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Wann müssen sich Wohnungseigentümer das Wissen ihres Verwalters zurechnen lassen?

BGH 4.7.2014, V ZR 183/13

Die Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sich bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche das Wissen des Verwalters nur dann als eigene Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB zugrechnen lassen, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche i.S.v. § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Bei­ge­la­de­nen und die Beklag­ten sind Mit­g­lie­der der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Wohn­an­lage besteht aus drei Gebäu­den, eines davon bewohn­ten die Beklag­ten. Neben ihm befand sich ursprüng­lich eine Frei­fläche. Zu einem zwi­schen den Par­teien strei­ti­gen Zeit­punkt vor einer Bege­hung des Gebäu­des durch die Ver­wal­te­rin im Juli 2005 war dort eine Beton­fläche als Grund­lage einer Ter­rasse ange­legt wor­den, zu deren Vol­l­en­dung es aber nicht kam.

Auf ihrer Ver­samm­lung im Mai 2009 fass­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich den - bestands­kräf­ti­gen - Beschluss, dass die Beton­fläche zu besei­ti­gen sei und der Erbauer sie auf eigene Kos­ten zurück­zu­bauen und den ursprüng­li­chen Zustand wie­der­her­zu­s­tel­len habe. Die Ver­wal­te­rin sollte den Rück­bau schrift­lich ver­lan­gen und bei frucht­lo­sem Ver­st­rei­chen der Frist vor Gericht durch­set­zen. Mit der am 31.12.2009 ein­ge­gan­ge­nen Klage ver­langte die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft von den Beklag­ten den Rück­bau der Fläche. Diese berie­fen sich auf Ver­jäh­rung.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Die von der Klä­ge­rin gel­tend gemach­ten Ansprüche (der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer) auf Besei­ti­gung einer Stör­ung des Gemein­schafts­ei­gen­tums aus § 1004 Abs. 1 BGB einer­seits und aus § 15 Abs. 3 WEG ande­rer­seits waren nicht ver­jährt.

Die regel­mä­ß­ige Ver­jäh­rung war nach den bis­lang getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen nicht mit dem Ende des Jah­res 2008 abge­lau­fen. Die Ansprüche waren mit der Anle­gung der Beton­fläche spä­tes­tens im Jahr 2005 ent­stan­den. Dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sämt­lich vor dem 31.12.2005 von der Anle­gung der Beton­fläche und von der Per­son des­sen, der dies ver­an­lasst hatte, Kennt­nis erlangt hät­ten, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­s­tellt. Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind grund­sätz­lich auch nicht gehal­ten, das Gemein­schafts­ei­gen­tum auf Beein­träch­ti­gun­gen durch andere Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder Dritte zu unter­su­chen.

Die Bei­ge­la­de­nen muss­ten sich auch nicht das Wis­sen der Ver­wal­te­rin, das diese vor der Beschluss­fas­sung im Mai 2009 erlangt hatte, rück­wir­kend zurech­nen las­sen. Das Wis­sen des Ver­wal­ters kann den ein­zel­nen Mit­g­lie­dern einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei der Durch­set­zung ihrer Ansprüche als eigene Kennt­nis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ent­sp­re­chend § 166 BGB nur zuge­rech­net wer­den, wenn es sich um gemein­schafts­be­zo­gene Ansprüche i.S.v. § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1 WEG han­delt oder wenn die Gemein­schaft Ansprüche der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG an sich gezo­gen hat. Die Zurech­nung der Kennt­nis des Ver­wal­ters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeit­punkt der Kennt­ni­s­er­lan­gung zurück.

Infol­ge­des­sen schied hier hier eine Zurech­nung des Ver­wal­ter­wis­sens vor Mai 2009 aus. Besei­ti­gungs­an­sprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB und aus § 15 Abs. 3 WEG sind keine sog. gebo­re­nen gemein­schaft­li­chen Ange­le­gen­hei­ten i.S.v. § 10 Abs. 6 S. 3 Fall 1 WEG. Sie sind viel­mehr sog. geko­rene Gemein­schaft­s­an­ge­le­gen­hei­ten, Ansprüche also, deren Durch­set­zung erst dadurch zur Gemein­schaf­t­auf­gabe wird, dass der Ver­band sie an sich zieht. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben damit zure­chen­ba­res Wis­sen erst mit dem Beschluss aus Mai 2009 erlangt. Die von die­sem Zeit­punkt an lau­fende regel­mä­ß­ige Ver­jäh­rungs­frist war durch die vor­lie­gende Klage recht­zei­tig gehemmt wor­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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