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Keine Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch EOP-Methode

BFH v. 10.10.2018 - IX R 30/17

Die ortsübli­che Ver­gleichs­miete zur Fest­stel­lung ei­ner nur ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung darf nicht durch ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten auf der Grund­lage sta­tis­ti­scher An­nah­men nach der sog. EOP-Me­thode be­stimmt wer­den. Las­sen sich ver­gleich­bare Ob­jekte nicht fin­den, muss das Ge­richt einen er­fah­re­nen und mit der kon­kre­ten ört­li­chen Markt­si­tua­tion ver­trau­ten Sach­verständi­gen, etwa einen er­fah­re­nen Mak­ler, be­ur­tei­len las­sen, wel­chen Miet- oder Pacht­zins er für an­ge­mes­sen hält.

Der Sach­ver­halt:

Die Kläge­rin hatte im Juli 2006 ein mit einem his­to­ri­schen Gebäude be­bau­tes und als Gaststätte ge­nutz­tes Grundstück zum Preis von 140.000 € er­wor­ben. Nach um­fang­rei­cher und kost­spie­li­ger Sa­nie­rung des Gebäudes ver­pach­tete sie das Grundstück zum Be­trieb ei­ner Gaststätte u.a. an ih­ren Ehe­mann für mo­nat­lich 1.000 € zzgl. Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lung von 2.025 € zzgl. Um­satz­steuer.

Das Fi­nanz­amt nahm auf der Grund­lage von In­ter­net-Re­cher­chen eine ver­bil­ligte Ver­pach­tung an und kürzte die Wer­bungs­kos­ten ent­spre­chend. Es ging letzt­lich von ei­ner fremdübli­chen Pacht i.H.v. 1.474 € pro Mo­nat aus.

Das FG hat die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab­ge­wie­sen. Es hatte zu­vor einen Sach­verständi­gen mit der Er­mitt­lung der ortsübli­chen Markt­pacht be­auf­tragt. Die Be­tei­lig­ten gin­gen übe­rein­stim­mend da­von aus, dass sich auf­grund der Be­son­der­hei­ten des Ob­jekts keine ver­gleich­ba­ren Ob­jekte fin­den ließen, so dass die Markt­pacht nicht nach der sog. Ver­gleichs­me­thode be­stimmt wer­den konnte. Der Sach­verständige er­mit­telte des­halb im We­sent­li­chen auf der Grund­lage der EOP-Me­thode einen Ver­gleichs­wert, der zur Ab­wei­sung der Klage führte.

Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hat der BFH das Ur­teil auf­ge­ho­ben und  die Sa­che zur an­der­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:

Die dem Gut­ach­ten zu­grunde ge­legte "Ver­gleichs­me­thode" ist aus Rechtsgründen nicht ge­eig­net, die ortsübli­che Markt­pacht zu be­stim­men.

Für die ver­bil­ligte Über­las­sung von Ge­wer­be­ob­jek­ten gilt als all­ge­mei­ner Grund­satz ein Auf­tei­lungs­ge­bot. Die an­tei­lig auf die un­ent­gelt­li­che Über­las­sung ent­fal­len­den Auf­wen­dun­gen können nicht ab­ge­zo­gen wer­den. Ob eine ver­bil­ligte Ver­mie­tung oder Ver­pach­tung vor­liegt, ist im We­sent­li­chen Tat­frage. Das FG muss die ver­ein­barte Miete oder Pacht der ortsübli­chen Markt­miete oder -pacht ge­genüber­stel­len. Letz­tere muss es von Amts we­gen er­mit­teln. Dazu kann das Ge­richt ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten ein­ho­len.

Grundsätz­lich gibt es keine recht­li­chen Vor­ga­ben, nach wel­cher Me­thode der Sach­verständige vor­ge­hen muss. Eine Grenze ist aber über­schrit­ten, wenn der Sach­verständige auf­grund der von ihm gewähl­ten Me­thode letzt­lich et­was an­de­res er­mit­telt als die ortsübli­che Markt­miete oder -pacht. Das ist etwa der Fall, wenn er im We­sent­li­chen dar­auf ab­stellt, wel­che Miete oder Pacht auf der Grund­lage sta­tis­ti­scher An­nah­men nach be­triebs­wirt­schaft­li­chen Grundsätzen vom Mie­ter oder Pächter im Durch­schnitt er­wirt­schaf­tet wer­den kann (sog. EOP-Me­thode). Mit sol­chen Erwägun­gen kann der Markt al­len­falls glo­bal ab­ge­bil­det wer­den. Das Ge­setz ver­langt aber, auf den ört­li­chen Markt zu bli­cken.

Das FG muss im wei­te­ren Ver­fah­ren die ortsübli­che Markt­pacht noch ein­mal fest­stel­len. Dafür genügt eine Schätzung un­ter Mit­wir­kung ei­nes orts­kun­di­gen, er­fah­re­nen Sach­verständi­gen oder Mak­lers. Die da­mit ver­bun­dene höhere Un­si­cher­heit ist hin­zu­neh­men. Kann sich das FG auf der Grund­lage der Ausführun­gen des Sach­verständi­gen nicht die für eine Schätzung er­for­der­li­che Über­zeu­gung bil­den, geht dies zu Las­ten des Fi­nanz­am­tes, das die ob­jek­tive Be­weis­last zu tra­gen hat.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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