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Lärmbelästigung: Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels

BGH 21.2.2017, VIII ZR 1/16

Von einem Mieter ist nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet. Sollte die Möglichkeit nicht fernliegen, dass selbst der vergleichsweise niedrige Schallschutzstandard im Zeitpunkt der Errichtung des aus der Nachkriegszeit stammenden Gebäudes nicht eingehalten wurde, ist es nicht auszuschließen, dass auch sozialadäquates Wohnverhalten von Mitbewohnern, zu einer als Mietmangel einzustufenden Lärmbelastung geführt hat.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin, die im vier­ten Ober­ge­schoss eines im Jahr 1954 erbau­ten und sehr hell­hö­ri­gen Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses gele­gen ist. Der Beklagte bean­stan­dete seit lan­gem fort­wäh­rend beste­hende unzu­mut­bare Lärm­be­läs­t­i­gun­gen in Form von Klopf­ge­räu­schen, fes­tem Getram­pel, Möb­el­rü­cken usw., denen er in sei­ner Woh­nung aus­ge­setzt sei und die nach sei­ner Auf­fas­sung aus der über ihm lie­gen­den Woh­nung her­rühr­ten. Er kürzte die Miete des­we­gen zunächst um monat­lich 40 € und spä­ter um 80 €, so dass es zu einem Zah­lungs­rück­stand von gut 861 € auf­lief, den die Klä­ge­rin zum Anlass nahm, das Miet­ver­hält­nis frist­los zu kün­di­gen. Der Beklagte hat den ein­be­hal­te­nen Betrag inn­er­halb der Schon­frist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unter Vor­be­halt nach­ge­zahlt.

Das AG gab der auf Räu­mung, Zah­lung rück­stän­di­ger Miete und vor­ge­richt­li­cher Rechts­an­walts­kos­ten sowie auf Fest­stel­lung der Verpf­lich­tung zur Zah­lung einer Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung bis zum Aus­zug gerich­tete Klage statt, wäh­rend die auf Zah­lung eines Sch­mer­zens­gel­des und auf Aus­keh­rung eines von der Klä­ge­rin mit angeb­li­chen Miet­rück­stän­den ver­rech­ne­ten Neben­kos­ten­gut­ha­bens gerich­tete Wider­klage des Beklag­ten abge­wie­sen wurde. Das LG bejahte die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nur auf­grund ordent­li­cher Kün­di­gung und bewil­ligte dem Beklag­ten eine Räu­mungs­frist. Auf die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf, als zum Nach­teil des Beklag­ten ent­schie­den wor­den war und wies die Sache inso­weit zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Da das AG die Anga­ben der ver­nom­me­nen Zeu­gen nur dahin gewür­digt hatte, dass der vom Beklag­ten bean­stan­dete Lärm jeden­falls nicht von der Nach­ba­rin ver­ur­sacht sein könne, es aber offen gelas­sen hatte, ob es den ins­be­son­dere von einer Zeu­gin geschil­der­ten Lärm tat­säch­lich gab, bestan­den - offen­sicht­lich - erheb­li­che Zwei­fel an der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit der getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen. Außer­dem hatte das Beru­fungs­ge­richt durch die Nicht­ein­ho­lung des bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens das recht­li­che Gehör des Beklag­ten ver­letzt.

Da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, genügt der Mie­ter sei­ner Dar­le­gungs­last schon mit der Dar­le­gung eines kon­k­re­ten Sach­man­gels, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt; das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung (oder einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht vor­zu­tra­gen. Von ihm ist auch nicht zu for­dern, dass er über eine hin­rei­chend genaue Besch­rei­bung der Man­ge­l­er­schei­nun­gen ("Man­gel­symp­tome") hin­aus die ihm häu­fig nicht bekannte Ursa­che die­ser Symp­tome bezeich­net.

Viel­mehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mie­ter einen Miet­man­gel durch Besch­rei­bung der Man­gel­symp­tome dar­legt, die für das Vor­lie­gen des Man­gels ange­bo­te­nen Beweise zu erhe­ben und - im Fall eines bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens - dem Gut­ach­ter die bewei­s­er­heb­li­chen Fra­gen zu unter­b­rei­ten. Der Beklagte hatte die Lärm­be­las­tung, der er sich aus­ge­setzt sah, aus­rei­chend beschrie­ben und über­dies durch detail­lierte "Lärm­pro­to­kolle" kon­k­re­ti­siert, derer es nach der Recht­sp­re­chung des Senats bei aus­rei­chen­der Besch­rei­bung wie­der­keh­ren­der Lärm­be­ein­träch­ti­gun­gen nicht ein­mal bedarf.

Dass der Beklagte nicht aus­drück­lich gel­tend gemacht hatte, die Ursa­che des Lärms könne auch in der Nicht­ein­hal­tung der zur Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Schall­schutz­vor­schrif­ten lie­gen, war unschäd­lich. Zwar kann ein Mie­ter man­gels kon­k­re­ter ander­wei­ti­ger Ver­ein­ba­run­gen in sei­ner Woh­nung nur einen Schall­schutz erwar­ten, der dem zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Stan­dard ent­spricht. Das ent­hebt den Tatrich­ter aber - selbst­ver­ständ­lich - nicht von der Not­wen­dig­keit der Ein­ho­lung eines bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens, mit des­sen Hilfe genau diese Prü­fung erst vor­ge­nom­men wer­den kann.

Zudem lag nach den Anga­ben, die die als Zeu­gen ver­nom­me­nen Bewoh­ner des Gebäu­des zur Inten­si­tät der in den Woh­nun­gen wahr­nehm­ba­ren Geräu­sche aus ande­ren Woh­nun­gen, aus dem Trep­pen­haus und sogar aus dem Nach­bar­haus gemacht hat­ten, die Mög­lich­keit nicht fern, dass selbst der ver­g­leichs­weise nie­d­rige Schall­schutz­stan­dard im Zeit­punkt der Errich­tung des aus der Nach­kriegs­zeit stam­men­den Gebäu­des nicht ein­ge­hal­ten wor­den war. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht aus­zu­sch­lie­ßen, dass auch sozia­l­ad­äqua­tes Wohn­ver­hal­ten von Mit­be­woh­nern, etwa wegen beste­hen­der Schall­brü­cken, zu einer sch­lecht­hin unzu­mut­ba­ren und des­halb als Miet­man­gel ein­zu­stu­fen­den Lärm­be­las­tung geführt hat.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.


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