine fik­tive, auf Da­ten des Sta­tis­ti­schen Bun­des­amts ba­sie­rende und nach re­gio­na­len Mie­ten­ni­veaus ge­staf­felte Miete an­ge­setzt.

Für Ge­schäfts­grundstücke kommt häufig man­gels vor­han­de­ner Mie­ten das Er­trags­wert­ver­fah­ren nicht in Be­tracht. Hier soll ein Ver­fah­ren zur An­wen­dung kom­men, das die Her­stel­lungs­kos­ten des Gebäudes als Aus­gangs­ba­sis nimmt und eben­falls den Wert des Grundstücks mit­berück­sich­tigt. Ein wei­te­res spe­zi­el­les Be­wer­tungs­ver­fah­ren ist für land- und forst­wirt­schaft­li­che Be­triebe vor­ge­se­hen.

Vor­ge­se­hen ist zu­dem, dass die Grundstücks­werte alle sie­ben Jahre ak­tua­li­siert wer­den. Hierzu sind von den Ei­gentümern An­ga­ben über die Gebäudefläche und die Höhe der Net­to­kalt­miete zu ma­chen. Dies gilt auch bei zwi­schen­zeit­lich durch­geführ­ten re­le­van­ten bau­li­chen Verände­run­gen. Die Wert­fest­stel­lung er­folgt durch das Fi­nanz­amt - mit einem laut Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­rium be­herrsch­ba­ren Ver­wal­tungs­auf­wand.

Die Neu­be­wer­tung der Grundstücke wird al­ler Vor­aus­sicht nach zu deut­lich höheren Wer­ten führen. Ohne ein wei­te­res Kor­rek­tiv würde dies zu einem deut­li­chen An­stieg des ge­sam­ten Grund­steu­er­auf­kom­mens führen. Laut Aus­sa­gen des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ters wird je­doch grundsätz­lich eine Auf­kom­mens­neu­tra­lität an­ge­strebt. Dies soll durch die ra­di­kale Ab­sen­kung der Steu­er­mess­zahl ab­ge­mil­dert wer­den, die bun­des­ein­heit­lich fest­ge­legt wird.

Hinweis

Im Ein­zel­nen wird der­zeit noch geprüft, ob für große Städte mit be­son­ders ho­her Wert­ent­wick­lung in ein­zel­nen Stadt­tei­len eine zusätz­li­che Aus­gleichs­kom­po­nente er­for­der­lich ist.

Auf kom­mu­na­ler Ebene kann sich das Grund­steu­er­auf­kom­men nach die­sen bei­den Schrit­ten den­noch verändern. Sie können die an­ge­strebte Auf­kom­mens­neu­tra­lität in ih­rer Ge­meinde durch eine An­pas­sung der kom­mu­na­len He­besätze si­cher­zu­stel­len.

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