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Zum Veräußerungsgewinn aus kurzzeitig vermieteter Eigentumswohnung

FG Baden-Württemberg v. 7.12.2018 - 13 K 289/17

Der Gewinn aus der Veräußerung einer nach langjähriger Eigennutzung kurzzeitig vermieteten Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren seit deren Erwerb ist nicht steuerpflichtig. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alt. EStG erfordert nach seinem klaren Wortlaut - anders als die 1. Alt. - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Es genügt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger erwarb 2006 eine Eigen­tums­woh­nung und nutzte diese bis April 2014 durch­ge­hend zu eige­nen Wohn­zwe­cken. Von Mai 2014 bis Dezem­ber 2014 ver­mie­tete er diese an Dritte. Mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag von Dezem­ber 2014 ver­äu­ßerte er die Eigen­tums­woh­nung.

Das Finanz­amt ermit­telte einen steu­erpf­lich­ti­gen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn i.H.v. rd. 44.000 €. Hier­ge­gen wandte sich der Klä­ger. Sei­ner Ansicht nach war die Ver­äu­ße­rung nicht steu­er­bar, da er die Woh­nung im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­aus­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt habe. § 23 EStG erfor­dere keine aus­sch­ließ­li­che Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken.

Das FG gab der Klage statt. Das Urteil ist nicht rechts­kräf­tig. Die beim BFH anhän­gige Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde des Finanzamts wird dort unter dem Az. IX B 28/19 geführt.

Die Gründe:
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alt. EStG erfor­dert nach sei­nem kla­ren Wort­laut - anders als die 1. Alt. - keine Aus­sch­ließ­lich­keit der Eigen­nut­zung. Es genügt eine Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren. Diese muss - mit Aus­nahme des mitt­le­ren Kalen­der­jah­res - nicht wäh­rend des gesam­ten Kalen­der­jah­res vor­ge­le­gen haben. Es genügt unter Berück­sich­ti­gung der Recht­sp­re­chung des BFH ein zusam­men­hän­gen­der Zei­traum der Eigen­nut­zung, der sich über drei Kalen­der­jahre erst­reckt.

Für diese Aus­le­gung spricht auch die Geset­zes­be­grün­dung. Der Gesetz­ge­ber wollte eine unge­recht­fer­tigte Besteue­rung von Ver­äu­ße­rungs­vor­gän­gen bei Auf­gabe des Wohn­sit­zes (z.B. wegen Arbeits­platz­wech­sels) ver­mei­den. Die­sem Zweck würde es wider­sp­re­chen, den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn bei einer kurz­zei­ti­gen Zwi­schen­ver­mie­tung bis zur Ver­äu­ße­rung zu besteu­ern.

Wenn im Übri­gen die (län­ger­fris­tige) Ver­mie­tung vor Beginn des Drei­jah­res­zei­traums unschäd­lich ist, so erscheint es nicht nach­voll­zieh­bar, warum eine kurz­zei­tige Ver­mie­tung bis zur Ver­äu­ße­rung am Ende einer lang­jäh­ri­gen Eigen­nut­zung zur Steu­erpf­licht füh­ren sollte. Eine kurz­zei­tige Ver­mie­tung am Ende des Drei­jah­res­zei­traums muss erst recht dazu füh­ren, dass die Ver­äu­ße­rung nicht steu­er­bar ist. Ent­ge­gen der Ansicht des Finanzamts ist zwi­schen einem steuer­un­schäd­li­chen Leer­stand und einer steu­er­schäd­li­chen Ver­mie­tung zu dif­fe­ren­zie­ren.

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