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Vergleichswertverfahren für Feststellung des Immobilien-Verkehrswerts

BGH v. 8.1.2019 - XI ZR 535/17

Lässt sich eine aus­sa­gekräftige Menge von Ver­gleich­sprei­sen verläss­lich er­mit­teln, wird die Ver­gleichs­wert­me­thode als die ein­fachste und zu­verlässigste Me­thode an­ge­se­hen; sie steht des­halb bei Woh­nungs­ei­gen­tum im Vor­der­grund. Der Hin­weis des Ge­richts auf die ver­gleichs­weise "schmale" Ba­sis für die Er­mitt­lung des Ver­gleichs­werts bie­tet keine Grund­lage für die An­sicht, bei Woh­nungs­ei­gen­tum, das der Ka­pi­tal­an­lage und der Steu­er­er­spar­nis dient, den Ver­kehrs­wert durch einen Mit­tel­wert von Ver­gleichs- und Er­trags­wert zu be­stim­men.

Der Sach­ver­halt:

Die Kläger hat­ten im Au­gust 2008 eine 22 qm große Ei­gen­tums­woh­nung zum Kauf­preis von 33.900 € er­wor­ben. Die Woh­nung war ver­mie­tet, die mo­nat­li­che Net­to­kalt­miete hatte die Verkäuferin mit 5,11 €/qm an­ge­ge­ben und für zwei Jahre ga­ran­tiert. Zur Fi­nan­zie­rung des Woh­nungs­er­werbs schlos­sen die Kläger mit der be­klag­ten Bank einen Dar­le­hens­ver­trag über 33.900 € mit ei­ner anfäng­li­chen Til­gung von 1,5% jähr­lich und ei­ner mo­nat­li­chen An­nuität von 203,97 €. In der Fol­ge­zeit leis­te­ten die Kläger an die Be­klagte auf das Dar­le­hen bis ein­schließlich Au­gust 2016 ins­ge­samt 18.765,24 €.

Auf­grund Leer­stands der Woh­nung er­ziel­ten die Kläger keine Miet­ein­nah­men. Im Jahr 2010 nah­men sie die Verkäuferin vor dem LG auf Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­trags mit Er­folg in An­spruch, weil nach einem dort ein­ge­hol­ten Sach­verständi­gen­gut­ach­ten der Ver­kehrs­wert der Woh­nung im Jahr 2008 nur 10.500 € be­tra­gen habe und der Kauf­preis da­her in sit­ten­wid­ri­ger Weise überhöht ge­we­sen sei. Die Verkäuferin mel­dete In­sol­venz an.

Mit ih­rer Klage be­gehr­ten die Kläger von der Be­klag­ten u.a. die Rück­zah­lung der auf das Dar­le­hen ge­leis­te­ten Zah­lun­gen von 18.765,24 € nebst Zin­sen und die Fest­stel­lung, dass wei­tere An­sprüche ge­gen sie aus dem Dar­le­hens­ver­trag nicht bestünden. Zur Begründung be­rie­fen sie sich auf einen ih­nen zu­ste­hen­den Scha­dens­er­satz­an­spruch we­gen ei­ner Aufklärungs­pflicht­ver­let­zung der Be­klag­ten. Der Kauf­preis der Woh­nung sei in sit­ten­wid­ri­ger Weise überhöht ge­we­sen, was der Be­klag­ten be­kannt ge­we­sen sei.

Das LG wies die Klage ab. Das KG er­kannte hin­ge­gen im Be­ru­fungs­ver­fah­ren einen Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB we­gen ei­ner Aufklärungs­pflicht­ver­let­zung an. Auf die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde der Be­klag­ten hat der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:

Rechts­feh­ler­frei ist das Be­ru­fungs­ge­richt da­von aus­ge­gan­gen, dass eine Bank aus­nahms­weise eine Aufklärungs­pflicht über die Un­an­ge­mes­sen­heit des von ihr fi­nan­zier­ten Kauf­prei­ses un­ter dem recht­li­chen Ge­sichts­punkt ei­nes Wis­sens­vor­sprungs trifft, wenn eine so we­sent­li­che Ver­schie­bung der Re­la­tion zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert vor­liegt, dass die Bank von ei­ner sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Käufers durch den Verkäufer aus­ge­hen muss.

Mit Er­folg macht die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde in­so­fern eine Ver­let­zung des An­spruchs der Be­klag­ten auf recht­li­ches Gehör hin­sicht­lich der vom Be­ru­fungs­ge­richt ge­trof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zu ei­ner sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung des Kauf­prei­ses der Im­mo­bi­lie gel­tend, weil es von der Be­ur­tei­lung des ge­richt­lich be­auf­trag­ten Sach­verständi­gen, der Ver­kehrs­wert der streit­ge­genständ­li­chen Woh­nung sei sach­ge­recht an­hand des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens zu er­mit­teln, ab­ge­wi­chen ist und ohne Ein­ho­lung ei­nes wei­te­ren Gut­ach­tens nach § 412 Abs. 1 ZPO und ohne Nach­weis sei­ner ei­ge­nen be­son­de­ren Sach­kunde eine ei­gene Wert­er­mitt­lung vor­ge­nom­men hat. Zu­dem muss das Ge­richt, wenn es bei sei­ner Ent­schei­dung ei­gene Sach­kunde in An­spruch neh­men will, den Par­teien zu­vor einen ent­spre­chen­den Hin­weis er­tei­len.

Die Würdi­gung, ob ein Rechts­ge­schäft ge­gen die gu­ten Sit­ten verstößt, ist eine Rechts­frage, die der Nachprüfung im Wege der Re­vi­sion un­ter­liegt. Dem­ge­genüber können aber die die­ser Würdi­gung zu­grunde lie­gen­den tatsäch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Be­ru­fungs­ge­richts hier zum Wert der Im­mo­bi­lie im Zeit­punkt des Er­werbs im Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde- und Re­vi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt überprüft wer­den. Die­ser Überprüfung hält die Ent­schei­dung des Be­ru­fungs­ge­richts je­den­falls nicht stand. Es hat den An­spruch der Be­klag­ten auf recht­li­ches Gehör ver­letzt, in­dem es bei der Er­mitt­lung des Wer­tes der von den Klägern er­wor­be­nen Woh­nung von der An­wen­dung des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens ab­ge­se­hen und statt­des­sen einen Mit­tel­wert von Ver­gleichs­wert und Er­trags­wert fest­ge­setzt hat.

Lässt sich eine aus­sa­gekräftige Menge von Ver­gleich­sprei­sen verläss­lich er­mit­teln, wird die Ver­gleichs­wert­me­thode als die ein­fachste und zu­verlässigste Me­thode an­ge­se­hen; sie steht des­halb bei Woh­nungs­ei­gen­tum im Vor­der­grund. Zu Recht rügt die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde, dass das Be­ru­fungs­ge­richt die von dem Sach­verständi­gen gewählte Wert­er­mitt­lungs­me­thode ge­gen eine an­dere aus­ge­tauscht hat, ohne, was hierzu Vor­aus­set­zung ge­we­sen wäre, seine ei­gene be­son­dere Sach­kunde aus­zu­wei­sen, ins­be­son­dere ein­leuch­tend und nach­voll­zieh­bar auf­zu­zei­gen, dass seine ab­wei­chende Be­ur­tei­lung nicht auf einem Man­gel an Sach­kunde be­ruht. Der Hin­weis des Be­ru­fungs­ge­richts auf die ver­gleichs­weise "schmale" Ba­sis für die Er­mitt­lung des Ver­gleichs­werts bie­tet keine Grund­lage für des­sen Mei­nung, bei Woh­nungs­ei­gen­tum, das wie hier der Ka­pi­tal­an­lage und der Steu­er­er­spar­nis dient, den Ver­kehrs­wert durch einen Mit­tel­wert von Ver­gleichs- und Er­trags­wert zu be­stim­men. Die Vor­ge­hens­weise des Be­ru­fungs­ge­richts, einen sche­ma­ti­schen rech­ne­ri­schen Mit­tel­wert aus Ver­gleichs­wert und Er­trags­wert zu bil­den, ist viel­mehr un­zulässig.

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