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Instandhaltungspflicht umfasst im Zweifel auch die Kostenübernahme

BGH 28.10.2016, V ZR 91/16

Durch Ver­ein­ba­rung können die Woh­nungs­ei­gentümer ab­wei­chend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur In­stand­set­zung und In­stand­hal­tung von Tei­len des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums und zur Tra­gung der da­mit ver­bun­de­nen Kos­ten ein­zel­nen Son­der­ei­gentümern auf­er­le­gen. Wird einem Son­der­ei­gentümer in der Ge­mein­schafts­ord­nung eine In­stand­set­zungs- oder In­stand­hal­tungs­pflicht über­tra­gen, hat er im Zwei­fel auch die ihm da­durch ent­ste­hen­den Kos­ten zu tra­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. In dem Tei­lungs­ver­trag ist den Ei­gentümern zweier Woh­nun­gen je­weils ein Son­der­nut­zungs­recht an be­stimm­ten Grundstücksflächen ein­schließlich der sich dort be­fin­den­den Ter­ras­sen zu­ge­wie­sen wor­den. Außer­dem war im Tei­lungs­ver­trag ge­re­gelt, dass die In­stand­hal­tung des Son­der­ei­gen­tums dem je­wei­li­gen Son­der­ei­gentümer ob­liegt und je­der Son­der­ei­gentümer die­je­ni­gen auf sein Son­der­ei­gen­tum ent­fal­len­den Kos­ten und Las­ten al­leine trägt, für die ei­gene Mess­vor­rich­tun­gen vor­han­den sind oder die sonst in ein­wand­freier Weise ge­son­dert fest­ge­stellt wer­den können.

Auf ih­rer Ver­samm­lung im April 2015 hat­ten die Woh­nungs­ei­gentümer mehr­heit­lich be­schlos­sen, dass es einem Ei­gentümer ge­stat­tet ist, die auf sei­ner Son­der­nut­zungsfläche vor­han­dene Ter­rasse zu vergrößern und die um­lie­gen­den Be­rei­che in ei­ner be­stimm­ten Weise gärt­ne­ri­sch zu ge­stal­ten. Die Kos­ten der Her­stel­lung und der künf­ti­gen In­stand­hal­tung sollte der Woh­nungs­ei­gentümer tra­gen. Außer­dem wurde all­stim­mig be­schlos­sen, dem an­de­ren Ei­gentümer zu ge­stat­ten, auf der zu­ge­wie­se­nen Son­der­nut­zungsfläche eine zusätz­li­che Ter­rasse zu er­rich­ten, wo­bei er die Kos­ten der Her­stel­lung und der zukünf­ti­gen In­stand­hal­tung tra­gen sollte.

Mit sei­ner nach Ab­lauf der An­fech­tungs­frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG er­ho­be­nen Klage ver­langt der Kläger die Fest­stel­lung, dass die Be­schlüsse nich­tig sind. AG und LG ga­ben der Klage statt. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH die Vor­ent­schei­dun­gen auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Woh­nungs­ei­gentümer hat­ten mit den an­ge­grif­fe­nen Be­schlüssen keine Ände­rung der Son­der­nut­zungs­rechte vor­ge­nom­men. Eine Nich­tig­keit der Be­schlüsse er­gab sich auch nicht aus ei­ner Ver­let­zung von § 22 Abs. 1 WEG. Da­nach können bau­li­che Verände­run­gen des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums, die über die ord­nungsmäßige In­stand­hal­tung oder In­stand­set­zung hin­aus­ge­hen, be­schlos­sen wer­den, wenn je­der Woh­nungs­ei­gentümer zu­stimmt, des­sen Rechte durch die Maßnah­men über das in § 14 Nr. 1 WEG be­stimmte Maß be­einträch­tigt wer­den. Da die Klage erst nach Ab­lauf der An­fech­tungs­frist er­ho­ben wor­den war, konnte sie mit Er­folg nur noch auf Nich­tig­keitsgründe gestützt wer­den.

Im Er­geb­nis zu­tref­fend war das Be­ru­fungs­ge­richt auch da­von aus­ge­gan­gen, dass die Woh­nungs­ei­gentümer be­schließen konn­ten, dass die Kos­ten der Her­stel­lung der be­ab­sich­tig­ten bau­li­chen Maßnah­men von den je­wei­li­gen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten zu tra­gen sind. Rechts­feh­ler­haft hatte es hin­ge­gen an­ge­nom­men, der Ei­gentümer­ver­samm­lung fehle die Be­schluss­kom­pe­tenz, den von den Be­schlüssen be­trof­fe­nen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten die Fol­ge­kos­ten der von ih­nen be­ab­sich­tig­ten bau­li­chen Verände­run­gen auf­zu­er­le­gen. Die vom Be­ru­fungs­ge­richt ver­neinte Frage, ob diese Kom­pe­tenz § 16 Abs. 4 WEG ent­nom­men wer­den kann, stellt sich nicht, da den an­ge­grif­fe­nen Be­schlüssen hin­sicht­lich der Pflicht der son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten Woh­nungs­ei­gentümer, die Kos­ten der In­stand­hal­tung der bau­li­chen Verände­run­gen zu tra­gen, nur de­kla­ra­to­ri­sche Be­deu­tung zu­kommt.

Durch Ver­ein­ba­rung können die Woh­nungs­ei­gentümer ab­wei­chend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur In­stand­set­zung und In­stand­hal­tung von Tei­len des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums und zur Tra­gung der da­mit ver­bun­de­nen Kos­ten ein­zel­nen Son­der­ei­gentümern auf­er­le­gen. Die Ver­ein­ba­rung muss in­so­weit eine klare und ein­deu­tige Re­ge­lung tref­fen. Wird einem Son­der­ei­gentümer in der Ge­mein­schafts­ord­nung eine In­stand­set­zungs- oder In­stand­hal­tungs­pflicht über­tra­gen, hat er im Zwei­fel auch die ihm da­durch ent­ste­hen­den Kos­ten zu tra­gen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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