Veräußerung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohngrundstücks

Der Ge­winn aus der Veräußerung ei­ner im Pri­vat­vermögen ge­hal­te­nen Im­mo­bi­lie in­ner­halb der zehnjähri­gen Veräußerungs­frist ist dann nicht zu ver­steu­ern, wenn die Im­mo­bi­lie zwi­schen An­schaf­fung/Fer­tig­stel­lung und Veräußerung aus­schließlich oder zu­min­dest im Jahr der Veräußerung und den bei­den Vor­jah­ren zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Eine Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ver­neint der BFH je­doch, wenn eine Woh­nung seit der Fer­tig­stel­lung bis zur Veräußerung un­ent­gelt­lich an die (Schwie­ger-)Mut­ter über­las­sen wurde. Laut Ur­teil des BFH vom 26.09.2023 (Az. IX R 13/23) liegt eine Selbst­nut­zung nur vor, wenn die Im­mo­bi­lie vom Steu­er­pflich­ti­gen selbst oder einem ein­kom­men­steu­er­lich zu berück­sich­ti­gen­den Kind be­wohnt wird. Aus der De­fi­ni­tion der Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken nach § 4 Satz 2 Ei­gen­heim­zu­la­gen­ge­setz, wo­nach eine sol­che Nut­zung auch bei un­ent­gelt­li­cher Über­las­sung an An­gehörige i. S. v. § 15 AO zu Wohn­we­cken ge­ge­ben ist, er­gebe sich nichts an­de­res. Diese Wer­tung lasse sich nicht auf § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG über­tra­gen.

Hin­weis: In einem wei­te­ren Ur­teil bestätigt der BFH seine bis­he­rige Rechts­auf­fas­sung, wo­nach eine Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ebenso we­nig vor­liegt, wenn eine un­ent­gelt­li­che Nut­zungsüber­las­sung an den ge­schie­de­nen Ehe­gat­ten er­folgt (BFH-Ur­teil vom 14.11.2023, Az. IX R 10/22).

Auch im Fall der Veräußerung ei­nes vom Wohn­grundstück durch Tei­lung ab­ge­trenn­ten un­be­bau­ten Grundstücks ver­neinte der BFH eine Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken. Zwar um­fasst die Steu­er­be­frei­ung bei Nut­zung ei­nes Wohn­gebäudes zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken auch den da­mit in ein­heit­li­chem Nut­zungs- Und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang ste­hen­den Grund und Bo­den. Die­ser Zu­sam­men­hang muss laut Ur­teil des BFH vom 26.09.2023 (Az. IX R 14/22) grundsätz­lich im Zeit­punkt der Veräußerung noch vor­lie­gen, entfällt aber, so­weit von einem bis­her un­ge­teil­ten Wohn­grundstück ein (un­be­bau­ter) Teil ab­ge­trennt wird. Die Grundstück­stei­lung be­wirke in Be­zug auf die An­nahme ei­nes ein­heit­li­chen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hangs eine Zäsur, so dass die Be­wer­tung der Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken für die bei­den neu ent­stan­de­nen Grundstücke je­weils ge­trennt von­ein­an­der zu er­fol­gen habe.