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Vertretung einer GmbH in der Eigentümerversammlung durch Mitarbeiter

BGH v. 28.9.2019 - V ZR 250/18

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Der kla­gen­den T-GmbH gehö­ren 22 Woh­nun­gen, die rest­li­chen 21 Woh­nun­gen den beklag­ten übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern. In § 9 Ziff. 6 der Tei­lung­s­er­klär­ung ist bestimmt: "Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann sich nur durch sei­nen Ehe­gat­ten, einen ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus der Gemein­schaft oder den Ver­wal­ter in der Ver­samm­lung ver­t­re­ten las­sen. Der Ver­t­re­ter bedarf einer schrift­li­chen Voll­macht, die dem Ver­wal­ter spä­tes­tens vor Beginn der Ver­samm­lung aus­zu­hän­di­gen ist."

Die Klä­ge­rin ist eine nahezu 100-pro­zen­tige Toch­ter­ge­sell­schaft einer Mana­ge­men­thol­ding. Zu dem Kon­zern gehört auch das Toch­ter­un­ter­neh­men TA-GmbH. Diese übt die Funk­tion der kon­zern­wei­ten ein­heit­li­chen Ver­wal­tungs­ge­sell­schaft des T-Kon­zerns aus. Alle T-Gesell­schaf­ten ein­sch­ließ­lich der Klä­ge­rin haben der TA-GmbH eine Voll­macht für die Ver­wal­tung ihrer Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten erteilt. Dem­ent­sp­re­chend hat die Klä­ge­rin den gesam­ten Schrift­ver­kehr mit der Ver­wal­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über die TA-GmbH abge­wi­ckelt.

Für die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 12.12.2016, bei der u.a. die Wie­der­be­stel­lung der Ver­wal­te­rin auf der Tages­ord­nung stand, erteilte die Klä­ge­rin einer Mit­ar­bei­te­rin der TA-GmbH eine schrift­li­che Stimm­rechts­voll­macht mit der Berech­ti­gung, Unter­voll­macht zu ertei­len. Der Ver­samm­lungs­lei­ter wies die vor Beginn der Ver­samm­lung vor­ge­legte Voll­macht zurück. Er war unter Hin­weis auf einen Inter­es­sen­kon­f­likt auch nicht be-reit, sich eine Unter­voll­macht ertei­len zu las­sen. Auch der Vor­sit­zende des Ver­wal­tungs­bei­rats lehnte es ab, als Unter­be­voll­mäch­tig­ter für die Klä­ge­rin das Stimm­recht aus­zu­ü­ben. Ohne Berück­sich­ti­gung der Stim­men der Klä­ge­rin besch­los­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit 14 Ja-Stim­men die Wie­der­be­stel­lung der Ver­wal­te­rin.

Das AG wies die hier­ge­gen gerich­tete Anfech­tungs­klage ab. Das LG erklärte den Beschluss über die Wie­der­be­stel­lung der Ver­wal­te­rin für unwirk­sam. Die Revi­sion der Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das LG nimmt rechts­feh­ler­f­rei an, dass die Klä­ge­rin rechts­wid­rig von der Stimm­ab­gabe in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung aus­ge­sch­los­sen wor­den war, weil die von ihr bevoll­mäch­tigte Mit­ar­bei­te­rin der TA-GmbH nicht als ihre Ver­t­re­te­rin zuge­las­sen wurde.

Grund­sätz­lich kann sich ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch eine belie­bige andere Per­son in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ver­t­re­ten las­sen. Diese Befug­nis ist hier jedoch durch die Rege­lung in § 9 Ziff. 6 der Tei­lung­s­er­klär­ung, wonach sich ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur durch sei­nen Ehe­gat­ten, einen ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus der Gemein­schaft oder den Ver­wal­ter in der Ver­samm­lung ver­t­re­ten las­sen kann, wirk­sam ein­ge­schränkt wor­den. Das LG legt die Ver­t­re­tungs­be­schrän­kung in der Tei­lung­s­er­klär­ung rechts­feh­ler­f­rei ergän­zend dahin­ge­hend aus, dass sie nicht nur für natür­li­che, son­dern auch für juris­ti­sche Per­so­nen gilt. Nach ihrem Wort­laut ist sie zwar allein auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­ten. Die Tei­lung­s­er­klär­ung weist inso­weit aber eine unbe­ab­sich­tigte Rege­lungs­lü­cke auf; an den Fall, dass eine juris­ti­sche Per­son Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ist, wurde bei Errich­tung der Tei­lung­s­er­klär­ung offen­sicht­lich nicht gedacht. Diese Lücke hat das LG rechts­feh­ler­f­rei nach den Grund­sät­zen der ergän­zen­den (Ver­trags-)Aus­le­gung dahin­ge­hend gesch­los­sen, dass nicht nur natür­li­che, son­dern auch juris­ti­sche Per­so­nen der Ver­t­re­tungs­be­schrän­kung der Tei­lung­s­er­klär­ung unter­lie­gen.

Zweck von Ver­t­re­tungs­klau­seln der vor­lie­gen­den Art ist es, die Ver­samm­lun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von gemein­schafts­f­rem­den Ein­wir­kun­gen frei­zu­hal­ten; des­halb sol­len sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur durch bestimmte, dem eige­nen Kreis nahe­ste­hende Per­so­nen ver­t­re­ten las­sen dür­fen. Die­ser Zweck der Beschrän­kung besteht auch gegen­über Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die juris­ti­sche Per­so­nen sind. Es ist kein Grund ersicht­lich, der die Annahme recht­fer­tigt, dass sie gegen­über den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern pri­vi­le­giert sein sol­len und ihnen die Mög­lich­keit eröff­net ist, sich durch jede belie­bige Per­son ver­t­re­ten zu las­sen. Daher ist eine Bestim­mung in der Tei­lung­s­er­klär­ung, nach der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sich in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nur durch den Ehe­gat­ten, einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder den Ver­wal­ter ver­t­re­ten las­sen kön­nen, regel­mä­ßig dahin ergän­zend aus­zu­le­gen, dass sie auch für juris­ti­sche Per­so­nen gilt.

Auch die ergän­zende Aus­le­gung der Ver­t­re­tungs­klau­sel dahin­ge­hend, dass sich juris­ti­sche Per­so­nen in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung nicht nur durch ihre org­an­schaft­li­chen Ver­t­re­ter, son­dern auch durch einen ihrer Mit­ar­bei­ter ver­t­re­ten las­sen kön­nen, ist recht­lich nicht zu bean­stan­den. Durch die Teil­nahme eines auf­grund sei­ner Zuge­hö­rig­keit zu dem Unter­neh­men der juris­ti­schen Per­son mit den Ange­le­gen­hei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­trau­ten Mit­ar­bei­ters wird dem mit der Ver­t­re­tungs­klau­sel ver­folg­ten Zweck, Ein­flüsse Drit­ter weit­ge­hend aus­zu­sch­lie­ßen, Rech­nung getra­gen, da von ihm gemein­schafts­f­remde Ein­wir­kun­gen nicht zu erwar­ten sind.

Rechts­feh­ler­f­rei nimmt das LG sch­ließ­lich an, dass die Ver­t­re­tungs­klau­sel ergän­zend dahin­ge­hend aus­zu­le­gen ist, dass sich eine juris­ti­sche Per­son in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht nur durch einen unter­neh­mens­ei­ge­nen Mit­ar­bei­ter ver­t­re­ten las­sen darf. Eine sol­che Ver­t­re­tungs­klau­sel ist viel­mehr regel­mä­ßig ergän­zend dahin aus­zu­le­gen, dass sich eine juris­ti­sche Per­son in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung jeden­falls auch von einem Mit­ar­bei­ter einer zu dem­sel­ben Kon­zern gehö­ren­den (wei­te­ren) Toch­ter­ge­sell­schaft ver­t­re­ten las­sen darf, wenn diese für die Ver­wal­tung der Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten zustän­dig ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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