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Steuerberatung

Keine Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch EOP-Methode

BFH v. 10.10.2018 - IX R 30/17

Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der sog. EOP-Methode bestimmt werden. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, etwa einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin hatte im Juli 2006 ein mit einem his­to­ri­schen Gebäude bebau­tes und als Gast­stätte genutz­tes Grund­stück zum Preis von 140.000 € erwor­ben. Nach umfang­rei­cher und kost­spie­li­ger Sanie­rung des Gebäu­des ver­pach­tete sie das Grund­stück zum Betrieb einer Gast­stätte u.a. an ihren Ehe­mann für monat­lich 1.000 € zzgl. Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung von 2.025 € zzgl. Umsatz­steuer.

Das Finanz­amt nahm auf der Grund­lage von Inter­net-Recher­chen eine ver­bil­ligte Ver­pach­tung an und kürzte die Wer­bungs­kos­ten ent­sp­re­chend. Es ging letzt­lich von einer frem­d­üb­li­chen Pacht i.H.v. 1.474 € pro Monat aus.

Das FG hat die hier­ge­gen gerich­tete Klage abge­wie­sen. Es hatte zuvor einen Sach­ver­stän­di­gen mit der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Markt­pacht beauf­tragt. Die Betei­lig­ten gin­gen übe­r­ein­stim­mend davon aus, dass sich auf­grund der Beson­der­hei­ten des Objekts keine ver­g­leich­ba­ren Objekte fin­den lie­ßen, so dass die Markt­pacht nicht nach der sog. Ver­g­leichs­me­thode bestimmt wer­den konnte. Der Sach­ver­stän­dige ermit­telte des­halb im Wesent­li­chen auf der Grund­lage der EOP-Methode einen Ver­g­leichs­wert, der zur Abwei­sung der Klage führte.

Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hat der BFH das Urteil auf­ge­ho­ben und  die Sache zur ander­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:

Die dem Gut­ach­ten zugrunde gelegte "Ver­g­leichs­me­thode" ist aus Rechts­grün­den nicht geeig­net, die orts­üb­li­che Markt­pacht zu bestim­men.

Für die ver­bil­ligte Über­las­sung von Gewer­be­ob­jek­ten gilt als all­ge­mei­ner Grund­satz ein Auf­tei­lungs­ge­bot. Die antei­lig auf die unent­gelt­li­che Über­las­sung ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen kön­nen nicht abge­zo­gen wer­den. Ob eine ver­bil­ligte Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung vor­liegt, ist im Wesent­li­chen Tat­frage. Das FG muss die ver­ein­barte Miete oder Pacht der orts­üb­li­chen Markt­miete oder -pacht gegen­über­s­tel­len. Letz­tere muss es von Amts wegen ermit­teln. Dazu kann das Gericht ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten ein­ho­len.

Grund­sätz­lich gibt es keine recht­li­chen Vor­ga­ben, nach wel­cher Methode der Sach­ver­stän­dige vor­ge­hen muss. Eine Grenze ist aber über­schrit­ten, wenn der Sach­ver­stän­dige auf­grund der von ihm gewähl­ten Methode letzt­lich etwas ande­res ermit­telt als die orts­üb­li­che Markt­miete oder -pacht. Das ist etwa der Fall, wenn er im Wesent­li­chen dar­auf abs­tellt, wel­che Miete oder Pacht auf der Grund­lage sta­tis­ti­scher Annah­men nach betriebs­wirt­schaft­li­chen Grund­sät­zen vom Mie­ter oder Päch­ter im Durch­schnitt erwirt­schaf­tet wer­den kann (sog. EOP-Methode). Mit sol­chen Erwä­gun­gen kann der Markt allen­falls glo­bal abge­bil­det wer­den. Das Gesetz ver­langt aber, auf den ört­li­chen Markt zu bli­cken.

Das FG muss im wei­te­ren Ver­fah­ren die orts­üb­li­che Markt­pacht noch ein­mal fest­s­tel­len. Dafür genügt eine Schät­zung unter Mit­wir­kung eines orts­kun­di­gen, erfah­re­nen Sach­ver­stän­di­gen oder Mak­lers. Die damit ver­bun­dene höhere Unsi­cher­heit ist hin­zu­neh­men. Kann sich das FG auf der Grund­lage der Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen nicht die für eine Schät­zung erfor­der­li­che Über­zeu­gung bil­den, geht dies zu Las­ten des Finanzam­tes, das die objek­tive Beweis­last zu tra­gen hat.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
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