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Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen nach Maßgabe der HeizkostV verteilt werden

BGH 3.6.2016, V ZR 166/15

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Der für die zen­trale Hei­zungs­an­lage erfor­der­li­che Betriebs­strom wird über den All­ge­mein­strom­zäh­ler erfasst, da kein Zwi­schen­zäh­ler instal­liert ist. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 18.7.2013 wur­den die Jah­res­ge­sam­t­ab­rech­nung sowie die Ein­ze­la­b­rech­nun­gen für das Jahr 2012 besch­los­sen. Der Betriebs­strom ist nicht in der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, son­dern in der Posi­tion All­ge­mein­strom berück­sich­tigt. Infol­ge­des­sen wird er in den Ein­ze­la­b­rech­nun­gen nach Mit­ei­gen­tum­s­an­tei­len ver­teilt. Die Klä­ger bean­trag­ten ins­be­son­dere, die Gesamt­jah­res­ab­rech­nung 2012 sowie die sie betref­fende Ein­ze­la­b­rech­nung hin­sicht­lich der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für ungül­tig zu erklä­ren.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und

Die Gründe:
Das LG hat hin­sicht­lich der Ein­ze­la­b­rech­nun­gen zu Unrecht ange­nom­men, dass die dort vor­ge­nom­mene Ver­tei­lung der Kos­ten des Betriebs­stroms nach Mit­ei­gen­tum­s­an­tei­len gem. § 16 Abs. 2 WEG ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung ent­spricht. Die Kos­ten des Betriebs­stroms der zen­tra­len Hei­zungs­an­lage müs­sen nach Maß­g­abe der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den; wird der Betriebs­strom nicht über einen Zwi­schen­zäh­ler, son­dern über den all­ge­mei­nen Strom­zäh­ler erfasst, muss geschätzt wer­den, wel­cher Anteil an dem All­ge­mein­strom hier­auf ent­fällt.

Nach BFH-Recht­sp­re­chung ent­spricht allein eine den Anfor­de­run­gen der Heiz­kostV genü­gende Abrech­nung den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung. Gem. § 7 Abs. 1 Heiz­kostV müs­sen die Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­lage teil­weise ver­brauchs­ab­hän­gig ver­teilt wer­den. Dazu zäh­len gem. § 7 Abs. 2 Heiz­kostV u.a. die Kos­ten des Betriebs­stroms. Es ist nicht zuläs­sig, die den Heiz­kos­ten zuzu­ord­nen­den Strom­kos­ten für die Hei­zungs­an­lage als Teil des All­ge­mein­stroms abzu­rech­nen, wie es mit dem ange­foch­te­nen Beschluss gesche­hen ist. Wird der Betriebs­strom - wie hier - nicht über einen Zwi­schen­zäh­ler erfasst, muss geschätzt wer­den, wel­cher Anteil an dem All­ge­mein­strom hier­auf ent­fällt.

Die Schät­zung kann sich ent­we­der auf einen Bruch­teil der Brenn­stoff­kos­ten stüt­zen oder an einer Berech­nung ori­en­tie­ren, die auf dem Strom­ver­brauchs­wert der ange­sch­los­se­nen Geräte und den (ggf. geschätz­ten) Heiz­ta­gen beruht. Wel­che Schätz­me­thode die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wäh­len, steht in ihrem Ermes­sen, solange sie nicht einen offen­kun­dig unge­eig­ne­ten Maß­stab wäh­len. Ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung wider­spricht somit nicht nur die Posi­tion All­ge­mein­strom, die den Betriebs­strom ent­hält, son­dern auch die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, die ihn nicht ent­hält.

Auch die Gesam­t­ab­rech­nung ent­spricht im Hin­blick auf den Betriebs­strom nicht ord­nungs­mä­ß­i­ger Ver­wal­tung. Aller­dings wirkt sich die Zugrun­de­le­gung eines feh­ler­haf­ten Ver­tei­lungs­schlüs­sels im Grund­satz nicht auf die Gesam­t­ab­rech­nung aus, son­dern nur auf die Ein­ze­la­b­rech­nun­gen, und dies auch nur in dem Umfang der betrof­fe­nen Posi­tio­nen. Die Gesam­t­ab­rech­nung muss jedoch unter­schied­lich zu ver­tei­lende Kos­ten­po­si­tio­nen zutref­fend auf­schlüs­seln, damit sie für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­voll­zieh­bar ist. Daran fehlt es hier.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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