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Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen

BFH 6.2.2018, IX R 14/17

Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten in den Streit­jah­ren 2006 bis 2010 ihrem Sohn eine 80 qm große Woh­nung zu einer Kalt­miete von 324 € zzgl. einer Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung i.H.v. 155 € ver­mie­tet. Diese war mit einer neuen Ein­bau­küche aus­ge­stat­tet. Außer­dem wur­den eine Wasch­ma­schine und ein Trock­ner zur Nut­zung über­las­sen.

Die Klä­ger mach­ten in ihren Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für die Streit­jahre Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend. Sie unter­lie­ßen es, für die mit­ver­mie­te­ten Geräte die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete geson­dert zu erhöhen, berück­sich­tig­ten die über­las­se­nen Gegen­stände jedoch nach dem Punk­te­sys­tem des Miet­spie­gels. Das Finanz­amt erkannte die Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse teil­weise nicht an, weil es von einer ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung aus­ging.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage über­wie­gend ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Die finanz­ge­richt­li­chen Fest­stel­lun­gen tra­gen den Ansatz des gewähl­ten Möb­lie­rungs­zu­schlags für die Ein­bau­küche und die Nut­zungs­mög­lich­keit von Wasch­ma­schine und Trock­ner - in Höhe der AfA der über­las­se­nen Gegen­stände ein­sch­ließ­lich eines Gewinn­auf­schlags - und des­sen Berück­sich­ti­gung bei der Berech­nung der Ent­gelt­lich­keits­quote im Rah­men des § 21 Abs. 2 EStG nicht.

Für die Über­las­sung von möb­lier­ten oder teil­möb­lier­ten Woh­nun­gen ist grund­sätz­lich ein Möb­lie­rungs­zu­schlag anzu­set­zen, da der­ar­tige Über­las­sun­gen regel­mä­ßig mit einem ges­tei­ger­ten Nut­zungs­wert ver­bun­den sind, die sich häu­fig auch in einer höhe­ren orts­üb­li­chen Miete nie­der­schla­gen. Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Miete ist dabei der ört­li­che Miet­spie­gel her­an­zu­zie­hen. Sieht der Miet­spie­gel etwa für eine über­las­sene Ein­bau­küche einen pro­zen­tua­len Zuschlag oder eine Erhöh­ung des Aus­stat­tungs­fak­tors über ein Punk­te­sys­tem vor, ist diese Erhöh­ung als markt­üb­lich anzu­se­hen.

Lässt sich dem Miet­spie­gel hierzu nichts ent­neh­men, ist ein am ört­li­chen Miet­markt rea­li­sier­ba­rer Möb­lie­rungs­zu­schlag zu berück­sich­ti­gen. Kann auch die­ser nicht ermit­telt wer­den, ist auf die orts­üb­li­che Markt­miete ohne Möb­lie­rung abzu­s­tel­len. Es kommt ins­be­son­dere nicht in Betracht, einen Möb­lie­rungs­zu­schlag aus dem Monats­be­trag der linea­ren Abset­zung für Abnut­zung für die über­las­se­nen Möbel und Ein­rich­tungs­ge­gen­stände abzu­lei­ten. Auch der Ansatz eines pro­zen­tua­len Mie­t­ren­di­te­auf­schlags ist nicht zuläs­sig.

Im wei­te­ren Ver­fah­ren muss das FG noch fest­s­tell­ten, ob die Über­las­sung einer Ein­bau­küche zu den Aus­stat­tungs­merk­ma­len des städ­ti­schen Miet­spie­gels gehört.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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