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Fahrstuhl-Einbau in gemeinschaftlichen Treppenhäusern nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer

BGH 13.1.2017, V ZR 96/16

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in einem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden.

Der Sach­ver­halt:
Der im Jahr 1936 gebo­rene Klä­ger ist Eigen­tü­mer einer im fünf­ten Ober­ge­schoss gele­ge­nen Woh­nung sowie einer deut­lich klei­ne­ren, ver­mie­te­ten Woh­nung im Erd­ge­schoss einer Wohn­an­lage. Einen Auf­zug gibt es in dem zuge­hö­ri­gen Trep­pen­haus nicht. Der Klä­ger hatte zunächst gemein­sam mit eini­gen ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bean­tragt, den Antrag­s­tel­lern den Ein­bau eines geräu­schar­men und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Per­so­nen­auf­zugs in dem offe­nen Schacht in der Mitte des Trep­pen­hau­ses auf eigene Kos­ten zu gestat­ten. Die­ser Antrag fand keine Mehr­heit.

Mit sei­ner dar­auf­hin gegen alle übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ten Klage wollte der Klä­ger errei­chen, dass die Beklag­ten den Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs (auf Kos­ten der ursprüng­li­chen Antrag­s­tel­ler) dul­den müss­ten. Er begrün­dete dies ins­be­son­dere damit, dass seine 1982 gebo­rene, zu 100 % schwer­be­hin­derte Enkel­toch­ter zeit­weise von ihm und sei­ner Ehe­frau bet­reut werde.

Das AG wies die Klage ab. Das LG gab der Klage mit Ein­schrän­kun­gen statt. Das Beru­fungs­ge­richt war der Ansicht, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft müsste die Errich­tung und den Betrieb eines geräu­schar­men, maschi­nen­ra­um­lo­sen Per­so­nen­auf­zugs durch den Klä­ger dul­den. Die Kos­ten der Errich­tung und des Betrie­bes sowie einer etwai­gen spä­te­ren Besei­ti­gung des Auf­zugs solle der Klä­ger tra­gen; er dürfe sich jedoch mit wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu einer GbR zusam­men­sch­lie­ßen. Die Nut­zung des Auf­zugs könne der Klä­ger bzw. die GbR auf die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschrän­ken, die sich an den Kos­ten der Errich­tung und der Unter­hal­tung des Auf­zugs im ange­mes­se­nen Umfang betei­lig­ten.

Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung zurück.

Gründe:
Der Klä­ger durfte die bau­li­che Maß­nahme nicht ohne Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch­füh­ren.

Für die Frage, ob ein Zustim­mung erfor­der­lich ist, kommt es ent­schei­dend dar­auf an, ob den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Nach­teil i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus­geht". Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­rich­tes war hier ein sol­cher Nach­teil anzu­neh­men. Dies ergab sich aus einer fall­be­zo­ge­nen Abwä­gung der bei­der­seits grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen. Neben dem Grund­recht auf Eigen­tum gem. Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich jede der Par­teien beru­fen kann, war auf Sei­ten des Klä­gers Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG zu beach­ten, wonach nie­mand wegen sei­ner Behin­de­rung benach­tei­ligt wer­den darf. Denn der Klä­ger bet­reut seine schwer­be­hin­derte Enke­lin regel­mä­ßig in der Woh­nung und nimmt sie jeweils für län­gere Zeit­ab­schnitte in seine Woh­nung auf.

Die Inter­es­sen­ab­wä­gung wird in der Regel erge­ben, dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Anbrin­gung eines Trep­pen­lifts oder einer Roll­stuhl­rampe durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dul­den müs­sen, wenn die­ser oder ein Ange­hö­ri­ger unter einer erheb­li­chen Geh­be­hin­de­rung lei­det. Anders liegt es aber bei dem Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs. Denn die­ser begrün­det einen Nach­teil i.S.d. genann­ten Nor­men. Er ist nur mit erheb­li­chen Ein­grif­fen in die Sub­stanz des Gemein­schafts­ei­gen­tums mach­bar und ver­engt in aller Regel - wie auch hier - den im Trep­pen­haus zur Ver­fü­gung ste­hen­den Platz erheb­lich.

Bei lebens­na­her Betrach­tung erfor­dert er schon wegen der bau­ord­nungs- und brand­schutz­recht­li­chen Vor­ga­ben einen mas­si­ven kon­struk­ti­ven Ein­griff in den Bau­kör­per. Zudem kann die pri­vate Ver­kehrs­si­che­rungspf­licht im Außen­ver­hält­nis zu Drit­ten Haf­tungs­ri­si­ken auch für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit sich brin­gen. Ein Rück­bau setzt erneut erheb­li­che Ein­griffe in den Bau­kör­per vor­aus, die nur mit gro­ßem bau­li­chem Auf­wand erfol­gen kön­nen und ihrer­seits neue Risi­ken ber­gen. Unab­hän­gig von einer Sicher­heits­leis­tung dürfte sich der Rück­bau bei lebens­na­her Betrach­tung regel­mä­ßig als eher unrea­lis­tisch erwei­sen.

Soll zudem der ein­zu­bau­ende Per­so­nen­auf­zug - wie hier - nur ein­zel­nen bau- und zah­lungs­wil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zur Ver­fü­gung ste­hen, wird die­sen ein Son­der­nut­zungs­recht an dem für den Ein­bau vor­ge­se­he­nen Trep­pen­haus­teil ein­ge­räumt. Dafür bedarf es aber einer Ver­ein­ba­rung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wür­den von dem Gebrauch eines Teils des gemein­schaft­li­chen Trep­pen­hau­ses aus­ge­sch­los­sen. Der für den Ein­bau des Auf­zugs vor­ge­se­hene Schacht wird nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im unte­ren Bereich der­zeit zum Abs­tel­len von Fahr­rä­d­ern und Kin­der­wa­gen genutzt und ist zudem erfor­der­lich, damit sper­rige Gegen­stände durch das Trep­pen­haus trans­por­tiert wer­den kön­nen.

Zwar ist die Woh­nung des Klä­gers schwer ver­äu­ßer­lich und für eine geh­be­hin­derte Per­son nur mit einem Per­so­nen­auf­zug gut zu errei­chen. Es hat sich aber ein Risiko ver­wir­k­licht, das der Klä­ger ein­ge­gan­gen war, als er in der kon­k­re­ten Region eine im fünf­ten Ober­ge­schoss gele­gene Woh­nung erwor­ben hatte, die mit nie­der­schwel­li­gen Hilfs­mit­teln wie einem Trep­pen­lift nicht ohne wei­te­res zugäng­lich gemacht wer­den kann. Aus dem GG lässt sich nicht ablei­ten, dass die dar­aus resul­tie­ren­den Erschwer­nisse zu Las­ten der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abzu­wen­den sind.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Pres­se­mit­tei­lung kli­cken Sie bitte hier.


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