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Zur Prospekthaftung im weiteren Sinne

BGH 17.7.2018, II ZR 13/17

Es entspricht der Lebenserfahrung, dass ein Prospektfehler auch ohne Kenntnisnahme des Prospekts durch den Anleger für die Anlageentscheidung ursächlich wird, wenn der Prospekt entsprechend dem Vertriebskonzept der Fondsgesellschaft von den Anlagevermittlern als Arbeitsgrundlage verwendet wird, weil dann die Anleger auf andere als die im Prospekt genannten Risiken nicht hingewiesen werden konnten. Diese Grundsätze können aber nicht auf Ausführungen im Prospekt übertragen werden, die unter dem Gesichtspunkt einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen wegen der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens durch einen Vertreter, Dritten oder Sachwalter zu bewerten sind.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin hatte sich im Januar 2009 mit 30.000 € an einer Fonds­ge­sell­schaft betei­ligt. Sie erhielt dar­auf­hin Aus­schüt­tun­gen i.H.v. ins­ge­s­amt 10.355 €. Gegen­stand der Fonds­ge­sell­schaft war der Erwerb, die Bebau­ung, die Her­stel­lung, die lang­fris­tige Ver­wal­tung, Bewirt­schaf­tung und Ver­mie­tung von lang­le­bi­gen Wirt­schafts- und Inves­ti­ti­ons­gü­tern, sowie das lang­fris­tige Ein­ge­hen von Betei­li­gun­gen zu die­sem Zweck, ins­be­son­dere die Betei­li­gung an der H. GmbH & Co. Betei­li­gungs-KG. Diese war mit­tel­bar über die Eigen­tü­me­rin an einem Büro­kom­plex mit ca. 75.000 m² Miet­fläche beste­hend aus fünf Gebäu­de­flü­geln und dazu­ge­hö­ri­gen Tief­ga­ra­gen- und Außen­s­tell­plät­zen betei­ligt.

Der Kom­plex war zum Zeit­punkt der Pro­spek­ter­stel­lung im Novem­ber 2008 zum Teil fer­tig­ge­s­tellt und zum Teil noch im Bau. Die Klä­ge­rin wurde bei einem Besuch von einer Mit­ar­bei­te­rin der ehe­ma­li­gen Beklag­ten zu 1) auf die Anlage in dem Fonds ange­spro­chen. Die Beklagte zu 2) war Ini­tia­to­rin, Anbie­te­rin, Eigen- und Fremd­ka­pi­tal­ver­mitt­le­rin des Fonds, sie hatte die Kon­zep­tion ent­wi­ckelt, ihr oblag die Geschäfts­be­sor­gung.

Im Pro­spekt aus Novem­ber 2008 hieß es

- im Kapi­tel "Inves­ti­ti­ons­ob­jekt" unter "Anzahl Pkw-Stell­plätze": "Rund 600 Tief­ga­ra­gen-Stell­plätze ..., rund 50 Außen­s­tell­plätze ..., wei­tere Stell­plätze in Pla­nung.",

- in Kapi­tel "Anla­ge­ziel und Anla­ge­po­li­tik": "Behörd­li­che Geneh­mi­gung Sämt­li­che zur Errei­chung der Anla­ge­ziele und der Anla­ge­po­li­tik erfor­der­li­chen behörd­li­chen Geneh­mi­gun­gen, lie­gen vor."

Bei Pro­spek­ter­stel­lung waren bereits 760 Stell­platz­flächen ver­mie­tet, wobei 566 Tief­ga­ra­gen­s­tell­plätze geneh­migt waren und wei­tere 84 Tief­ga­ra­gen­s­tell­plätze spä­ter geneh­migt wur­den. Bau­recht­lich geneh­mi­gungs­fähig waren ins­ge­s­amt nur 650 Stell­plätze. Tat­säch­lich wur­den 1200 Tief­ga­ra­gen­s­tell­plätze und 500 Außen­s­tell­plätze errich­tet. Die wei­te­ren über die geneh­mi­gungs­fähi­gen Stell­plätze hin­aus­ge­hen­den Bau­an­träge wur­den abge­lehnt.

LG und OLG haben die Beklagte zu 2) neben den ehe­ma­li­gen Beklag­ten zu 1) und 3) u.a. ver­ur­teilt, an die Klä­ge­rin 21.144 € nebst Zin­sen Zug um Zug gegen Abt­re­tung aller Ansprüche aus dem Treu­hand­ver­trag zu zah­len. Auf die Revi­sion der Beklag­ten zu 2) hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:

Mit der vom Beru­fungs­ge­richt ange­führ­ten Begrün­dung kann eine Haf­tung der Beklag­ten zu 2) aus Pro­spekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne als Anwen­dungs­fall der Haf­tung für Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss nach § 280 Abs. 1, Abs. 3, §§ 282, 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 und Abs. 3 BGB nicht ange­nom­men wer­den.

Aus Pro­spekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne haf­tet nur der­je­nige, der Ver­trag­s­part­ner des Anle­gers gewor­den ist oder hätte wer­den sol­len. Aus­nahms­weise kann dane­ben der für den Ver­trag­s­part­ner auf­t­re­tende Ver­t­re­ter, Ver­mitt­ler oder Sach­wal­ter in Anspruch genom­men wer­den, wenn er im beson­de­ren Maße Ver­trauen für sich in Anspruch genom­men hat. Die Beklagte zu 2) ist aller­dings nicht als Ver­t­re­te­rin auf­ge­t­re­ten und hat kei­nen unmit­tel­ba­ren Kon­takt zur Klä­ge­rin gehabt. Neben dem feh­len­den per­sön­li­chen Kon­takt hatte die Beklag­ten zu 2) auch keine Stel­lung, nach der sie in eine Ver­trags­be­zie­hung zum Anle­ger trat, weil sie des­sen Bei­tritt im Namen der Fonds­ge­sell­schaft zu bewir­ken gehabt hätte.

Die Inan­spruch­nahme beson­de­ren per­sön­li­chen Ver­trau­ens kann auch nicht dar­auf gestützt wer­den, dass der Fond­s­pro­spekt Grund­lage des Bera­tungs­ge­sprächs der Klä­ge­rin mit der ehe­ma­li­gen Beklag­ten zu 1) gewe­sen sei. Es ent­spricht der Leben­s­er­fah­rung, dass ein Pro­spekt­feh­ler auch ohne Kennt­nis­nahme des Pro­spekts durch den Anle­ger für die Anla­ge­ent­schei­dung ursäch­lich wird, wenn der Pro­spekt ent­sp­re­chend dem Ver­triebs­kon­zept der Fonds­ge­sell­schaft von den Anla­ge­ver­mitt­lern als Arbeits­grund­lage ver­wen­det wird, weil dann die Anle­ger auf andere als die im Pro­spekt genann­ten Risi­ken nicht hin­ge­wie­sen wer­den konn­ten. Diese Grund­sätze kön­nen aber nicht auf Aus­füh­run­gen im Pro­spekt über­tra­gen wer­den, die unter dem Gesichts­punkt einer Haf­tung wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen wegen der Inan­spruch­nahme per­sön­li­chen Ver­trau­ens durch einen Ver­t­re­ter, Drit­ten oder Sach­wal­ter zu bewer­ten sind. Es kann nach der Leben­s­er­fah­rung nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass sol­che Erklär­un­gen im Pro­spekt in das Auf­klär­ungs­ge­spräch ein­ge­f­los­sen sind und die Anla­ge­ent­schei­dung beein­flusst haben.

Auch eine Haf­tung der Beklag­ten zu 2) wegen Ver­schul­dens bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen als Dritte, die nicht Ver­trag­s­part­ner selbst wer­den sollte, wegen eines eige­nen wirt­schaft­li­chen Inter­es­ses am Ver­trags­schluss schei­det aus. Unbe­scha­det des­sen, dass die Beklagte nicht gegen­über der Klä­ge­rin als Ver­t­re­te­rin auf­ge­t­re­ten ist, reicht der inso­weit von der Revi­si­on­s­er­wi­de­rung gel­tend gemachte Umstand, dass die Beklagte zu 2) Allein­ge­sell­schaf­te­rin der Grün­dungs­ge­sell­schaf­ter der Fonds­ge­sell­schaft gewe­sen sei, zur Begrün­dung einer Haf­tung nach § 311 Abs. 2 oder Abs. 3 BGB wegen wirt­schaft­li­chen Eigen­in­ter­es­ses nicht aus. das Glei­che gilt für die vom Beru­fungs­ge­richt ange­spro­chene, von ihm für mög­lich gehal­tene Haf­tung der Beklag­ten zu 2) aus Ver­trag mit Schutz­wir­kung zuguns­ten Drit­ter bzw. eines Ver­tra­ges zu Guns­ten Drit­ter. Das Beru­fungs­ge­richt hat die im Ver­fah­ren ange­spro­chene delik­ti­sche Haf­tung der Beklag­ten zu 2) bis­lang jedoch offen­ge­las­sen und hat deren Prü­fung nach­zu­ho­len.

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