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Vergleichswertverfahren für Feststellung des Immobilien-Verkehrswerts

BGH v. 8.1.2019 - XI ZR 535/17

Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund. Der Hinweis des Gerichts auf die vergleichsweise "schmale" Basis für die Ermittlung des Vergleichswerts bietet keine Grundlage für die Ansicht, bei Wohnungseigentum, das der Kapitalanlage und der Steuerersparnis dient, den Verkehrswert durch einen Mittelwert von Vergleichs- und Ertragswert zu bestimmen.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ger hat­ten im August 2008 eine 22 qm große Eigen­tums­woh­nung zum Kauf­preis von 33.900 € erwor­ben. Die Woh­nung war ver­mie­tet, die monat­li­che Net­to­kalt­miete hatte die Ver­käu­fe­rin mit 5,11 €/qm ange­ge­ben und für zwei Jahre garan­tiert. Zur Finan­zie­rung des Woh­nung­s­er­werbs sch­los­sen die Klä­ger mit der beklag­ten Bank einen Dar­le­hens­ver­trag über 33.900 € mit einer anfäng­li­chen Til­gung von 1,5% jähr­lich und einer monat­li­chen Annui­tät von 203,97 €. In der Fol­ge­zeit leis­te­ten die Klä­ger an die Beklagte auf das Dar­le­hen bis ein­sch­ließ­lich August 2016 ins­ge­s­amt 18.765,24 €.

Auf­grund Leer­stands der Woh­nung erziel­ten die Klä­ger keine Miet­ein­nah­men. Im Jahr 2010 nah­men sie die Ver­käu­fe­rin vor dem LG auf Rüc­k­ab­wick­lung des Kauf­ver­trags mit Erfolg in Anspruch, weil nach einem dort ein­ge­hol­ten Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten der Ver­kehrs­wert der Woh­nung im Jahr 2008 nur 10.500 € betra­gen habe und der Kauf­preis daher in sit­ten­wid­ri­ger Weise über­höht gewe­sen sei. Die Ver­käu­fe­rin mel­dete Insol­venz an.

Mit ihrer Klage begehr­ten die Klä­ger von der Beklag­ten u.a. die Rück­zah­lung der auf das Dar­le­hen geleis­te­ten Zah­lun­gen von 18.765,24 € nebst Zin­sen und die Fest­stel­lung, dass wei­tere Ansprüche gegen sie aus dem Dar­le­hens­ver­trag nicht bestün­den. Zur Begrün­dung berie­fen sie sich auf einen ihnen zuste­hen­den Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen einer Auf­klär­ungspf­licht­ver­let­zung der Beklag­ten. Der Kauf­preis der Woh­nung sei in sit­ten­wid­ri­ger Weise über­höht gewe­sen, was der Beklag­ten bekannt gewe­sen sei.

Das LG wies die Klage ab. Das KG erkannte hin­ge­gen im Beru­fungs­ver­fah­ren einen Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB wegen einer Auf­klär­ungspf­licht­ver­let­zung an. Auf die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde der Beklag­ten hat der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:

Rechts­feh­ler­f­rei ist das Beru­fungs­ge­richt davon aus­ge­gan­gen, dass eine Bank aus­nahms­weise eine Auf­klär­ungspf­licht über die Unan­ge­mes­sen­heit des von ihr finan­zier­ten Kauf­p­rei­ses unter dem recht­li­chen Gesichts­punkt eines Wis­sens­vor­sprungs trifft, wenn eine so wesent­li­che Ver­schie­bung der Rela­tion zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert vor­liegt, dass die Bank von einer sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Käu­fers durch den Ver­käu­fer aus­ge­hen muss.

Mit Erfolg macht die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde inso­fern eine Ver­let­zung des Anspruchs der Beklag­ten auf recht­li­ches Gehör hin­sicht­lich der vom Beru­fungs­ge­richt getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zu einer sit­ten­wid­ri­gen Überteue­rung des Kauf­p­rei­ses der Immo­bi­lie gel­tend, weil es von der Beur­tei­lung des gericht­lich beauf­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen, der Ver­kehrs­wert der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung sei sach­ge­recht anhand des Ver­g­leichs­wert­ver­fah­rens zu ermit­teln, abge­wi­chen ist und ohne Ein­ho­lung eines wei­te­ren Gut­ach­tens nach § 412 Abs. 1 ZPO und ohne Nach­weis sei­ner eige­nen beson­de­ren Sach­kunde eine eigene Wer­t­er­mitt­lung vor­ge­nom­men hat. Zudem muss das Gericht, wenn es bei sei­ner Ent­schei­dung eigene Sach­kunde in Anspruch neh­men will, den Par­teien zuvor einen ent­sp­re­chen­den Hin­weis ertei­len.

Die Wür­di­gung, ob ein Rechts­ge­schäft gegen die guten Sit­ten ver­stößt, ist eine Rechts­frage, die der Nach­prü­fung im Wege der Revi­sion unter­liegt. Dem­ge­gen­über kön­nen aber die die­ser Wür­di­gung zugrunde lie­gen­den tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hier zum Wert der Immo­bi­lie im Zeit­punkt des Erwerbs im Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde- und Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ein­ge­schränkt über­prüft wer­den. Die­ser Über­prü­fung hält die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts jeden­falls nicht stand. Es hat den Anspruch der Beklag­ten auf recht­li­ches Gehör ver­letzt, indem es bei der Ermitt­lung des Wer­tes der von den Klä­gern erwor­be­nen Woh­nung von der Anwen­dung des Ver­g­leichs­wert­ver­fah­rens abge­se­hen und statt­des­sen einen Mit­tel­wert von Ver­g­leichs­wert und Ertrags­wert fest­ge­setzt hat.

Lässt sich eine aus­sa­ge­kräf­tige Menge von Ver­g­leich­s­p­rei­sen ver­läss­lich ermit­teln, wird die Ver­g­leichs­wert­me­thode als die ein­fachste und zuver­läs­sigste Methode ange­se­hen; sie steht des­halb bei Woh­nungs­ei­gen­tum im Vor­der­grund. Zu Recht rügt die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde, dass das Beru­fungs­ge­richt die von dem Sach­ver­stän­di­gen gewählte Wer­t­er­mitt­lungs­me­thode gegen eine andere aus­ge­tauscht hat, ohne, was hierzu Vor­aus­set­zung gewe­sen wäre, seine eigene beson­dere Sach­kunde aus­zu­wei­sen, ins­be­son­dere ein­leuch­tend und nach­voll­zieh­bar auf­zu­zei­gen, dass seine abwei­chende Beur­tei­lung nicht auf einem Man­gel an Sach­kunde beruht. Der Hin­weis des Beru­fungs­ge­richts auf die ver­g­leichs­weise "sch­male" Basis für die Ermitt­lung des Ver­g­leichs­werts bie­tet keine Grund­lage für des­sen Mei­nung, bei Woh­nungs­ei­gen­tum, das wie hier der Kapi­tal­an­lage und der Steuer­er­spar­nis dient, den Ver­kehrs­wert durch einen Mit­tel­wert von Ver­g­leichs- und Ertrags­wert zu bestim­men. Die Vor­ge­hens­weise des Beru­fungs­ge­richts, einen sche­ma­ti­schen rech­ne­ri­schen Mit­tel­wert aus Ver­g­leichs­wert und Ertrags­wert zu bil­den, ist viel­mehr unzu­läs­sig.

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