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Lärmbelästigung: Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels

BGH 21.2.2017, VIII ZR 1/16

Von einem Mieter ist nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet. Sollte die Möglichkeit nicht fernliegen, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten wurde, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, zu einer als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung geführt hat.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin, die im vierten Obergeschoss eines im Jahr 1954 erbauten und sehr hellhörigen Mehrfamilienhauses gelegen ist. Der Beklagte beanstandete seit langem fortwährend bestehende unzumutbare Lärmbelästigungen in Form von Klopfgeräuschen, festem Getrampel, Möbelrücken usw., denen er in seiner Wohnung ausgesetzt sei und die nach seiner Auffassung aus der über ihm liegenden Wohnung herrührten. Er kürzte die Miete deswegen zunächst um monatlich 40 € und später um 80 €, so dass es zu einem Zahlungsrückstand von gut 861 € auflief, den die Klägerin zum Anlass nahm, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Beklagte hat den einbehaltenen Betrag innerhalb der Schonfrist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unter Vorbehalt nachgezahlt.

Das AG gab der auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zum Auszug gerichtete Klage statt, während die auf Zahlung eines Schmerzensgeldes und auf Auskehrung eines von der Klägerin mit angeblichen Mietrückständen verrechneten Nebenkostenguthabens gerichtete Widerklage des Beklagten abgewiesen wurde. Das LG bejahte die Beendigung des Mietverhältnisses nur aufgrund ordentlicher Kündigung und bewilligte dem Beklagten eine Räumungsfrist. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf, als zum Nachteil des Beklagten entschieden worden war und wies die Sache insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Da das AG die Angaben der vernommenen Zeugen nur dahin gewürdigt hatte, dass der vom Beklagten beanstandete Lärm jedenfalls nicht von der Nachbarin verursacht sein könne, es aber offen gelassen hatte, ob es den insbesondere von einer Zeugin geschilderten Lärm tatsächlich gab, bestanden - offensichtlich - erhebliche Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen. Außerdem hatte das Berufungsgericht durch die Nichteinholung des beantragten Sachverständigengutachtens das rechtliche Gehör des Beklagten verletzt.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und - im Fall eines beantragten Sachverständigengutachtens - dem Gutachter die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten. Der Beklagte hatte die Lärmbelastung, der er sich ausgesetzt sah, ausreichend beschrieben und überdies durch detaillierte "Lärmprotokolle" konkretisiert, derer es nach der Rechtsprechung des Senats bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen nicht einmal bedarf.

Dass der Beklagte nicht ausdrücklich geltend gemacht hatte, die Ursache des Lärms könne auch in der Nichteinhaltung der zur Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften liegen, war unschädlich. Zwar kann ein Mieter mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Standard entspricht. Das enthebt den Tatrichter aber - selbstverständlich - nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann.

Zudem lag nach den Angaben, die die als Zeugen vernommenen Bewohner des Gebäudes zur Intensität der in den Wohnungen wahrnehmbaren Geräusche aus anderen Wohnungen, aus dem Treppenhaus und sogar aus dem Nachbarhaus gemacht hatten, die Möglichkeit nicht fern, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten worden war. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, etwa wegen bestehender Schallbrücken, zu einer schlechthin unzumutbaren und deshalb als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung geführt hat.

Linkhinweise:

  • Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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