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Instandhaltungspflicht umfasst im Zweifel auch die Kostenübernahme

BGH 28.10.2016, V ZR 91/16

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. In dem Tei­lungs­ver­trag ist den Eigen­tü­mern zweier Woh­nun­gen jeweils ein Son­der­nut­zungs­recht an bestimm­ten Grund­stücks­flächen ein­sch­ließ­lich der sich dort befin­den­den Ter­ras­sen zuge­wie­sen wor­den. Außer­dem war im Tei­lungs­ver­trag gere­gelt, dass die Instand­hal­tung des Son­der­ei­gen­tums dem jewei­li­gen Son­der­ei­gen­tü­mer obliegt und jeder Son­der­ei­gen­tü­mer die­je­ni­gen auf sein Son­der­ei­gen­tum ent­fal­len­den Kos­ten und Las­ten alleine trägt, für die eigene Mess­vor­rich­tun­gen vor­han­den sind oder die sonst in ein­wand­f­reier Weise geson­dert fest­ge­s­tellt wer­den kön­nen.

Auf ihrer Ver­samm­lung im April 2015 hat­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich besch­los­sen, dass es einem Eigen­tü­mer gestat­tet ist, die auf sei­ner Son­der­nut­zungs­fläche vor­han­dene Ter­rasse zu ver­grö­ß­ern und die umlie­gen­den Berei­che in einer bestimm­ten Weise gärt­ne­risch zu gestal­ten. Die Kos­ten der Her­stel­lung und der künf­ti­gen Instand­hal­tung sollte der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tra­gen. Außer­dem wurde all­stim­mig besch­los­sen, dem ande­ren Eigen­tü­mer zu gestat­ten, auf der zuge­wie­se­nen Son­der­nut­zungs­fläche eine zusätz­li­che Ter­rasse zu errich­ten, wobei er die Kos­ten der Her­stel­lung und der zukünf­ti­gen Instand­hal­tung tra­gen sollte.

Mit sei­ner nach Ablauf der Anfech­tungs­frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erho­be­nen Klage ver­langt der Klä­ger die Fest­stel­lung, dass die Beschlüsse nich­tig sind. AG und LG gaben der Klage statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Vor­ent­schei­dun­gen auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat­ten mit den ange­grif­fe­nen Beschlüs­sen keine Ände­rung der Son­der­nut­zungs­rechte vor­ge­nom­men. Eine Nich­tig­keit der Beschlüsse ergab sich auch nicht aus einer Ver­let­zung von § 22 Abs. 1 WEG. Danach kön­nen bau­li­che Ver­än­de­run­gen des Gemein­schafts­ei­gen­tums, die über die ord­nungs­mä­ß­ige Instand­hal­tung oder Instand­set­zung hin­aus­ge­hen, besch­los­sen wer­den, wenn jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustimmt, des­sen Rechte durch die Maß­nah­men über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beein­träch­tigt wer­den. Da die Klage erst nach Ablauf der Anfech­tungs­frist erho­ben wor­den war, konnte sie mit Erfolg nur noch auf Nich­tig­keits­gründe gestützt wer­den.

Im Ergeb­nis zutref­fend war das Beru­fungs­ge­richt auch davon aus­ge­gan­gen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besch­lie­ßen konn­ten, dass die Kos­ten der Her­stel­lung der beab­sich­tig­ten bau­li­chen Maß­nah­men von den jewei­li­gen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten zu tra­gen sind. Rechts­feh­ler­haft hatte es hin­ge­gen ange­nom­men, der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung fehle die Beschluss­kom­pe­tenz, den von den Beschlüs­sen betrof­fe­nen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten die Fol­ge­kos­ten der von ihnen beab­sich­tig­ten bau­li­chen Ver­än­de­run­gen auf­zu­er­le­gen. Die vom Beru­fungs­ge­richt vern­einte Frage, ob diese Kom­pe­tenz § 16 Abs. 4 WEG ent­nom­men wer­den kann, stellt sich nicht, da den ange­grif­fe­nen Beschlüs­sen hin­sicht­lich der Pflicht der son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Kos­ten der Instand­hal­tung der bau­li­chen Ver­än­de­run­gen zu tra­gen, nur dekla­ra­to­ri­sche Bedeu­tung zukommt.

Durch Ver­ein­ba­rung kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abwei­chend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung von Tei­len des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und zur Tra­gung der damit ver­bun­de­nen Kos­ten ein­zel­nen Son­der­ei­gen­tü­mern auf­er­le­gen. Die Ver­ein­ba­rung muss inso­weit eine klare und ein­deu­tige Rege­lung tref­fen. Wird einem Son­der­ei­gen­tü­mer in der Gemein­schafts­ord­nung eine Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungspf­licht über­tra­gen, hat er im Zwei­fel auch die ihm dadurch ent­ste­hen­den Kos­ten zu tra­gen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.


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