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Bundesfinanzminister legt Vorschläge zur Reform der Grundsteuer vor

Der Gesetzgeber muss bis spätestens Ende des nächsten Jahres die Regelungen für die Grundsteuer schaffen, die bis Ende 2024 umzusetzen sind. Eine Mammutaufgabe, zu der der Bundesfinanzminister Olaf Scholz nun seine Reformüberlegungen vorlegte.

Das Bun­­des­ver­­­fas­­sungs­­­ge­richt beur­­teilte die Rege­­lun­­gen des Bewer­­tungs­­­ge­­set­zes zur Ein­heits­­be­wer­­tung von Grun­d­ver­­­mö­­gen in den alten Bun­­des­län­­dern jeden­­falls seit Beginn des Jah­­res 2002 als ver­­­fas­­sungs­­wi­d­­rig (Urteil vom 10.4.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12). Dem Geset­z­­ge­ber wurde auf­­­ge­­ge­­ben, bis spä­­tes­­tens 31.12.2019 eine Neu­­re­­ge­­lung zu tre­f­­fen. Am 29.11.2018 legte Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter Olaf Scholz nun seine Über­le­gun­gen für die Reform der Grund­steuer vor.

Hin­weis

Die Vor­schläge wer­den nun mit den Län­dern dis­ku­tiert, die bereits deut­li­che Vor­be­halte geäu­ßert haben.

Zur Dis­kus­sion ste­hen ein wert­un­ab­hän­gi­ges und ein wer­t­ab­hän­gi­ges Modell. Das wert­un­ab­hän­gige Modell setzt an der Fläche der Grund­stü­cke und der vor­han­de­nen Gebäude an. Die Gebäu­de­fläche ist in einem ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren zu ermit­teln, das sich etwa an den Geschoss­flächen ori­en­tiert. Auf die Flächen von Grund und Boden sowie Gebäu­den sind ansch­lie­ßend beson­dere Fak­to­ren anzu­wen­den. Diese dif­fe­rie­ren je nach der Art der Gebäu­de­nut­zung. Die Fak­to­ren für Wohn­ge­bäude sol­len dabei nie­d­ri­ger aus­fal­len als die­je­ni­gen für Geschäfts­ge­bäude.

Hin­weis

Bei die­sem Modell blei­ben die eigent­li­chen Werte der Grund­stü­cke und der Gebäude unbe­rück­sich­tigt. Es beruht auf ver­g­leichs­weise ein­fa­chen Berech­nun­gen. Im Ergeb­nis dürfte die­ses Modell dazu füh­ren, dass für Immo­bi­lien, die zwar ähn­li­che Flächen auf­wei­sen, sich im Wert aber deut­lich unter­schei­den, ähn­li­che Grund­steu­er­zah­lun­gen fäl­lig wür­den. Bei­spiels­weise könnte für ein Ein­fa­mi­li­en­haus in hoch­p­rei­si­ger Lage in etwa der glei­che Grund­steu­er­be­trag zu zah­len sein wie für ein Ein­fa­mi­li­en­haus in der­sel­ben Stadt, das sich aber am Stadtrand in der Nähe zu einem Indu­s­trie­ge­biet befin­det.

Dem­ge­gen­über setzt das vom Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter favo­ri­sierte wer­t­ab­hän­gige Modell am tat­säch­li­chen Wert einer Immo­bi­lie an. Die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäu­den sol­len hier­für anhand bestimm­ter ver­ein­fach­ter Ver­fah­ren ermit­telt wer­den.

Hin­weis

Nach dem wer­t­ab­hän­gi­gen Modell wür­den ver­g­leich­bare Immo­bi­lien ähn­lich besteu­ert. Es liegt somit näher an den Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts für eine rea­li­täts­ge­rechte Besteue­rung der Grund­stü­cke.

Bei die­sem wer­t­ab­hän­gi­gen Modell wird das bis­he­rige drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Berech­nung der Grund­steuer bei­be­hal­ten. Dabei ist auf­grund der Vor­ga­ben des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ins­be­son­dere die Ermitt­lung des Grund­stücks­werts an ver­fas­sungs­recht­li­che Vor­ga­ben anzu­pas­sen. Das Bewer­tungs­ver­fah­ren für unbe­baute Grund­stü­cke soll weit­ge­hend unve­r­än­dert blei­ben. Der Grund­stücks­wert ergibt sich durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Fläche mit dem aktu­el­len (orts­be­zo­ge­nen) Boden­richt­wert.

Bei bebau­ten Grund­stü­cken soll die Bewer­tung grund­sätz­lich im sog. Ertrags­wert­ver­fah­ren erfol­gen. Hierzu wird der Ertrags­wert im Wesent­li­chen auf Grund­lage tat­säch­lich ver­ein­bar­ter Net­to­kalt­mie­ten ermit­telt. Dabei sind die Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des und der abge­zins­ten Boden­wert zu berück­sich­ti­gen. Bei selbst­ge­nutz­ten Wohn­ge­bäu­den wird eine fik­tive, auf Daten des Sta­tis­ti­schen Bun­de­samts basie­rende und nach regio­na­len Mie­ten­ni­ve­aus gestaf­felte Miete ange­setzt.

Für Geschäfts­grund­stü­cke kommt häu­fig man­gels vor­han­de­ner Mie­ten das Ertrags­wert­ver­fah­ren nicht in Betracht. Hier soll ein Ver­fah­ren zur Anwen­dung kom­men, das die Her­stel­lungs­kos­ten des Gebäu­des als Aus­gangs­ba­sis nimmt und eben­falls den Wert des Grund­stücks mit­be­rück­sich­tigt. Ein wei­te­res spe­zi­el­les Bewer­tungs­ver­fah­ren ist für land- und forst­wirt­schaft­li­che Betriebe vor­ge­se­hen.

Vor­ge­se­hen ist zudem, dass die Grund­stücks­werte alle sie­ben Jahre aktua­li­siert wer­den. Hierzu sind von den Eigen­tü­mern Anga­ben über die Gebäu­de­fläche und die Höhe der Net­to­kalt­miete zu machen. Dies gilt auch bei zwi­schen­zeit­lich durch­ge­führ­ten rele­van­ten bau­li­chen Ver­än­de­run­gen. Die Wert­fest­stel­lung erfolgt durch das Finanz­amt - mit einem laut Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­rium beherrsch­ba­ren Ver­wal­tungs­auf­wand.

Die Neu­be­wer­tung der Grund­stü­cke wird aller Vor­aus­sicht nach zu deut­lich höhe­ren Wer­ten füh­ren. Ohne ein wei­te­res Kor­rek­tiv würde dies zu einem deut­li­chen Ans­tieg des gesam­ten Grund­steu­er­auf­kom­mens füh­ren. Laut Aus­sa­gen des Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ters wird jedoch grund­sätz­lich eine Auf­kom­mens­neu­tra­li­tät ange­st­rebt. Dies soll durch die radi­kale Absen­kung der Steu­er­mess­zahl abge­mil­dert wer­den, die bun­des­ein­heit­lich fest­ge­legt wird.

Hin­weis

Im Ein­zel­nen wird der­zeit noch geprüft, ob für große Städte mit beson­ders hoher Wert­ent­wick­lung in ein­zel­nen Stadt­tei­len eine zusätz­li­che Aus­g­leichs­kom­po­nente erfor­der­lich ist.

Auf kom­mu­na­ler Ebene kann sich das Grund­steu­er­auf­kom­men nach die­sen bei­den Schrit­ten den­noch ver­än­dern. Sie kön­nen die ange­st­rebte Auf­kom­mens­neu­tra­li­tät in ihrer Gemeinde durch eine Anpas­sung der kom­mu­na­len Hebe­sätze sicher­zu­s­tel­len.



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