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Steuerberatung

Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

BFH v. 26.5.2020 - IX R 33/19

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das FG auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, wie für Zwe­cke der Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht im Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tung von Feri­en­woh­nun­gen die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit zu bestim­men ist. Die Klä­ger wer­den als Ehe­leute zusam­men zur Ein­kom­men­steuer ver­an­lagt. In ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr 2013 mach­ten sie nega­tive Ein­künfte aus der Ver­mie­tung einer Feri­en­woh­nung i.H.v. rd. 9.000 € gel­tend. Die 65 qm große Feri­en­woh­nung befin­det sich in dem im Übri­gen selbst­ge­nutz­ten Haus der Klä­ger in Meck­len­burg-Vor­pom­mern, das eine Gesamt­wohn­fläche von ca. 200 qm auf­weist. Die Feri­en­woh­nung wurde in den Jah­ren 2005 bis 2015 wie folgt ver­mie­tet: 2005 (61), 2006 (77), 2007 (81), 2008 (113), 2009 (82), 2010 (86), 2011 (92), 2012 (66), 2013 (75), 2014 (124), 2015 (104).

Nach­dem das Finanz­amt die (nega­ti­ven) Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Ein­kom­men­steu­er­be­scheid für 2013 nicht berück­sich­tigt hatte, wies es den dage­gen gerich­te­ten Ein­spruch der Klä­ger als unbe­grün­det zurück. Zwar hät­ten die Klä­ger die aus­sch­ließ­li­che Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung nach­ge­wie­sen, die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit werde jedoch unter­schrit­ten. Nach der Erhe­bung des Sta­tis­ti­schen Amtes Meck­len­burg-Vor­pom­mern (MV) habe die durch­schnitt­li­che Aus­las­tung für die Stadt A bei 35,5 % (alle Unter­künfte) gele­gen, für die Region hin­ge­gen bei 29,3 % (alle Unter­künfte) bzw. 23,6 % (nur Feri­en­un­ter­künfte und Cam­ping­plätze). Dies ins Ver­hält­nis gesetzt ergebe für die Stadt A eine durch­schnitt­li­che Ver­mie­tung von 104 Tagen im Jahr 2013 (nur Feri­en­un­ter­künfte und Cam­ping­plätze). Hin­ge­gen liege die Aus­las­tung der Klä­ger bei 75 Ver­mie­tungs­ta­gen und damit bei nur 72,12 %.

Der von den Klä­gern vor­ge­leg­ten Sta­tis­tik der Stadt A könne ledig­lich ent­nom­men wer­den, dass es im Jahr 2013 bei 2 800 Bet­ten - ohne Dif­fe­ren­zie­rung nach der Art der Unter­kunft - 226.520 Über­nach­tun­gen gege­ben habe; sie könne daher nicht zugrunde gelegt wer­den. Vor die­sem Hin­ter­grund sei zur Über­prü­fung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Klä­ger eine Prog­no­se­rech­nung durch­zu­füh­ren, aus der sich für den Prog­no­se­zei­traum 2006 bis 2035 ein Gesamt­wer­bungs­kos­ten­über­schuss von rd. 154.000 € ergebe. Mit der Klage weand­ten sich die Klä­ger gegen die Auf­stel­lung einer Total­ge­winn­prog­nose und mach­ten gel­tend, dass ihre Ver­mie­tungs­zeit die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit nach der Aus­wer­tung des Sta­tis­ti­schen Amtes MV nicht um mehr als 25 % unter­sch­reite. Denn nach den Erhe­bun­gen des Sta­tis­ti­schen Amtes MV für 2013 ergebe sich für Feri­en­woh­nun­gen und Feri­en­häu­ser in der Stadt A eine Aus­las­tung von 27 % bzw. 99 Ver­mie­tungs­ta­gen. Der von der Stadt A erfasste Wert der durch­schnitt­li­chen Bet­ten­aus­las­tung aller Bet­rei­ber und Ver­mie­ter liege sogar nur bei 22,16 % bzw. 81 Ver­mie­tungs­ta­gen.

Das FG gab der Klage statt. Die Revi­sion des Finanzamts hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das FG hat ohne Rechts­feh­ler die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Klä­ger bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (ohne Auf­stel­lung einer Prog­no­se­rech­nung) bejaht.

Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer ange­leg­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit grund­sätz­lich und typi­sie­rend von der Absicht des Steu­erpf­lich­ti­gen aus­zu­ge­hen, einen Ein­nah­me­über­schuss zu erwirt­schaf­ten. Dies gilt bei aus­sch­ließ­lich an Feri­en­gäste ver­mie­te­ten und in der übri­gen Zeit hier­für bereit­ge­hal­te­nen Feri­en­woh­nun­gen, wenn das Ver­mie­ten die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit von Feri­en­woh­nun­gen - abge­se­hen von Ver­mie­tungs­hin­der­nis­sen - nicht erheb­lich (d.h. um min. 25 %) unter­sch­rei­tet. Denn das Ver­mie­ten einer Feri­en­woh­nung ist mit einer auf Dauer ange­leg­ten Ver­mie­tung nur dann ver­g­leich­bar, wenn die Feri­en­woh­nung im gan­zen Jahr - bis auf orts­üb­li­che Leer­stands­zei­ten - an wech­selnde Feri­en­gäste ver­mie­tet wird. Nur so zeigt sich in nach­prüf­ba­rer Weise, dass der Steu­erpf­lich­tige die Feri­en­woh­nung in geeig­ne­ter Form am Markt ange­bo­ten und alle in Betracht kom­men­den Inter­es­sen­ten berück­sich­tigt hat. Seine Tätig­keit ent­spricht dann dem Typus des "Dau­er­ver­mie­ters" und recht­fer­tigt die typi­sie­rende Annahme, dass die Ver­mie­tung und Ver­pach­tung trotz über län­gere Zei­träume anfal­len­der Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse in der Regel letzt­lich zu posi­ti­ven Ein­künf­ten führt.

Zur Prü­fung der Aus­las­tung einer Feri­en­woh­nung müs­sen die indi­vi­du­el­len Ver­mie­tungs­zei­ten des jewei­li­gen Objekts an Feri­en­gäste mit denen ver­g­li­chen wer­den, die bezo­gen auf den gesam­ten Ort im Durch­schnitt erzielt wer­den. Dabei ist "Ort" nicht iden­tisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann - je nach Struk­tur des loka­len Feri­en­woh­nungs­mark­tes - das Gebiet einer oder meh­re­rer (ver­g­leich­ba­rer) Gemein­den oder aber auch ledig­lich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Feri­en­kom­ple­xes umfas­sen. Die bei der Aus­las­tungs­prü­fung her­an­zu­zie­hen­den durch­schnitt­li­chen Ver­mie­tungs­zei­ten des jewei­li­gen "Ortes" müs­sen - soweit als mög­lich - reprä­sen­ta­tiv sein. Dem­ent­sp­re­chend wird bei der Ver­mie­tung von Feri­en­woh­nun­gen auf die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit von Feri­en­woh­nun­gen abge­s­tellt. Indi­vi­du­elle Ver­mie­tungs­zei­ten ein­zel­ner ande­rer Ver­mie­ter von Feri­en­woh­nun­gen im sel­ben "Ort" genü­gen nicht.

Lie­gen die genann­ten zusätz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen bei einer Ferie­n­im­mo­bi­lie nicht vor oder kön­nen orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zei­ten nicht fest­ge­s­tellt wer­den, ist die Ver­mie­tung an Feri­en­gäste mit einer auf Dauer aus­ge­rich­te­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit nicht ver­g­leich­bar. Das bedeu­tet, es fehlt in Erman­ge­lung einer auf Dauer aus­ge­rich­te­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit die Basis, auf­grund derer das Gesetz die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht typi­siert. Diese muss dann durch eine Prog­nose über­prüft wer­den. Dies aber nur dann, wenn das Ver­mie­ten die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit von Feri­en­woh­nun­gen - ohne dass Ver­mie­tungs­hin­der­nisse gege­ben sind - erheb­lich unter­sch­rei­tet. In die­sem Zusam­men­hang mar­kiert die Unter­sch­rei­tens­g­renze von 25 % kei­nen star­ren Wert; ledig­lich aus Ver­ein­fa­chungs­grün­den und um den bei einer sol­chen Prü­fung unver­meid­li­chen Unsi­cher­hei­ten Rech­nung zu tra­gen, wird die zur Prog­nose füh­r­ende Grenze bei "min­des­tens" 25 % ange­setzt. Zu beach­ten ist über­dies, dass bei der Prü­fung der Frage, ob die Tätig­keit eines Feri­en­woh­nungs­ver­mie­ters dem Typus des "Dau­er­ver­mie­ters" ent­spricht, stets - um den Ein­fluss tem­porä­rer Fak­to­ren mög­lichst gering zu hal­ten und ein ein­heit­li­ches Bild zu erlan­gen - auf die durch­schnitt­li­che Aus­las­tung der Feri­en­woh­nung über einen län­ge­ren Zei­traum abzu­s­tel­len ist.

Vor­lie­gend hat­ten die Ver­mie­tungs­tage der Klä­ge­rin im sel­ben Zei­traum durch­schnitt­lich 92 Tage betra­gen und damit die orts­üb­li­che Aus­las­tung (durch­schnitt­lich 102 Tage) nicht erheb­lich unter­schrit­ten, so dass das FG zu Recht die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ohne Prog­no­se­be­rech­nung unter­s­tel­len konnte. Unschäd­lich war auch, dass das FG nur auf sta­tis­ti­sche Zah­len zur sog. Bet­ten­aus­las­tung zurück­g­rei­fen konnte. Denn sta­tis­ti­sche Erhe­bun­gen zur Bet­ten­aus­las­tung las­sen unter Umstän­den (so auch hier) Rück­schlüsse auf die Ver­mie­tungs­tage zu, wenn sie sich auf die im Ein­zel­fall maß­geb­li­che Feri­en­woh­nungs­ka­te­go­rie und den maß­geb­li­chen ört­li­chen Erhe­bungs­be­reich bezie­hen. Denn unter die­sen Prä­mis­sen kann die Bet­ten­aus­las­tung einer Feri­en­woh­nung die Aus­las­tung nach Ver­mie­tungs­ta­gen allen­falls - zu Las­ten des Steu­erpf­lich­ti­gen - unter­sch­rei­ten, nicht aber - zuguns­ten des Steu­erpf­lich­ti­gen - über­s­tei­gen. Als Ver­mie­tungs­tage wer­den näm­lich (pau­schal) alle Tage erfasst, in denen die Feri­en­woh­nung ver­mie­tet wird; ob dabei die zuläs­sige Gäs­t­e­zahl erreicht wird, ist ohne Bedeu­tung. Hin­ge­gen gibt die Bet­ten­aus­las­tung per­so­nen­be­zo­gen Aus­kunft über die Bele­gung der Feri­en­woh­nung.

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