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Zur Aufklärungspflicht bei Kapitalanlagen in Form von Eigentumswohnungen

BGH 23.6.2016, III ZR 308/15

Die Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % besteht auch bei der Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung. Die Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters besteht unabhängig davon, ob die Kapitalanlage mittels eines Prospekts vertrieben wird oder nicht.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte 1992 auf Emp­feh­lung des für die Beklagte täti­gen Ver­triebs­mit­ar­bei­ters F. eine Eigen­tums­woh­nung für 97.020 DM erwor­ben und die er ent­sp­re­chend dem ihm erteil­ten Rat voll­stän­dig fremd­fi­nan­zierte. Nach­dem die Miet­ein­nah­men nicht die prog­nos­ti­zierte Höhe erreicht hat­ten, geriet der Klä­ger mit der Rück­zah­lung des Dar­le­hens in Rück­stand. 2004 kün­digte sch­ließ­lich die finan­zie­rende Bank den Kre­dit. Die fol­gende Zwangs­ver­s­tei­ge­rung der Woh­nung erbrachte ledig­lich einen Erlös von 7.000 €.

Der Klä­ger behaup­tete, der für die Beklagte tätige Ver­triebs­mit­ar­bei­ter habe meh­rere unzu­tref­fende Anga­ben über das Anla­ge­ob­jekt gemacht und seine Auf­klär­ungspf­lich­ten ver­letzt. Er machte inso­fern gel­tend, dass die Beklagte von den Ver­käu­fern eine Pro­vi­sion von 20 % für die Ver­mitt­lung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Eigen­tums­woh­nung erhal­ten habe. Hier­über sei er nicht auf­ge­klärt wor­den. Wäre er hier­über auf­ge­klärt wor­den, hätte er die Woh­nung nicht erwor­ben. Der Klä­ger for­derte u.a. den nach der Ver­wer­tung der Sicher­hei­ten ver­b­lie­be­nen Scha­den, den er mit rund 67.117 € bezif­ferte, von der Beklag­ten ersetzt.

LG und KG wie­sen die Klage ab. Der BGH hat diese Ent­schei­dun­gen im ers­ten Rechts­zug auf­ge­ho­ben und die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen (Beschl. V. 5.11.2014, Az.: III ZR 559/13). Da das KG die Beru­fung erneut zurück­ge­wie­sen hatte, ließ der Senat die Revi­sion auf Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde des Klä­gers inso­weit zu, als die Kla­ge­for­de­rung auf den Vor­wurf einer unter­las­se­nen Auf­klär­ung über Innen­pro­vi­sio­nen von 20 % des Kauf­p­rei­ses für die Ver­mitt­lung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Eigen­tums­woh­nung gestützt wor­den war. Im wei­te­ren Ver­lauf hat der BGH das Urteil des KG im Umfang der Zulas­sung der Revi­sion auf­ge­ho­ben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Die Gründe:
Die Pflicht eines Anla­ge­ver­mitt­lers oder Anla­ge­be­ra­ters zur Auf­klär­ung über Innen­pro­vi­sio­nen von mehr als 15 % besteht auch bei der Ver­mitt­lung einer Kapi­tal­an­lage in Form einer Eigen­tums­woh­nung. Sch­ließ­lich las­sen auch bei Eigen­tums­woh­nun­gen Ver­trieb­s­pro­vi­sio­nen von über 15 % auf eine gerin­gere Wert­hal­tig­keit sch­lie­ßen, wes­halb die Gewäh­rung der­ar­ti­ger Pro­vi­sio­nen einen für die Anla­ge­ent­schei­dung bedeut­sa­men Umstand dar­s­tellt, über den auf­ge­klärt wer­den muss. Dies steht nicht im Wider­spruch zur BGH-Recht­sp­re­chung, wonach der Ver­käu­fer einer Immo­bi­lie grund­sätz­lich nicht verpf­lich­tet ist, den Inter­es­sen­ten über die Zah­lung einer Innen­pro­vi­sion an den von ihm beauf­trag­ten Ver­trieb auf­zu­klä­ren, wenn das Objekt nicht mit­tels eines Pro­spekts ver­trie­ben wird, son­dern durch münd­li­che Bera­tung anhand eines kon­k­re­ten Berech­nungs­bei­spiels.

Sch­ließ­lich kommt es für das Beste­hen der Auf­klär­ungspf­licht des Anla­ge­ver­mitt­lers bzw. Anla­ge­be­ra­ters auch nicht dar­auf an, ob die Anlage mit­tels eines Pro­spekts ver­trie­ben wurde. Denn die Auf­klär­ungspf­licht des Anla­ge­ver­mitt­lers oder Anla­ge­be­ra­ters über die an ihn von dem Ver­käu­fer bezahlte Innen­pro­vi­sion besteht unab­hän­gig hier­von. Der Anla­ge­be­ra­ter bzw. Anla­ge­ver­mitt­ler ist stets zur rich­ti­gen und voll­stän­di­gen Infor­ma­tion über die­je­ni­gen tat­säch­li­chen Umstände verpf­lich­tet, die für die Anla­ge­ent­schei­dung von beson­de­rer Bedeu­tung sind. Er kann sich zur Erfül­lung die­ser Pflich­ten eines Pro­spekts bedie­nen, muss dies aber nicht. Exis­tiert kein Pro­spekt, hat er die Pflicht durch eine eigen­stän­dige Auf­klär­ung zu erfül­len.

Der Senat konnte das Beste­hen einer Auf­klär­ungspf­lichtpf­licht­ver­let­zung der Beklag­ten im Hin­blick auf etwaige Innen­pro­vi­sio­nen auf der Grund­lage der bis­her getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen nicht selbst beur­tei­len. Das Beru­fungs­ge­richt wird die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen somit nach­ho­len müs­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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