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Wohnungseigentümer können sich bei Verzögerung von Instandhaltungsmaßnahmen schadenersatzpflichtig machen

BGH 17.10.2014, V ZR 9/14

Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Es ist unter solchen Bedingungen vor allem kein Raum für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Der Sach­ver­halt:
In dem zugrunde lie­gen­den Ver­fah­ren bestand die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zunächst aus zwei Ein­hei­ten im Erd- und Dach­ge­schoss eines Hau­ses. Der Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin baute dann seine Kel­l­er­räume nach­träg­lich aus. Sie bil­den seit dem Jahr 1996 eine dritte Son­der­ei­gen­tums­ein­heit. Sämt­li­che Wohn­ein­hei­ten wur­den spä­ter ver­äu­ßert.

Die Beklag­ten sind die jet­zi­gen Eigen­tü­mer der Woh­nun­gen im Erd- und Dach­ge­schoss. Die Klä­ge­rin erwarb die im Kel­ler gele­gene Woh­nung im Jahr 2002 unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuch­tig­keits­scha­den auf und ist inzwi­schen unbe­wohn­bar. Ursa­che hier­für sind in ers­ter Linie Pla­nungs­feh­ler bei dem Umbau der Kel­ler- in Wohn­räume und damit ver­bun­dene Bau­män­gel, die das gemein­schaft­li­che Eigen­tum betref­fen.

Das AG ver­ur­teilte die Beklag­ten dazu, der antei­li­gen Auf­brin­gung der Kos­ten für die Sanie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und (zu die­sem Zweck) der Bil­dung einer Son­der­um­lage von rund 54.500 € zuzu­stim­men sowie Scha­dens­er­satz auf­grund der ver­zö­ger­ten Reno­vie­rung der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zu zah­len. Fer­ner stellte es die Pflicht der Beklag­ten zum Ersatz künf­ti­ger Schä­den der Klä­ge­rin fest. Das LG hob das Urteil auf und wies die Klage ab; es war der Ansicht, die Kos­ten­be­las­tung über­sch­reite die "Opfer­g­renze" der betag­ten und finanz­schwa­chen Beklag­ten, deren Wohn­ein­hei­ten auch ohne die begehrte Sanie­rung nutz­bar seien.

Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob nun der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und gab der Klage wei­test­ge­hend statt. Im Hin­blick auf die Scha­dens­er­satz­an­sprüche wies der Senat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin kann von den Beklag­ten sowohl die Zustim­mung zu der antei­li­gen Kos­ten­tra­gung als auch zur Bil­dung der Son­der­um­lage ver­lan­gen.

Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann die ord­nungs­mä­ß­ige Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bean­spru­chen. Zwar haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit einen Gestal­tungs­spiel­raum; sie müs­sen etwa das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit beach­ten und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fähig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rück­sicht neh­men. Des­halb sind sie berech­tigt, Kos­ten und Nut­zen einer Maß­nahme gegen­ein­an­der abzu­wä­gen und nicht zwin­gend erfor­der­li­che Maß­nah­men ggf. zurück­zu­s­tel­len.

Anders liegt es aber dann, wenn - wie hier - die sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich ist. Denn infolge der sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Män­gel am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ist die Woh­nung der Klä­ge­rin unbe­wohn­bar. Für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten (oder des Alters) ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist in sol­chen Fall­kon­s­tel­la­tio­nen kein Raum mehr. Dies liefe näm­lich der not­wen­di­gen Erhal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen zuwi­der. Zudem müsste die Klä­ge­rin die Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums tra­gen, obwohl sie es dau­er­haft nicht nut­zen könnte.

Infol­ge­des­sen müs­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer antei­lig für die Sanie­rungs­kos­ten auf­kom­men, selbst wenn sie in ers­ter Linie der Kel­ler­ge­schoss­woh­nung zugu­te­kommt. Zwar wurde die Sache im Hin­blick auf die Scha­dens­er­satz­an­sprüche an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Ent­schie­den wurde aber, dass eine Ersatzpf­licht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für sol­che Schä­den an dem Son­der­ei­gen­tum in Betracht kommt, die dadurch ent­ste­hen, dass die gebo­tene Beschluss­fas­sung über die Vor­nahme zwin­gend erfor­der­li­cher Maß­nah­men unter­b­leibt. Eine Haf­tung kann die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tref­fen, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geb­lie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nahme gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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