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Betriebskostennachforderungen des Vermieters bei verspäteter WEG-Abrechnung

BGH 25.1.2017, VIII ZR 249/15

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte war Mie­te­rin einer in einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­lage gele­ge­nen Woh­nung des Klä­gers, für die sie neben der Net­to­miete mtl. Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu entrich­ten hatte. Der Miet­ver­trag ent­hielt eine hand­schrift­li­che Ergän­zung, wonach die Betriebs­kos­ten jähr­lich nach Geneh­mi­gung der Abrech­nung in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit dem Mie­ter abge­rech­net wer­den.

Die Betriebs­kos­ten für die Jahre 2010 und 2011 rech­nete der Klä­ger gegen­über der Beklag­ten erst mit Sch­rei­ben vom 7.12.2013 ab, nach­dem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kurz zuvor den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hatte. Mit sei­ner Klage macht der Klä­ger für die jewei­li­gen Abrech­nungs­zei­träume Nach­for­de­run­gen gel­tend.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Die Revi­sion des Klä­gers hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Gründe:
Der Klä­ger hat gegen­über der Beklag­ten kei­nen Anspruch auf Zah­lung der Nach­for­de­rung.

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen. Diese Abrech­nungspf­licht ist nicht davon abhän­gig, dass dem Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung bereits der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft vor­liegt, die regel­mä­ßig als Grund­lage für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung gegen­über dem Mie­ter genutzt wird. Eine sol­che (unge­schrie­bene) Vor­aus­set­zung ist der Vor­schrift nicht zu ent­neh­men, ergibt sich auch nicht aus den Geset­zes­ma­te­ria­lien oder der Geset­zes­sys­te­ma­tik und wäre ins­be­son­dere mit dem Zweck der Vor­schrift, Abrech­nungs­si­cher­heit für den Mie­ter und - durch eine zeit­nahe Abrech­nung der Betriebs­kos­ten - rasche Klar­heit und Rechts­si­cher­heit über die gegen­sei­ti­gen For­de­run­gen der Miet­ver­trag­s­par­teien zu schaf­fen, nicht ver­ein­bar.

Die Verpf­lich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, die Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sowie die wei­te­ren Kos­ten nach dem Ver­hält­nis sei­nes Anteils zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG), ent­steht zwar gegen­über den ande­ren Eigen­tü­mern im Innen­ver­hält­nis erst durch den Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gem. § 28 Abs. 5 WEG. Die­ser Beschluss ent­fal­tet jedoch gegen­über einem Drit­ten, wie hier dem Mie­ter, keine Bin­dung. Die Frage des lau­fen­den Ent­ste­hens und des Anfal­lens der Betriebs­kos­ten für die ver­mie­tete Eigen­tums­woh­nung ist damit unab­hän­gig hier­von nach den Grund­sät­zen des Wohn­raum­miet­rechts und dem Inhalt des kon­k­re­ten Miet­ver­hält­nis­ses zu beur­tei­len. Ande­ren­falls würde der Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung gegen­über dem Mie­ter einer sons­ti­gen Woh­nung benach­tei­ligt, da er durch das zusätz­li­che Erfor­der­nis eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöh­ten Risiko aus­ge­setzt wäre, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht inn­er­halb der gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Jah­res­frist zu erhal­ten.

Damit kann ein Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung, wenn die Haus­ver­wal­tung die WEG-Abrech­nung ver­spä­tet ers­tellt hat, nach Ablauf der Jah­res­frist nur dann noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, wenn er die ver­spä­tete Abrech­nung über die Vor­aus­zah­lun­gen nicht zu ver­t­re­ten hat (§ 556 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 BGB). Dies hat er kon­k­ret dar­zu­le­gen. Eine hier­von abwei­chende Ver­ein­ba­rung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sam. Vor­lie­gend muss sich der Klä­ger zwar ein Ver­schul­den des (frühe­ren) Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht zurech­nen las­sen, weil die­ser grund­sätz­lich - und so auch hier - nicht Erfül­lungs­ge­hilfe des Ver­mie­ters der Eigen­tums­woh­nung hin­sicht­lich der Erstel­lung der miet­recht­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist.

Der Klä­ger hat jedoch ledig­lich gel­tend gemacht, die bis zum 31.12.2012 tätige Haus­ver­wal­tung habe die Wohn­geld­ab­rech­nung der Haus­ei­gen­tü­mer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ord­nungs­ge­mäß ers­tellt und sei wegen die­ser Ver­säum­nisse von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zum 31.12.2012 abbe­ru­fen wor­den. Die neue, ab 1.1.2013 tätige Haus­ver­wal­tung sei mit Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vom 20.8.2013 zur Abrech­nung der Wohn­gel­der für die Jahre 2010 und 2011 beauf­tragt wor­den und habe diese im Novem­ber 2013 fer­tig­ge­s­tellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vor­trag dazu, was der Klä­ger selbst ver­an­lasst hat, nach­dem für ihn im Laufe des Jah­res 2010 erkenn­bar wurde, dass die bis­he­rige Haus­ver­wal­tung die Wohn­geld­ab­rech­nung, die er als Grund­lage für die von ihm selbst ers­tellte Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung benö­t­igte, nicht recht­zei­tig vor­le­gen würde oder die sch­ließ­lich ers­tellte Abrech­nung so feh­ler­haft war, dass sie sich nicht als Grund­lage für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eig­nete.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.


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