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Warnemünder Verandenstreit: Kein Ankaufsrecht aber Überbau?

BGH 15.7.2016, V ZR 195/15

Die An­wen­dung von § 912 BGB auf einen nachträgli­chen über die Grenze ge­bau­ten An­bau hängt nicht da­von ab, in wel­chem Um­fang der An­bau auf dem über­bau­ten Grundstück steht. Maßgeb­lich sind viel­mehr die mit dem Ab­bruch des An­baus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grundstück des Über­bau­en­den ste­hende Gebäude.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger kauf­ten An­fang 1968 von ei­ner Bürge­rin de­ren Wohn­grundstück in der In­nen­stadt von Ros­tock-War­nemünde. Das Grundstück war sei­ner­zeit mit einem Wohn­gebäude be­baut, das sich zur Straße hin mit ei­ner ab­bruch­rei­fen über­dach­ten Ve­randa in Holz­bau­weise fort­setzte. Die Ve­randa stand auf ei­ner Fläche von etwa 25 qm auf dem an­gren­zen­den - sei­ner­zeit volks­ei­ge­nen - Grundstück, das heute der be­klag­ten Stadt Ros­tock gehört.

Auf Grund ei­ner Bau­ge­neh­mi­gung vom Mai 1968 wurde u.a. die Holz­ve­randa samt Fun­da­ment vollständig ab­ge­ris­sen und durch einen Mas­siv­bau aus Mau­er­werk mit mas­si­vem neuen Fun­da­ment und Be­ton­de­cke er­setzt. Bei dem Er­werb des Grundstücks und den späte­ren Baumaßnah­men nah­men die Kläger an, sie hätten auch die Fläche er­wor­ben, auf der die ab­ge­ris­sene Holz­ve­randa stand. 2010 kündigte die Stadt Ros­tock einen an­geb­lich be­ste­hen­den Leih­ver­trag über die mit dem An­bau be­baute Teilfläche ih­res Grundstücks und ver­langt von den Klägern die Zah­lung ei­nes Nut­zungs­ent­gel­tes, zu­letzt - für die Zeit ab dem 1.1.2012 - i.H.v. rd. 600 € im Jahr.

Die Kläger mei­nen, sie seien be­rech­tigt, die für den An­bau in An­spruch ge­nom­mene Fläche nach dem Sa­chen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz an­zu­kau­fen. Je­den­falls han­dele es sich bei dem An­bau um einen von der Stadt Ros­tock zu dul­den­den Über­bau. Sie be­an­tra­gen die Fest­stel­lung ih­rer An­kaufs­be­rech­ti­gung nach dem Sa­chen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz und die Fest­stel­lung, dass der Be­klag­ten kein An­spruch auf Nut­zungs­ent­gelt in der be­an­spruch­ten Höhe zu­steht.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Den Klägern steht zwar kein An­kaufs­recht nach dem Sa­chen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz zu. Das Be­ru­fungs­ur­teil war gleich­wohl auf­zu­he­ben; das OLG wird im zwei­ten Rechts­gang zu prüfen ha­ben, ob die Vor­aus­set­zun­gen ei­nes Über­baus nach § 912 BGB vor­lie­gen.

Nach dem Sa­chen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz ha­ben Nut­zer einen ge­setz­li­chen An­spruch, von ih­nen mit Bil­li­gung staat­li­cher Stel­len bau­lich ge­nutzte fremde Grundstücke zum hal­ben Bo­den­wert an­zu­kau­fen, oder einen An­spruch auf Be­stel­lung ei­nes Erb­bau­rechts zur Hälfte des übli­chen Erb­bau­zin­ses. Dafür reicht aber nicht schon die bau­li­che Nut­zung an sich. Dem Nut­zer muss viel­mehr für die bau­li­che Nut­zung zu Zei­ten der DDR ein Nut­zungs­recht ver­lie­hen oder zu­ge­wie­sen wor­den sein; dem steht es gleich, wenn die Ver­lei­hung oder Zu­wei­sung ei­nes sol­chen Nut­zungs­rechts in der DDR zu er­rei­chen ge­we­sen wäre und we­gen ei­nes für die da­ma­lige Zeit ty­pi­schen Voll­zugs­de­fi­zits aus­ge­blie­ben ist. Daran fehlt es vor­lie­gend.

Die Kläger ha­ben ein mit einem Wohn­haus be­bau­tes Grundstück ge­kauft und bei des­sen Um­bau den An­bau über die Grenze ge­baut. Sol­che Über­bau­ungsfälle sind nicht die Folge ei­nes für die DDR ty­pi­schen Voll­zugs­de­fi­zits, son­dern die Folge von Feh­lern bei der Pla­nung und Ausführung von Bau­ten durch den Ei­gentümer. Sie ka­men schon im­mer und kom­men nach wie vor im ge­sam­ten Bun­des­ge­biet vor. Sie sind seit dem In­kraft­tre­ten des BGB am 1.1.1900 in § 912 BGB (Über­bau) ge­re­gelt und hat­ten auch in der ehe­ma­li­gen DDR eine ähn­li­che Aus­ge­stal­tung ge­fun­den (§ 320 ZGB). Sol­che Fälle wa­ren be­frie­di­gend ge­re­gelt und be­durf­ten kei­ner Be­rei­ni­gung.

An sich müsste der­je­nige, der sein Gebäude ohne Ge­stat­tung des Nach­barn über die Grenze baut, den Über­bau be­sei­ti­gen. Das würde aber zu ei­ner Zerstörung wirt­schaft­li­cher Werte führen, die nicht ge­recht­fer­tigt ist, wenn den Über­bau­en­den keine grobe Fahrlässig­keit trifft. Des­halb be­stimmt § 912 BGB, dass ein Über­bau un­ter die­ser Vor­aus­set­zung ge­gen Zah­lung ei­ner Geld­rente hin­ge­nom­men wer­den muss. Das gilt nicht nur, wenn die Grundstücks­grenze bei Er­rich­tung ei­nes Gebäudes über­schrit­ten wird, son­dern auch, wenn dies bei einem späte­ren Um- oder Aus­bau ge­schieht. Eine sol­che Rente ist in al­ler Re­gel deut­lich ge­rin­ger als eine Pacht oder eine Nut­zungs­ent­schädi­gung. Die Kläger ak­zep­tie­ren eine Geld­rente nach § 912 Abs. 2 BGB, weh­ren sich aber ge­gen die Zah­lung ei­ner höheren Nut­zungs­ent­schädi­gung.

Das OLG hat je­doch einen Über­bau ver­neint. Der An­bau stehe vollständig auf dem städti­schen Grund; es fehle folg­lich an ei­ner Über­schrei­tung der Grundstücks­grenze. Dem war nicht zu fol­gen: Die ent­spre­chende An­wen­dung von § 912 BGB auf einen nachträgli­chen über die Grenze ge­bau­ten An­bau hängt nicht da­von ab, in wel­chem Um­fang der An­bau auf dem über­bau­ten Grundstück steht, son­dern von den mit dem Ab­bruch des An­baus ver­bun­de­nen Fol­gen für das auf dem Grundstück des Über­bau­en­den ste­hende Gebäude. Das OLG hat nun zu klären, ob die Vor­aus­set­zun­gen ei­nes Über­baus nach § 912 BGB vor­lie­gen. Dafür muss auf­geklärt wer­den, wel­che Fol­gen ein Ab­bruch des An­baus für das Haus der Kläger hätte und ob sie grob fahrlässig über die Grenze ge­baut ha­ben. Eine Rolle könnte auch die Frage spie­len, ob die Stadt Ros­tock den Über­bau in der Ver­gan­gen­heit ge­stat­tet hat und ob diese Ge­stat­tung wi­der­ruf­lich war. Sollte sie die Er­rich­tung sol­cher An­bau­ten wi­der­ruf­lich ge­stat­tet ha­ben, wäre sie zu de­ren Dul­dung nur bis zu einem Wi­der­ruf ver­pflich­tet.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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