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Steuerberatung

Kurze Vermietung: Steuerpflichtiger Verkauf der selbstgenutzten Wohnung?

BFH v. 3.9.2019 - IX R 10/19

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt - zusammenhängend - im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, ob der Klä­ger im Ver­an­la­gungs­zei­traum 2014 (Streit­jahr) einen steu­er­ba­ren Gewinn aus einem pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft erzielt hat.

Der Klä­ger erwarb 2006 eine Eigen­tums­woh­nung, die er bis ein­sch­ließ­lich April 2014 durch­ge­hend zu eige­nen Wohn­zwe­cken nutzte und mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Kauf­ver­trag von Dezem­ber 2014 wie­der ver­äu­ßerte. Im Zei­traum von Mai 2014 - sei­nem Aus­zug - bis zur Ver­äu­ße­rung im Dezem­ber 2014 hatte der Klä­ger die Woh­nung an Dritte ver­mie­tet. Das Finanz­amt ermit­telte hier­aus einen steu­erpf­lich­ti­gen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion des Finanzamts hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Es liegt kein steu­er­ba­res Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft liege vor.

Da der Klä­ger die Woh­nung in den Jah­ren 2012 und 2013 sowie im Zei­traum von Januar bis ein­sch­ließ­lich April 2014 durch­ge­hend zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt hat, sind die Vor­aus­set­zun­gen für die Anwen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG erfüllt. Die Zwi­schen­ver­mie­tung von Mai 2014 bis Dezem­ber 2014 ist unschäd­lich.

Nach § 22 Nr. 2 EStG sind sons­tige Ein­künfte (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EStG) auch Ein­künfte aus pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten i.S.d. § 23 EStG. Dazu gehö­ren gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG u.a. Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte bei Grund­stü­cken, bei denen der Zei­traum zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Aus­ge­nom­men sind gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wirt­schafts­gü­ter, die im Zei­traum zwi­schen Anschaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Ver­äu­ße­rung aus­sch­ließ­lich zu eige­nen Wohn­zwe­cken (1. Alt.) oder im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu eige­nen Wohn­zwe­cken (2. Alt.) genutzt wur­den. Der Aus­druck "Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken" setzt in bei­den Alter­na­ti­ven ledig­lich vor­aus, dass eine Immo­bi­lie zum Bewoh­nen geeig­net ist und vom Steu­erpf­lich­ti­gen auch bewohnt wird. Eine Nut­zung zu "eige­nen Wohn­zwe­cken" liegt nicht vor, wenn der Steu­erpf­lich­tige die Woh­nung ent­gelt­lich oder unent­gelt­lich an einen Drit­ten über­lässt, ohne sie zug­leich selbst zu bewoh­nen.

Die Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG setzt vor­aus, dass die Woh­nung im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt wird. Dabei muss die Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken im Jahr der Ver­äu­ße­rung und im zwei­ten Jahr vor der Ver­äu­ße­rung nicht wäh­rend des gesam­ten Kalen­der­jahrs vor­ge­le­gen haben; viel­mehr genügt ein zusam­men­hän­gen­der Zei­traum der Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken, der sich über drei Kalen­der­jahre erst­reckt, ohne sie - mit Aus­nahme des ers­ten Jah­res vor der Ver­äu­ße­rung ("mitt­le­res Kalen­der­jahr") - voll aus­zu­fül­len. Das bedeu­tet: Aus­rei­chend für die Anwen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift ist eine zusam­men­hän­gende Nut­zung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken auf das gesamte mitt­lere Kalen­der­jahr erst­re­cken muss, wäh­rend die eigene Wohn­nut­zung im zwei­ten Jahr vor der Ver­äu­ße­rung und im Ver­äu­ße­rungs­jahr nur jeweils einen Tag zu umfas­sen braucht.

Das ange­foch­tene Urteil des FG ent­spricht die­sen Maß­s­tä­ben. Zutref­fend ist das FG von dem Grund­satz aus­ge­gan­gen, dass eine "Zwi­schen­ver­mie­tung" vor der Ver­äu­ße­rung eines näm­li­chen Wirt­schafts­guts i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für die Anwen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG unschäd­lich ist, wenn der Steu­erpf­lich­tige das Wirt­schafts­gut - zusam­men­hän­gend - im Ver­äu­ße­rungs­jahr zumin­dest an einem Tag, im Vor­jahr durch­ge­hend und im zwei­ten Jahr vor der Ver­äu­ße­rung zumin­dest einen Tag lang zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt hat.

Der Klä­ger hat seine Eigen­tums­woh­nung zwar inn­er­halb der in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG genann­ten Ver­äu­ße­rungs­frist ange­schafft und wie­der ver­äu­ßert. Das Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft ist jedoch nicht steu­er­bar, da die Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG im Streit­fall greift: Unst­rei­tig hat der Klä­ger seine im Dezem­ber 2014 ver­äu­ßerte Woh­nung in den Jah­ren 2012 und 2013 sowie im Zei­traum von Januar bis ein­sch­ließ­lich April 2014 durch­ge­hend zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt; die Nut­zung erst­reckt sich, wie von der genann­ten Aus­nah­me­vor­schrift ver­langt, dem­nach über drei Kalen­der­jahre. Die "Zwi­schen­ver­mie­tung" der Woh­nung im Zei­traum von Mai 2014 bis Dezem­ber 2014 ist für die Anwen­dung der Aus­nah­me­vor­schrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alt. EStG unschäd­lich.

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