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Warnemünder Verandenstreit: Kein Ankaufsrecht aber Überbau?

BGH 15.7.2016, V ZR 195/15

Die Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht davon ab, in welchem Umfang der Anbau auf dem überbauten Grundstück steht. Maßgeblich sind vielmehr die mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger kauf­ten Anfang 1968 von einer Bür­ge­rin deren Wohn­grund­stück in der Innen­stadt von Ros­tock-War­ne­münde. Das Grund­stück war sein­er­zeit mit einem Wohn­ge­bäude bebaut, das sich zur Straße hin mit einer abbruch­rei­fen über­dach­ten Veranda in Holz­bau­weise fort­setzte. Die Veranda stand auf einer Fläche von etwa 25 qm auf dem ang­ren­zen­den - sein­er­zeit volks­ei­ge­nen - Grund­stück, das heute der beklag­ten Stadt Ros­tock gehört.

Auf Grund einer Bau­ge­neh­mi­gung vom Mai 1968 wurde u.a. die Holz­ve­randa samt Fun­da­ment voll­stän­dig abge­ris­sen und durch einen Mas­siv­bau aus Mau­er­werk mit mas­si­vem neuen Fun­da­ment und Beton­de­cke ersetzt. Bei dem Erwerb des Grund­stücks und den spä­te­ren Bau­maß­nah­men nah­men die Klä­ger an, sie hät­ten auch die Fläche erwor­ben, auf der die abge­ris­sene Holz­ve­randa stand. 2010 kün­digte die Stadt Ros­tock einen angeb­lich beste­hen­den Leih­ver­trag über die mit dem Anbau bebaute Teil­fläche ihres Grund­stücks und ver­langt von den Klä­gern die Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gel­tes, zuletzt - für die Zeit ab dem 1.1.2012 - i.H.v. rd. 600 € im Jahr.

Die Klä­ger mei­nen, sie seien berech­tigt, die für den Anbau in Anspruch genom­mene Fläche nach dem Sachen­rechts­be­r­ei­ni­gungs­ge­setz anzu­kau­fen. Jeden­falls han­dele es sich bei dem Anbau um einen von der Stadt Ros­tock zu dul­den­den Über­bau. Sie bean­tra­gen die Fest­stel­lung ihrer Ankaufs­be­rech­ti­gung nach dem Sachen­rechts­be­r­ei­ni­gungs­ge­setz und die Fest­stel­lung, dass der Beklag­ten kein Anspruch auf Nut­zungs­ent­gelt in der bean­spruch­ten Höhe zusteht.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Den Klä­gern steht zwar kein Ankaufs­recht nach dem Sachen­rechts­be­r­ei­ni­gungs­ge­setz zu. Das Beru­fung­s­ur­teil war gleich­wohl auf­zu­he­ben; das OLG wird im zwei­ten Rechts­gang zu prü­fen haben, ob die Vor­aus­set­zun­gen eines Über­baus nach § 912 BGB vor­lie­gen.

Nach dem Sachen­rechts­be­r­ei­ni­gungs­ge­setz haben Nut­zer einen gesetz­li­chen Anspruch, von ihnen mit Bil­li­gung staat­li­cher Stel­len bau­lich genutzte fremde Grund­stü­cke zum hal­ben Boden­wert anzu­kau­fen, oder einen Anspruch auf Bestel­lung eines Erb­bau­rechts zur Hälfte des übli­chen Erb­bau­zin­ses. Dafür reicht aber nicht schon die bau­li­che Nut­zung an sich. Dem Nut­zer muss viel­mehr für die bau­li­che Nut­zung zu Zei­ten der DDR ein Nut­zungs­recht ver­lie­hen oder zuge­wie­sen wor­den sein; dem steht es gleich, wenn die Ver­lei­hung oder Zuwei­sung eines sol­chen Nut­zungs­rechts in der DDR zu errei­chen gewe­sen wäre und wegen eines für die dama­lige Zeit typi­schen Voll­zugs­de­fi­zits aus­ge­b­lie­ben ist. Daran fehlt es vor­lie­gend.

Die Klä­ger haben ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Grund­stück gekauft und bei des­sen Umbau den Anbau über die Grenze gebaut. Sol­che Über­bau­ungs­fälle sind nicht die Folge eines für die DDR typi­schen Voll­zugs­de­fi­zits, son­dern die Folge von Feh­lern bei der Pla­nung und Aus­füh­rung von Bau­ten durch den Eigen­tü­mer. Sie kamen schon immer und kom­men nach wie vor im gesam­ten Bun­des­ge­biet vor. Sie sind seit dem Inkraft­t­re­ten des BGB am 1.1.1900 in § 912 BGB (Über­bau) gere­gelt und hat­ten auch in der ehe­ma­li­gen DDR eine ähn­li­che Aus­ge­stal­tung gefun­den (§ 320 ZGB). Sol­che Fälle waren befrie­di­gend gere­gelt und bedurf­ten kei­ner Ber­ei­ni­gung.

An sich müsste der­je­nige, der sein Gebäude ohne Gestat­tung des Nach­barn über die Grenze baut, den Über­bau besei­ti­gen. Das würde aber zu einer Zer­stör­ung wirt­schaft­li­cher Werte füh­ren, die nicht gerecht­fer­tigt ist, wenn den Über­bau­en­den keine grobe Fahr­läs­sig­keit trifft. Des­halb bestimmt § 912 BGB, dass ein Über­bau unter die­ser Vor­aus­set­zung gegen Zah­lung einer Geld­rente hin­ge­nom­men wer­den muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grund­stücks­g­renze bei Errich­tung eines Gebäu­des über­schrit­ten wird, son­dern auch, wenn dies bei einem spä­te­ren Um- oder Aus­bau geschieht. Eine sol­che Rente ist in aller Regel deut­lich gerin­ger als eine Pacht oder eine Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung. Die Klä­ger akzep­tie­ren eine Geld­rente nach § 912 Abs. 2 BGB, weh­ren sich aber gegen die Zah­lung einer höhe­ren Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung.

Das OLG hat jedoch einen Über­bau vern­eint. Der Anbau stehe voll­stän­dig auf dem städ­ti­schen Grund; es fehle fol­g­lich an einer Über­sch­rei­tung der Grund­stücks­g­renze. Dem war nicht zu fol­gen: Die ent­sp­re­chende Anwen­dung von § 912 BGB auf einen nach­träg­li­chen über die Grenze gebau­ten Anbau hängt nicht davon ab, in wel­chem Umfang der Anbau auf dem über­bau­ten Grund­stück steht, son­dern von den mit dem Abbruch des Anbaus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grund­stück des Über­bau­en­den ste­hende Gebäude. Das OLG hat nun zu klä­ren, ob die Vor­aus­set­zun­gen eines Über­baus nach § 912 BGB vor­lie­gen. Dafür muss auf­ge­klärt wer­den, wel­che Fol­gen ein Abbruch des Anbaus für das Haus der Klä­ger hätte und ob sie grob fahr­läs­sig über die Grenze gebaut haben. Eine Rolle könnte auch die Frage spie­len, ob die Stadt Ros­tock den Über­bau in der Ver­gan­gen­heit gestat­tet hat und ob diese Gestat­tung wider­ruf­lich war. Sollte sie die Errich­tung sol­cher Anbau­ten wider­ruf­lich gestat­tet haben, wäre sie zu deren Dul­dung nur bis zu einem Wider­ruf verpf­lich­tet.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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