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Vager Nutzungswunsch rechtfertigt noch keine Eigenbedarfskündigung

BGH 23.9.2015, VIII ZR 297/14

Ein Eigennutzungswunsch, der auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützt wird, rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis dahin nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses. Im Januar 1987 hatte sie den Beklag­ten eine Drei­zim­mer­woh­nung im drit­ten Ober­ge­schoss ver­mie­tet. Im März 1988 ver­mie­tete sie zusätz­lich eine sepa­rate Man­sar­den­woh­nung, in der seit­dem der erwach­sene Sohn der Beklag­ten wohnt. Beide Miet­ver­träge wur­den im März 2012 zum 30.6.2013 gekün­digt. Zur Begrün­dung führte die Klä­ge­rin aus, dass sie sel­ber in die Drei­zim­mer­woh­nung ein­zie­hen wolle und die Man­sarde - nach einem geplan­ten Umbau - als Teil einer für die Toch­ter vor­ge­se­he­nen Mai­so­net­te­woh­nung benö­t­igt würde.

Da die Beklag­ten nicht aus­zo­gen, wurde die für die Toch­ter vor­ge­se­hene Woh­nung zunächst ohne Ein­be­zie­hung der Man­sarde umge­baut. Die Wohn­fläche der neuen Woh­nung, in die die Toch­ter der Klä­ge­rin im August 2013 mit ihrem Ehe­mann und zwei Kin­dern ein­ge­zo­gen ist, beträgt 197 qm. Die Toch­ter möchte die Man­sarde nach wie vor mit ihrer Woh­nung ver­bin­den und dort ein Gäs­t­e­zim­mer kom­bi­niert mit einem wei­te­ren Arbeits­zim­mer ein­rich­ten.

Das AG wies die Räu­mungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte bei sei­ner Wür­di­gung, dass der von der Klä­ge­rin gel­tend gemachte Eigen­be­darf tat­säch­lich bestehe, einen unzu­tref­fen­den Maß­stab ange­legt und wesent­li­che Umstände außer Betracht gelas­sen.

Zwar sind bei einer Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grund­sätz­lich die Angabe der Per­son, für die die Woh­nung benö­t­igt wird, und die Dar­le­gung des Inter­es­ses, das diese Per­son an der Erlan­gung der Woh­nung hat, aus­rei­chend. Aller­dings reicht für eine sol­che Kün­di­gung ein noch unbe­stimm­tes Inter­esse einer mög­li­chen spä­te­ren Nut­zung (sog. Vor­rats­kün­di­gung) nicht aus; viel­mehr muss sich der Nut­zungs­wunsch soweit "ver­dich­tet" haben, dass ein kon­k­re­tes Inter­esse an einer als­bal­di­gen Eigen­nut­zung besteht. Die Umstände, die dies im Streit­fall objek­tiv zwei­fel­haft erschei­nen lie­ßen, hatte das Beru­fungs­ge­richt unter Ver­stoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelas­sen.

Zwar hatte das Beru­fungs­ge­richt rich­tig gese­hen, dass das Motiv, über einen erklär­ten Eigen­nut­zungs­wunsch an der Drei­zim­mer­woh­nung auch die Man­sarde für die Toch­ter zurück zu erhal­ten, die Mög­lich­keit, dass die Klä­ge­rin tat­säch­lich in die Drei­zim­mer­woh­nung der Beklag­ten ein­zie­hen will, nicht aus­sch­loss. Dass sich die Klä­ge­rin aber, wie das AG auf­grund der wort­kar­gen Anga­ben der Klä­ge­rin zu ihrem Eigen­nut­zungs­wunsch nach­voll­zieh­bar ange­nom­men hatte, über ihre Wün­sche und die Eig­nung der Woh­nung der Beklag­ten für ihre Bedürf­nisse keine nähe­ren Gedan­ken gemacht hatte, war ein Umstand, der die erfor­der­li­che Ernst­haf­tig­keit und Kon­k­re­ti­sie­rung des ange­ge­be­nen Nut­zungs­wun­sches zumin­dest in Frage stellte. Denn ein noch unbe­stimm­ter, vager Nut­zungs­wusch kann eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung (noch) nicht recht­fer­ti­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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