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Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen nach Maßgabe der HeizkostV verteilt werden

BGH 3.6.2016, V ZR 166/15

In der Jah­res­ab­rech­nung ei­ner Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft müssen die Kos­ten des Be­triebs­stroms der zen­tra­len Hei­zungs­an­lage nach Maßgabe der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den. Wird der Be­triebs­strom nicht über einen Zwi­schenzähler, son­dern über den all­ge­mei­nen Stromzähler er­fasst, muss ge­schätzt wer­den, wel­cher An­teil an dem All­ge­mein­strom hier­auf entfällt.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Der für die zen­trale Hei­zungs­an­lage er­for­der­li­che Be­triebs­strom wird über den All­ge­mein­stromzähler er­fasst, da kein Zwi­schenzähler in­stal­liert ist. In der Ei­gentümer­ver­samm­lung vom 18.7.2013 wur­den die Jah­res­ge­samt­ab­rech­nung so­wie die Ein­zel­ab­rech­nun­gen für das Jahr 2012 be­schlos­sen. Der Be­triebs­strom ist nicht in der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, son­dern in der Po­si­tion All­ge­mein­strom berück­sich­tigt. In­fol­ge­des­sen wird er in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len ver­teilt. Die Kläger be­an­trag­ten ins­be­son­dere, die Ge­samt­jah­res­ab­rech­nung 2012 so­wie die sie be­tref­fende Ein­zel­ab­rech­nung hin­sicht­lich der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung für ungültig zu erklären.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und

Die Gründe:
Das LG hat hin­sicht­lich der Ein­zel­ab­rech­nun­gen zu Un­recht an­ge­nom­men, dass die dort vor­ge­nom­mene Ver­tei­lung der Kos­ten des Be­triebs­stroms nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len gem. § 16 Abs. 2 WEG ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung ent­spricht. Die Kos­ten des Be­triebs­stroms der zen­tra­len Hei­zungs­an­lage müssen nach Maßgabe der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den; wird der Be­triebs­strom nicht über einen Zwi­schenzähler, son­dern über den all­ge­mei­nen Stromzähler er­fasst, muss ge­schätzt wer­den, wel­cher An­teil an dem All­ge­mein­strom hier­auf entfällt.

Nach BFH-Recht­spre­chung ent­spricht al­lein eine den An­for­de­run­gen der Heiz­kostV genügende Ab­rech­nung den Grundsätzen ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung. Gem. § 7 Abs. 1 Heiz­kostV müssen die Kos­ten des Be­triebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­lage teil­weise ver­brauchs­abhängig ver­teilt wer­den. Dazu zählen gem. § 7 Abs. 2 Heiz­kostV u.a. die Kos­ten des Be­triebs­stroms. Es ist nicht zulässig, die den Heiz­kos­ten zu­zu­ord­nen­den Strom­kos­ten für die Hei­zungs­an­lage als Teil des All­ge­mein­stroms ab­zu­rech­nen, wie es mit dem an­ge­foch­te­nen Be­schluss ge­sche­hen ist. Wird der Be­triebs­strom - wie hier - nicht über einen Zwi­schenzähler er­fasst, muss ge­schätzt wer­den, wel­cher An­teil an dem All­ge­mein­strom hier­auf entfällt.

Die Schätzung kann sich ent­we­der auf einen Bruch­teil der Brenn­stoff­kos­ten stützen oder an ei­ner Be­rech­nung ori­en­tie­ren, die auf dem Strom­ver­brauchs­wert der an­ge­schlos­se­nen Geräte und den (ggf. ge­schätz­ten) Heiz­ta­gen be­ruht. Wel­che Schätz­me­thode die Woh­nungs­ei­gentümer wählen, steht in ih­rem Er­mes­sen, so­lange sie nicht einen of­fen­kun­dig un­ge­eig­ne­ten Maßstab wählen. Ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung wi­der­spricht so­mit nicht nur die Po­si­tion All­ge­mein­strom, die den Be­triebs­strom enthält, son­dern auch die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, die ihn nicht enthält.

Auch die Ge­samt­ab­rech­nung ent­spricht im Hin­blick auf den Be­triebs­strom nicht ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung. Al­ler­dings wirkt sich die Zu­grun­de­le­gung ei­nes feh­ler­haf­ten Ver­tei­lungs­schlüssels im Grund­satz nicht auf die Ge­samt­ab­rech­nung aus, son­dern nur auf die Ein­zel­ab­rech­nun­gen, und dies auch nur in dem Um­fang der be­trof­fe­nen Po­si­tio­nen. Die Ge­samt­ab­rech­nung muss je­doch un­ter­schied­lich zu ver­tei­lende Kos­ten­po­si­tio­nen zu­tref­fend auf­schlüsseln, da­mit sie für die Woh­nungs­ei­gentümer nach­voll­zieh­bar ist. Daran fehlt es hier.

Link­hin­weis:

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