deen
Nexia Ebner Stolz

Abbruch-Abschlag für Gebäude auf fremdem Grund und Boden?

BFH v. 16.1.2019 - II R 19/16

Ob der Nichtabbruch eines Gebäudes trotz Abbruchverpflichtung voraussehbar ist, ist anhand des Verhaltens der am konkreten Miet- oder Pachtvertragsverhältnis Beteiligten zu beurteilen. Auch das Verhalten der Rechtsvorgänger oder der Beteiligten vergleichbarer Miet- oder Pachtverhältnisse kann bei der Prognoseentscheidung berücksichtigt werden.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Oktober 2004 gemein­sam mit ihrem dama­li­gen Ehe­mann eine Par­zelle in einer Sied­lung mit Wohn­be­bau­ung gepach­tet, die aus einer frühe­ren Klein­gar­ten­ko­lo­nie ent­stan­den war. Das Pacht­ver­hält­nis galt von Dezem­ber 2004 bis Ende März 2018 und hatte eine Kün­di­gungs­frist von 12 Mona­ten. Die Vor­päch­te­rin hatte auf der Par­zelle ein Stein­haus mit Win­ter­gar­ten errich­tet, das der Ehe­mann der Klä­ge­rin mit pri­vat­schrift­li­chem Ver­trag kaufte und die Klä­ge­rin im Jahr 2011 über­nahm. Das Gebäude wurde im Pacht­ver­trag gedul­det. Laut Ver­trag waren bei Been­di­gung des Pacht­ver­hält­nis­ses gleich aus wel­chem Grund vom Päch­ter oder von einem Vor­gän­ger errich­tete Bau­ten auf Wunsch der Ver­päch­ter zu ent­fer­nen. Ein Ent­schä­d­i­gungs­an­spruch war aus­ge­sch­los­sen.

In den Jah­ren 2006/2007 begann die bau­pla­nungs­recht­li­che Erfas­sung der Sied­lung. Der Bebau­ungs­plan wurde 2011 besch­los­sen. Vor 2011 war das auf der Par­zelle errich­tete Gebäude nicht für Zwe­cke der Grund­steuer erfasst. Nach Inau­gen­sch­ein­nahme des Objekts durch das Finanz­amt wurde die Klä­ge­rin zur Abgabe einer Erklär­ung zur Fest­stel­lung des Ein­heits­werts auf den 1.1.2007 auf­ge­for­dert. Nach­dem sie keine Erklär­ung abge­ge­ben hatte, stellte das Finanz­amt im April 2012 den Ein­heits­wert für die wirt­schaft­li­che Ein­heit "Gebäude auf frem­dem Grund und Boden" auf den 1.1.2007 im Ertrags­wert­ver­fah­ren auf 41.210 € fest. Die Besteue­rungs­grund­la­gen wur­den geschätzt.

Im Rah­men des Ein­spruchs­ver­fah­rens reichte die Klä­ge­rin eine Fest­stel­lung­s­er­klär­ung ein. Dar­auf­hin setzte das Finanz­amt den Ein­heits­wert auf 35.023 € herab. Der bean­tragte Abschlag nach § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG wurde nicht gewährt. Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hat der BFH das Urteil auf­ge­ho­ben und die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:
Die Fest­stel­lun­gen des FG tra­gen nicht die Ent­schei­dung, dass zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.1.2007 der Nicht­ab­bruch des Gebäu­des vor­aus­seh­bar war.

Nach § 94 Abs. 3 Satz 1 BewG erfolgt die Bewer­tung von Gebäu­den auf frem­dem Grund und Boden nach § 76 BewG. Ist ver­ein­bart, dass das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pacht­zeit abzu­b­re­chen ist, so ist die­ser Umstand durch einen ent­sp­re­chen­den Abschlag zu berück­sich­ti­gen; der Abschlag unter­b­leibt, wenn vor­aus­zu­se­hen ist, dass das Gebäude trotz der Verpf­lich­tung nicht abge­bro­chen wer­den wird (§ 94 Abs. 3 Satz 3 BewG). Hier­für muss es kon­k­rete Anhalts­punkte geben. Für die Prog­no­se­ent­schei­dung ist maß­ge­bend auf das Ver­hal­ten der Ver­trags­be­tei­lig­ten abzu­s­tel­len. Auch das Ver­hal­ten ihrer jewei­li­gen Rechts­vor­gän­ger oder der Betei­lig­ten ver­g­leich­ba­rer Miet- oder Pacht­ver­hält­nisse kann bei der Prog­no­se­ent­schei­dung über die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs berück­sich­tigt wer­den.

Wird ein Miet- oder Pacht­ver­trag trotz wie­der­hol­ter Kün­di­gungs­mög­lich­keit still­schwei­gend über einen Zei­traum von 25 Jah­ren ver­län­gert, spricht dies dafür, dass die Abbruch­verpf­lich­tung des Mie­ters oder Päch­ters nicht oder zumin­dest nicht inn­er­halb der übli­chen Lebens­dauer der errich­te­ten Anla­gen rea­li­siert wird. Das Glei­che gilt, wenn ein Miet- oder Pacht­ver­hält­nis aus­drück­lich mehr­mals im Anschluss an den vor­her­ge­hen­den Ver­trag ohne grund­sätz­li­che Ände­run­gen der Ver­trags­be­din­gun­gen ver­län­gert wird und hier­durch eine lange Gesamt­dauer ent­steht.

Haben sich die Ver­hält­nisse zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt in Bezug auf das Grund­stück oder das Gebäude im Ver­g­leich zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses bereits in wesent­li­cher Weise geän­dert, sind diese Ände­run­gen in die Abwä­gung ein­zu­be­zie­hen. Eine wesent­li­che Ände­rung, die auf einen Gebäu­de­ab­bruch hin­deu­tet, kann etwa vor­lie­gen, wenn ein Grund­stück einer ande­ren Nut­zung zuge­führt wer­den soll oder ein vor­han­de­nes Gebäude nicht mehr den tech­ni­schen Anfor­de­run­gen ent­spricht. Die Vor­aus­set­zun­gen für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs sind von Amts wegen zu erfor­schen, wobei die Betei­li­gen her­an­zu­zie­hen sind. Kann der ent­schei­dung­s­er­heb­li­che Sach­ver­halt trotz Aus­sc­höp­fung aller zugäng­li­chen und zumut­ba­ren Ermitt­lungs­mög­lich­kei­ten nicht oder nicht voll­stän­dig auf­ge­klärt wer­den, ist unter Anwen­dung der Regeln über die Fest­stel­lungs­last (objek­tive Beweis­last) zu ent­schei­den, zu wes­sen Las­ten die Nich­ter­weis­lich­keit von maß­geb­li­chen Tat­sa­chen geht.

Im vor­lie­gen­den Fall könnte für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs der Umstand spre­chen, dass das Pacht­ver­hält­nis ver­län­gert wer­den sollte. Anhalts­punkte für die Beur­tei­lung der Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs des Gebäu­des bei Ver­trag­s­ende kön­nen sich auch aus dem Pacht­ver­hält­nis der Vor­päch­te­rin der Par­zelle erge­ben. Auch eine Ände­rung der bau­pla­nungs­recht­li­chen Ver­hält­nisse zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt im Ver­g­leich zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Pacht­ver­trags kann in die Wür­di­gung ein­f­lie­ßen. Für die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs würde es spre­chen, wenn etwa durch eine zum Fest­stel­lungs­zeit­punkt bereits vor­han­dene Ände­rung des Flächen­nut­zungs­plans die Stel­lung der Steu­erpf­lich­ti­gen als Eigen­tü­me­rin des Gebäu­des über das Ver­trag­s­ende am 31.3.2018 hin­aus gestärkt wurde. Haben die Ver­päch­ter eine ander­wei­tige Ver­pach­tung, Nut­zung oder Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks in Erwä­gung gezo­gen, spricht dies dage­gen, dass das Gebäude bei Ver­trag­s­ende vor­aus­sicht­lich nicht abge­bro­chen wird.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben