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Zur gerichtlichen Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

BGH 5.12.2014, V ZR 5/14

Der BGH hat sich mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. Er hat entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.

Der Sach­ver­halt:
Beide Par­teien sind Mit­g­lie­der der­sel­ben Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. In der Woh­nung des Beklag­ten wird Prosti­tu­tion gewerb­lich aus­ge­übt. Am 14.5.2011 fass­ten die Eigen­tü­mer mehr­heit­lich den fol­gen­den Beschluss:

"Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besch­lie­ßen, dass die ihnen aus ihrem Eigen­tum zuste­hen­den Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprüche wegen der gewerbs­mä­ß­i­gen Prosti­tu­tion im Objekt gemein­schaft­lich durch den Ver­band gel­tend gemacht wer­den sol­len. Die Ver­wal­tung wird beauf­tragt, einen Rechts­an­walt mit der gericht­li­chen Durch­set­zung der Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprüche zu den übli­chen Rechts­an­walts­ge­büh­ren zu beauf­tra­gen."

Mit sei­ner Klage will der Klä­ger errei­chen, dass der Beklagte es unter­las­sen muss, seine Woh­nung zur Aus­übung der Prosti­tu­tion zu nut­zen, und sie Drit­ten nicht für sol­che Zwe­cke über­las­sen darf; die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war vor Ein­lei­tung des vor­lie­gen­den Ver­fah­rens noch nicht gegen den Beklag­ten vor­ge­gan­gen.

AG und LG wie­sen die Klage als unzu­läs­sig ab. Die Revi­sion des Klä­gers blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Die Klage des Klä­gers ist ange­sichts der allei­ni­gen Zustän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft unzu­läs­sig.

Wird die Sub­stanz oder die Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums beein­träch­tigt, so ste­hen dar­auf bezo­gene Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprüche im Grund­satz den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu und kön­nen durch diese vor Gericht gel­tend gemacht wer­den. Gleich­wohl sind sol­che Ansprüche gemein­schafts­be­zo­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen des­halb besch­lie­ßen, dass sie gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den sol­len. Hier­durch wird eine allei­nige Zustän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det, die die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der gericht­li­chen Gel­tend­ma­chung des Anspruchs aus­sch­ließt.

Ein ent­schei­den­der Gesichts­punkt ist inso­weit, dass die Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­bands dem Wil­len der Mehr­heit ent­spricht. Unter­las­sungs­an­sprüche kön­nen auf unter­schied­li­che Weise durch­ge­setzt wer­den, etwa indem - als mil­de­res Mit­tel - nur die Ein­hal­tung bestimm­ter Aufla­gen ver­langt wird. Dem Ver­band obliegt es von der Beschluss­fas­sung an, die mehr­heit­lich gewollte Lösung durch­zu­set­zen. Dies schützt auch den Schuld­ner vor einer mehr­fa­chen Inan­spruch­nahme mit mög­li­cher­weise unter­schied­li­cher Ziel­set­zung. Setzt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den gefass­ten Beschluss nicht um, kann ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Innen­ver­hält­nis ver­lan­gen, dass sie Klage ein­reicht. Eine eigene Klage kann er nur erhe­ben, wenn die Stör­ung sein Son­der­ei­gen­tum unmit­tel­bar beein­träch­tigt.

Dem­zu­folge hat vor­lie­gend der Beschluss vom 14.5.2011 die allei­nige Zustän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det. Der Klä­ger stützt seine Klage aus­sch­ließ­lich auf Stör­un­gen des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums durch den bor­dell­ar­ti­gen Betrieb in Gestalt von Lärm­be­läs­t­i­gung und Ver­sch­mut­zung von Trep­pen­haus und Flu­ren. Sein Son­der­ei­gen­tum wird durch nega­tive Aus­wir­kun­gen auf den Ver­kehrs­wert und die Ver­miet­bar­keit nur indi­rekt betrof­fen. Ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­zö­gern der Rechts­ver­fol­gung durch den Ver­band hat das LG rechts­feh­ler­f­rei unter Hin­weis dar­auf vern­eint, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bereits meh­rere Ver­fah­ren (gegen andere Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) zur Unter­bin­dung der Prosti­tu­tion in der Anlage ein­ge­lei­tet habe.

In der Sache selbst musste ange­sichts der Unzu­läs­sig­keit der Klage nicht ent­schie­den wer­den; ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Unter­las­sung der Prosti­tu­tion ver­lan­gen kann, ist nicht Gegen­stand die­ses Ver­fah­rens.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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