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Abbruch-Abschlag für Gebäude auf fremdem Grund und Boden?

BFH v. 16.1.2019 - II R 19/16

Ob der Nicht­abbruch ei­nes Gebäudes trotz Ab­bruch­ver­pflich­tung vor­aus­seh­bar ist, ist an­hand des Ver­hal­tens der am kon­kre­ten Miet- oder Pacht­ver­trags­verhält­nis Be­tei­lig­ten zu be­ur­tei­len. Auch das Ver­hal­ten der Rechts­vorgänger oder der Be­tei­lig­ten ver­gleich­ba­rer Miet- oder Pacht­verhält­nisse kann bei der Pro­gno­se­ent­schei­dung berück­sich­tigt wer­den.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte im Ok­to­ber 2004 ge­mein­sam mit ih­rem da­ma­li­gen Ehe­mann eine Par­zelle in ei­ner Sied­lung mit Wohn­be­bau­ung ge­pach­tet, die aus ei­ner früheren Klein­gar­ten­ko­lo­nie ent­stan­den war. Das Pacht­verhält­nis galt von De­zem­ber 2004 bis Ende März 2018 und hatte eine Kündi­gungs­frist von 12 Mo­na­ten. Die Vorpächte­rin hatte auf der Par­zelle ein Stein­haus mit Win­ter­gar­ten er­rich­tet, das der Ehe­mann der Kläge­rin mit pri­vat­schrift­li­chem Ver­trag kaufte und die Kläge­rin im Jahr 2011 über­nahm. Das Gebäude wurde im Pacht­ver­trag ge­dul­det. Laut Ver­trag wa­ren bei Be­en­di­gung des Pacht­verhält­nis­ses gleich aus wel­chem Grund vom Pächter oder von einem Vorgänger er­rich­tete Bau­ten auf Wunsch der Verpächter zu ent­fer­nen. Ein Ent­schädi­gungs­an­spruch war aus­ge­schlos­sen.

In den Jah­ren 2006/2007 be­gann die bau­pla­nungs­recht­li­che Er­fas­sung der Sied­lung. Der Be­bau­ungs­plan wurde 2011 be­schlos­sen. Vor 2011 war das auf der Par­zelle er­rich­tete Gebäude nicht für Zwecke der Grund­steuer er­fasst. Nach In­au­gen­sch­ein­nahme des Ob­jekts durch das Fi­nanz­amt wurde die Kläge­rin zur Ab­gabe ei­ner Erklärung zur Fest­stel­lung des Ein­heits­werts auf den 1.1.2007 auf­ge­for­dert. Nach­dem sie keine Erklärung ab­ge­ge­ben hatte, stellte das Fi­nanz­amt im April 2012 den Ein­heits­wert für die wirt­schaft­li­che Ein­heit "Gebäude auf frem­dem Grund und Bo­den" auf den 1.1.2007 im Er­trags­wert­ver­fah­ren auf 41.210 € fest. Die Be­steue­rungs­grund­la­gen wur­den ge­schätzt.

Im Rah­men des Ein­spruchs­ver­fah­rens reichte die Kläge­rin eine Fest­stel­lungs­erklärung ein. Dar­auf­hin setzte das Fi­nanz­amt den Ein­heits­wert auf 35.023 € herab. Der be­an­tragte Ab­schlag nach § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG wurde nicht gewährt. Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hat der BFH das Ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:
Die Fest­stel­lun­gen des FG tra­gen nicht die Ent­schei­dung, dass zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.2007 der Nicht­abbruch des Gebäudes vor­aus­seh­bar war.

Nach § 94 Abs. 3 Satz 1 BewG er­folgt die Be­wer­tung von Gebäuden auf frem­dem Grund und Bo­den nach § 76 BewG. Ist ver­ein­bart, dass das Gebäude nach Ab­lauf der Miet- oder Pacht­zeit ab­zu­bre­chen ist, so ist die­ser Um­stand durch einen ent­spre­chen­den Ab­schlag zu berück­sich­ti­gen; der Ab­schlag un­ter­bleibt, wenn vor­aus­zu­se­hen ist, dass das Gebäude trotz der Ver­pflich­tung nicht ab­ge­bro­chen wer­den wird (§ 94 Abs. 3 Satz 3 BewG). Hierfür muss es kon­krete An­halts­punkte ge­ben. Für die Pro­gno­se­ent­schei­dung ist maßge­bend auf das Ver­hal­ten der Ver­trags­be­tei­lig­ten ab­zu­stel­len. Auch das Ver­hal­ten ih­rer je­wei­li­gen Rechts­vorgänger oder der Be­tei­lig­ten ver­gleich­ba­rer Miet- oder Pacht­verhält­nisse kann bei der Pro­gno­se­ent­schei­dung über die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­abbruchs berück­sich­tigt wer­den.

Wird ein Miet- oder Pacht­ver­trag trotz wie­der­hol­ter Kündi­gungsmöglich­keit still­schwei­gend über einen Zeit­raum von 25 Jah­ren verlängert, spricht dies dafür, dass die Ab­bruch­ver­pflich­tung des Mie­ters oder Pächters nicht oder zu­min­dest nicht in­ner­halb der übli­chen Le­bens­dauer der er­rich­te­ten An­la­gen rea­li­siert wird. Das Glei­che gilt, wenn ein Miet- oder Pacht­verhält­nis ausdrück­lich mehr­mals im An­schluss an den vor­her­ge­hen­den Ver­trag ohne grundsätz­li­che Ände­run­gen der Ver­trags­be­din­gun­gen verlängert wird und hier­durch eine lange Ge­samt­dauer ent­steht.

Ha­ben sich die Verhält­nisse zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt in Be­zug auf das Grundstück oder das Gebäude im Ver­gleich zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses be­reits in we­sent­li­cher Weise geändert, sind diese Ände­run­gen in die Abwägung ein­zu­be­zie­hen. Eine we­sent­li­che Ände­rung, die auf einen Gebäude­ab­bruch hin­deu­tet, kann etwa vor­lie­gen, wenn ein Grundstück ei­ner an­de­ren Nut­zung zu­geführt wer­den soll oder ein vor­han­de­nes Gebäude nicht mehr den tech­ni­schen An­for­de­run­gen ent­spricht. Die Vor­aus­set­zun­gen für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­abbruchs sind von Amts we­gen zu er­for­schen, wo­bei die Be­tei­li­gen her­an­zu­zie­hen sind. Kann der ent­schei­dungs­er­heb­li­che Sach­ver­halt trotz Aus­schöpfung al­ler zugäng­li­chen und zu­mut­ba­ren Er­mitt­lungsmöglich­kei­ten nicht oder nicht vollständig auf­geklärt wer­den, ist un­ter An­wen­dung der Re­geln über die Fest­stel­lungs­last (ob­jek­tive Be­weis­last) zu ent­schei­den, zu wes­sen Las­ten die Nichter­weis­lich­keit von maßgeb­li­chen Tat­sa­chen geht.

Im vor­lie­gen­den Fall könnte für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­abbruchs der Um­stand spre­chen, dass das Pacht­verhält­nis verlängert wer­den sollte. An­halts­punkte für die Be­ur­tei­lung der Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­abbruchs des Gebäudes bei Ver­trags­ende können sich auch aus dem Pacht­verhält­nis der Vorpächte­rin der Par­zelle er­ge­ben. Auch eine Ände­rung der bau­pla­nungs­recht­li­chen Verhält­nisse zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt im Ver­gleich zum Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Pacht­ver­trags kann in die Würdi­gung ein­fließen. Für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­abbruchs würde es spre­chen, wenn etwa durch eine zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt be­reits vor­han­dene Ände­rung des Flächen­nut­zungs­plans die Stel­lung der Steu­er­pflich­ti­gen als Ei­gentüme­rin des Gebäudes über das Ver­trags­ende am 31.3.2018 hin­aus gestärkt wurde. Ha­ben die Verpächter eine an­der­wei­tige Ver­pach­tung, Nut­zung oder Veräußerung des Grundstücks in Erwägung ge­zo­gen, spricht dies da­ge­gen, dass das Gebäude bei Ver­trags­ende vor­aus­sicht­lich nicht ab­ge­bro­chen wird.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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