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Instandhaltungspflicht umfasst im Zweifel auch die Kostenübernahme

BGH 28.10.2016, V ZR 91/16

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In dem Teilungsvertrag ist den Eigentümern zweier Wohnungen jeweils ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Grundstücksflächen einschließlich der sich dort befindenden Terrassen zugewiesen worden. Außerdem war im Teilungsvertrag geregelt, dass die Instandhaltung des Sondereigentums dem jeweiligen Sondereigentümer obliegt und jeder Sondereigentümer diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten alleine trägt, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können.

Auf ihrer Versammlung im April 2015 hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, dass es einem Eigentümer gestattet ist, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der Wohnungseigentümer tragen. Außerdem wurde allstimmig beschlossen, dem anderen Eigentümer zu gestatten, auf der zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei er die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollte.

Mit seiner nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhobenen Klage verlangt der Kläger die Feststellung, dass die Beschlüsse nichtig sind. AG und LG gaben der Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Vorentscheidungen auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Wohnungseigentümer hatten mit den angegriffenen Beschlüssen keine Änderung der Sondernutzungsrechte vorgenommen. Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergab sich auch nicht aus einer Verletzung von § 22 Abs. 1 WEG. Danach können bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Da die Klage erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist erhoben worden war, konnte sie mit Erfolg nur noch auf Nichtigkeitsgründe gestützt werden.

Im Ergebnis zutreffend war das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümer beschließen konnten, dass die Kosten der Herstellung der beabsichtigten baulichen Maßnahmen von den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Rechtsfehlerhaft hatte es hingegen angenommen, der Eigentümerversammlung fehle die Beschlusskompetenz, den von den Beschlüssen betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen beabsichtigten baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die vom Berufungsgericht verneinte Frage, ob diese Kompetenz § 16 Abs. 4 WEG entnommen werden kann, stellt sich nicht, da den angegriffenen Beschlüssen hinsichtlich der Pflicht der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die Kosten der Instandhaltung der baulichen Veränderungen zu tragen, nur deklaratorische Bedeutung zukommt.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Die Vereinbarung muss insoweit eine klare und eindeutige Regelung treffen. Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Linkhinweise:

  • Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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