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Betriebskostennachforderungen des Vermieters bei verspäteter WEG-Abrechnung

BGH 25.1.2017, VIII ZR 249/15

Der Ver­mie­ter ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung hat grundsätz­lich auch dann in­ner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB über die Be­triebs­kos­ten ab­zu­rech­nen, wenn der Be­schluss der Woh­nungs­ei­gentümer über die Jah­res­ab­rech­nung noch nicht vor­liegt. Nur wenn der Ver­mie­ter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 BGB nicht zu ver­tre­ten hat, wofür er dar­le­gungs- und be­weis­be­las­tet ist, kann er nach Ab­lauf der Frist noch eine Nach­for­de­rung gel­tend ma­chen. Eine hier­von ab­wei­chende Ver­ein­ba­rung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB un­wirk­sam.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte war Mie­te­rin ei­ner in ei­ner Woh­nungs­ei­gen­tums­an­lage ge­le­ge­nen Woh­nung des Klägers, für die sie ne­ben der Net­to­miete mtl. Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu ent­rich­ten hatte. Der Miet­ver­trag ent­hielt eine hand­schrift­li­che Ergänzung, wo­nach die Be­triebs­kos­ten jähr­lich nach Ge­neh­mi­gung der Ab­rech­nung in der Ei­gentümer­ver­samm­lung mit dem Mie­ter ab­ge­rech­net wer­den.

Die Be­triebs­kos­ten für die Jahre 2010 und 2011 rech­nete der Kläger ge­genüber der Be­klag­ten erst mit Schrei­ben vom 7.12.2013 ab, nach­dem die Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft kurz zu­vor den Be­schluss über die Jah­res­ab­rech­nun­gen der Woh­nungs­ei­gentümer nach § 28 Abs. 5 WEG ge­fasst hatte. Mit sei­ner Klage macht der Kläger für die je­wei­li­gen Ab­rech­nungs­zeiträume Nach­for­de­run­gen gel­tend.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Die Re­vi­sion des Klägers hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Gründe:
Der Kläger hat ge­genüber der Be­klag­ten kei­nen An­spruch auf Zah­lung der Nach­for­de­rung.

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vor­aus­zah­lun­gen für Be­triebs­kos­ten jähr­lich ab­zu­rech­nen. Diese Ab­rech­nungs­pflicht ist nicht da­von abhängig, dass dem Ver­mie­ter ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung be­reits der Be­schluss über die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft vor­liegt, die re­gelmäßig als Grund­lage für die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ge­genüber dem Mie­ter ge­nutzt wird. Eine sol­che (un­ge­schrie­bene) Vor­aus­set­zung ist der Vor­schrift nicht zu ent­neh­men, er­gibt sich auch nicht aus den Ge­set­zes­ma­te­ria­lien oder der Ge­set­zes­sys­te­ma­tik und wäre ins­be­son­dere mit dem Zweck der Vor­schrift, Ab­rech­nungs­si­cher­heit für den Mie­ter und - durch eine zeit­nahe Ab­rech­nung der Be­triebs­kos­ten - ra­sche Klar­heit und Rechts­si­cher­heit über die ge­gen­sei­ti­gen For­de­run­gen der Miet­ver­trags­par­teien zu schaf­fen, nicht ver­ein­bar.

Die Ver­pflich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümers, die Las­ten des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums so­wie die wei­te­ren Kos­ten nach dem Verhält­nis sei­nes An­teils zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG), ent­steht zwar ge­genüber den an­de­ren Ei­gentümern im In­nen­verhält­nis erst durch den Be­schluss der Woh­nungs­ei­gentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG. Die­ser Be­schluss ent­fal­tet je­doch ge­genüber einem Drit­ten, wie hier dem Mie­ter, keine Bin­dung. Die Frage des lau­fen­den Ent­ste­hens und des An­fal­lens der Be­triebs­kos­ten für die ver­mie­tete Ei­gen­tums­woh­nung ist da­mit un­abhängig hier­von nach den Grundsätzen des Wohn­raum­miet­rechts und dem In­halt des kon­kre­ten Miet­verhält­nis­ses zu be­ur­tei­len. An­de­ren­falls würde der Mie­ter ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung ge­genüber dem Mie­ter ei­ner sons­ti­gen Woh­nung be­nach­tei­ligt, da er durch das zusätz­li­che Er­for­der­nis ei­nes Be­schlus­ses der Woh­nungs­ei­gentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Ri­siko aus­ge­setzt wäre, die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht in­ner­halb der ge­setz­lich vor­ge­se­he­nen Jah­res­frist zu er­hal­ten.

Da­mit kann ein Ver­mie­ter ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung, wenn die Haus­ver­wal­tung die WEG-Ab­rech­nung verspätet er­stellt hat, nach Ab­lauf der Jah­res­frist nur dann noch eine Nach­for­de­rung gel­tend ma­chen, wenn er die verspätete Ab­rech­nung über die Vor­aus­zah­lun­gen nicht zu ver­tre­ten hat (§ 556 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 BGB). Dies hat er kon­kret dar­zu­le­gen. Eine hier­von ab­wei­chende Ver­ein­ba­rung ist gem. § 556 Abs. 4 BGB un­wirk­sam. Vor­lie­gend muss sich der Kläger zwar ein Ver­schul­den des (früheren) Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft nicht zu­rech­nen las­sen, weil die­ser grundsätz­lich - und so auch hier - nicht Erfüllungs­ge­hilfe des Ver­mie­ters der Ei­gen­tums­woh­nung hin­sicht­lich der Er­stel­lung der miet­recht­li­chen Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist.

Der Kläger hat je­doch le­dig­lich gel­tend ge­macht, die bis zum 31.12.2012 tätige Haus­ver­wal­tung habe die Wohn­geld­ab­rech­nung der Haus­ei­gentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ord­nungs­gemäß er­stellt und sei we­gen die­ser Versäum­nisse von der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft zum 31.12.2012 ab­be­ru­fen wor­den. Die neue, ab 1.1.2013 tätige Haus­ver­wal­tung sei mit Be­schluss der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft vom 20.8.2013 zur Ab­rech­nung der Wohn­gel­der für die Jahre 2010 und 2011 be­auf­tragt wor­den und habe diese im No­vem­ber 2013 fer­tig­ge­stellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt je­der Vor­trag dazu, was der Kläger selbst ver­an­lasst hat, nach­dem für ihn im Laufe des Jah­res 2010 er­kenn­bar wurde, dass die bis­he­rige Haus­ver­wal­tung die Wohn­geld­ab­rech­nung, die er als Grund­lage für die von ihm selbst er­stellte Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung benötigte, nicht recht­zei­tig vor­le­gen würde oder die schließlich er­stellte Ab­rech­nung so feh­ler­haft war, dass sie sich nicht als Grund­lage für die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung eig­nete.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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