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Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen

BFH 6.2.2018, IX R 14/17

Bei der Ver­mie­tung möblier­ter oder teilmöblier­ter Woh­nun­gen kann es zur Er­mitt­lung der ortsübli­chen Markt­miete er­for­der­lich sein, einen Zu­schlag für die Möblie­rung zu berück­sich­ti­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten in den Streit­jah­ren 2006 bis 2010 ih­rem Sohn eine 80 qm große Woh­nung zu ei­ner Kalt­miete von 324 € zzgl. ei­ner Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lung i.H.v. 155 € ver­mie­tet. Diese war mit ei­ner neuen Ein­bauküche aus­ge­stat­tet. Außer­dem wur­den eine Wasch­ma­schine und ein Trock­ner zur Nut­zung über­las­sen.

Die Kläger mach­ten in ih­ren Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen für die Streit­jahre Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend. Sie un­ter­ließen es, für die mit­ver­mie­te­ten Geräte die ortsübli­che Ver­gleichs­miete ge­son­dert zu erhöhen, berück­sich­tig­ten die über­las­se­nen Ge­genstände je­doch nach dem Punk­te­sys­tem des Miet­spie­gels. Das Fi­nanz­amt er­kannte die Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse teil­weise nicht an, weil es von ei­ner ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung aus­ging.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage über­wie­gend ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Die fi­nanz­ge­richt­li­chen Fest­stel­lun­gen tra­gen den An­satz des gewähl­ten Möblie­rungs­zu­schlags für die Ein­bauküche und die Nut­zungsmöglich­keit von Wasch­ma­schine und Trock­ner - in Höhe der AfA der über­las­se­nen Ge­genstände ein­schließlich ei­nes Ge­winn­auf­schlags - und des­sen Berück­sich­ti­gung bei der Be­rech­nung der Ent­gelt­lich­keits­quote im Rah­men des § 21 Abs. 2 EStG nicht.

Für die Über­las­sung von möblier­ten oder teilmöblier­ten Woh­nun­gen ist grundsätz­lich ein Möblie­rungs­zu­schlag an­zu­set­zen, da der­ar­tige Über­las­sun­gen re­gelmäßig mit einem ge­stei­ger­ten Nut­zungs­wert ver­bun­den sind, die sich häufig auch in ei­ner höheren ortsübli­chen Miete nie­der­schla­gen. Zur Er­mitt­lung der ortsübli­chen Miete ist da­bei der ört­li­che Miet­spie­gel her­an­zu­zie­hen. Sieht der Miet­spie­gel etwa für eine über­las­sene Ein­bauküche einen pro­zen­tua­len Zu­schlag oder eine Erhöhung des Aus­stat­tungs­fak­tors über ein Punk­te­sys­tem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich an­zu­se­hen.

Lässt sich dem Miet­spie­gel hierzu nichts ent­neh­men, ist ein am ört­li­chen Miet­markt rea­li­sier­ba­rer Möblie­rungs­zu­schlag zu berück­sich­ti­gen. Kann auch die­ser nicht er­mit­telt wer­den, ist auf die ortsübli­che Markt­miete ohne Möblie­rung ab­zu­stel­len. Es kommt ins­be­son­dere nicht in Be­tracht, einen Möblie­rungs­zu­schlag aus dem Mo­nats­be­trag der li­nea­ren Ab­set­zung für Ab­nut­zung für die über­las­se­nen Möbel und Ein­rich­tungs­ge­genstände ab­zu­lei­ten. Auch der An­satz ei­nes pro­zen­tua­len Mie­tren­di­teauf­schlags ist nicht zulässig.

Im wei­te­ren Ver­fah­ren muss das FG noch fest­stell­ten, ob die Über­las­sung ei­ner Ein­bauküche zu den Aus­stat­tungs­merk­ma­len des städti­schen Miet­spie­gels gehört.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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