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Zum Veräußerungsgewinn aus kurzzeitig vermieteter Eigentumswohnung

FG Baden-Württemberg v. 7.12.2018 - 13 K 289/17

Der Ge­winn aus der Veräußerung ei­ner nach langjähri­ger Ei­gen­nut­zung kurz­zei­tig ver­mie­te­ten Ei­gen­tums­woh­nung in­ner­halb von zehn Jah­ren seit de­ren Er­werb ist nicht steu­er­pflich­tig. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alt. EStG er­for­dert nach sei­nem kla­ren Wort­laut - an­ders als die 1. Alt. - keine Aus­schließlich­keit der Ei­gen­nut­zung. Es genügt eine Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger er­warb 2006 eine Ei­gen­tums­woh­nung und nutzte diese bis April 2014 durch­ge­hend zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken. Von Mai 2014 bis De­zem­ber 2014 ver­mie­tete er diese an Dritte. Mit no­ta­ri­el­lem Kauf­ver­trag von De­zem­ber 2014 veräußerte er die Ei­gen­tums­woh­nung.

Das Fi­nanz­amt er­mit­telte einen steu­er­pflich­ti­gen Veräußerungs­ge­winn i.H.v. rd. 44.000 €. Hier­ge­gen wandte sich der Kläger. Sei­ner An­sicht nach war die Veräußerung nicht steu­er­bar, da er die Woh­nung im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­aus­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt habe. § 23 EStG er­for­dere keine aus­schließli­che Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken.

Das FG gab der Klage statt. Das Ur­teil ist nicht rechtskräftig. Die beim BFH anhängige Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde des Fi­nanz­amts wird dort un­ter dem Az. IX B 28/19 geführt.

Die Gründe:
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alt. EStG er­for­dert nach sei­nem kla­ren Wort­laut - an­ders als die 1. Alt. - keine Aus­schließlich­keit der Ei­gen­nut­zung. Es genügt eine Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren. Diese muss - mit Aus­nahme des mitt­le­ren Ka­len­der­jah­res - nicht während des ge­sam­ten Ka­len­der­jah­res vor­ge­le­gen ha­ben. Es genügt un­ter Berück­sich­ti­gung der Recht­spre­chung des BFH ein zu­sam­menhängen­der Zeit­raum der Ei­gen­nut­zung, der sich über drei Ka­len­der­jahre er­streckt.

Für diese Aus­le­gung spricht auch die Ge­set­zes­begründung. Der Ge­setz­ge­ber wollte eine un­ge­recht­fer­tigte Be­steue­rung von Veräußerungs­vorgängen bei Auf­gabe des Wohn­sit­zes (z.B. we­gen Ar­beits­platz­wech­sels) ver­mei­den. Die­sem Zweck würde es wi­der­spre­chen, den Veräußerungs­ge­winn bei ei­ner kurz­zei­ti­gen Zwi­schen­ver­mie­tung bis zur Veräußerung zu be­steu­ern.

Wenn im Übri­gen die (länger­fris­tige) Ver­mie­tung vor Be­ginn des Drei­jah­res­zeit­raums un­schädlich ist, so er­scheint es nicht nach­voll­zieh­bar, wa­rum eine kurz­zei­tige Ver­mie­tung bis zur Veräußerung am Ende ei­ner langjähri­gen Ei­gen­nut­zung zur Steu­er­pflicht führen sollte. Eine kurz­zei­tige Ver­mie­tung am Ende des Drei­jah­res­zeit­raums muss erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steu­er­bar ist. Ent­ge­gen der An­sicht des Fi­nanz­amts ist zwi­schen einem steuer­un­schädli­chen Leer­stand und ei­ner steu­er­schädli­chen Ver­mie­tung zu dif­fe­ren­zie­ren.

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