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Lärmbelästigung: Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels

BGH 21.2.2017, VIII ZR 1/16

Von einem Mie­ter ist nicht zu for­dern, dass er über eine hin­rei­chend ge­naue Be­schrei­bung der Man­gel­er­schei­nun­gen ("Man­gel­sym­ptome") hin­aus die ihm häufig nicht be­kannte Ur­sa­che die­ser Sym­ptome be­zeich­net. Sollte die Möglich­keit nicht fern­lie­gen, dass selbst der ver­gleichs­weise nied­rige Schall­schutz­stan­dard im Zeit­punkt der Er­rich­tung des aus der Nach­kriegs­zeit stam­men­den Gebäudes nicht ein­ge­hal­ten wurde, ist es nicht aus­zu­schließen, dass auch so­zi­aladäqua­tes Wohn­ver­hal­ten von Mit­be­woh­nern, zu ei­ner als Miet­man­gel ein­zu­stu­fen­den Lärm­be­las­tung geführt hat.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte ist Mie­ter ei­ner Woh­nung der Kläge­rin, die im vier­ten Ober­ge­schoss ei­nes im Jahr 1954 er­bau­ten und sehr hellhöri­gen Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses ge­le­gen ist. Der Be­klagte be­an­stan­dete seit lan­gem fortwährend be­ste­hende un­zu­mut­bare Lärm­belästi­gun­gen in Form von Klopf­geräuschen, fes­tem Ge­tram­pel, Möbelrücken usw., de­nen er in sei­ner Woh­nung aus­ge­setzt sei und die nach sei­ner Auf­fas­sung aus der über ihm lie­gen­den Woh­nung herrühr­ten. Er kürzte die Miete des­we­gen zunächst um mo­nat­lich 40 € und später um 80 €, so dass es zu einem Zah­lungsrück­stand von gut 861 € auf­lief, den die Kläge­rin zum An­lass nahm, das Miet­verhält­nis frist­los zu kündi­gen. Der Be­klagte hat den ein­be­hal­te­nen Be­trag in­ner­halb der Schon­frist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB un­ter Vor­be­halt nach­ge­zahlt.

Das AG gab der auf Räum­ung, Zah­lung rückständi­ger Miete und vor­ge­richt­li­cher Rechts­an­walts­kos­ten so­wie auf Fest­stel­lung der Ver­pflich­tung zur Zah­lung ei­ner Nut­zungs­ent­schädi­gung bis zum Aus­zug ge­rich­tete Klage statt, während die auf Zah­lung ei­nes Schmer­zens­gel­des und auf Aus­keh­rung ei­nes von der Kläge­rin mit an­geb­li­chen Mietrückständen ver­rech­ne­ten Ne­ben­kos­ten­gut­ha­bens ge­rich­tete Wi­der­klage des Be­klag­ten ab­ge­wie­sen wurde. Das LG be­jahte die Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses nur auf­grund or­dent­li­cher Kündi­gung und be­wil­ligte dem Be­klag­ten eine Räum­ungs­frist. Auf die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf, als zum Nach­teil des Be­klag­ten ent­schie­den wor­den war und wies die Sa­che in­so­weit zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Da das AG die An­ga­ben der ver­nom­me­nen Zeu­gen nur da­hin gewürdigt hatte, dass der vom Be­klag­ten be­an­stan­dete Lärm je­den­falls nicht von der Nach­ba­rin ver­ur­sacht sein könne, es aber of­fen ge­las­sen hatte, ob es den ins­be­son­dere von ei­ner Zeu­gin ge­schil­der­ten Lärm tatsäch­lich gab, be­stan­den - of­fen­sicht­lich - er­heb­li­che Zwei­fel an der Vollständig­keit und Rich­tig­keit der ge­trof­fe­nen Fest­stel­lun­gen. Außer­dem hatte das Be­ru­fungs­ge­richt durch die Nicht­ein­ho­lung des be­an­trag­ten Sach­verständi­gen­gut­ach­tens das recht­li­che Gehör des Be­klag­ten ver­letzt.

Da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Ge­set­zes ein­tritt, genügt der Mie­ter sei­ner Dar­le­gungs­last schon mit der Dar­le­gung ei­nes kon­kre­ten Sach­man­gels, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch be­einträch­tigt; das Maß der Ge­brauchs­be­einträch­ti­gung (oder einen be­stimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht vor­zu­tra­gen. Von ihm ist auch nicht zu for­dern, dass er über eine hin­rei­chend ge­naue Be­schrei­bung der Man­gel­er­schei­nun­gen ("Man­gel­sym­ptome") hin­aus die ihm häufig nicht be­kannte Ur­sa­che die­ser Sym­ptome be­zeich­net.

Viel­mehr ob­liegt es dem Ge­richt schon dann, wenn der Mie­ter einen Miet­man­gel durch Be­schrei­bung der Man­gel­sym­ptome dar­legt, die für das Vor­lie­gen des Man­gels an­ge­bo­te­nen Be­weise zu er­he­ben und - im Fall ei­nes be­an­trag­ten Sach­verständi­gen­gut­ach­tens - dem Gut­ach­ter die be­weis­er­heb­li­chen Fra­gen zu un­ter­brei­ten. Der Be­klagte hatte die Lärm­be­las­tung, der er sich aus­ge­setzt sah, aus­rei­chend be­schrie­ben und über­dies durch de­tail­lierte "Lärm­pro­to­kolle" kon­kre­ti­siert, de­rer es nach der Recht­spre­chung des Se­nats bei aus­rei­chen­der Be­schrei­bung wie­der­keh­ren­der Lärm­beeinträch­ti­gun­gen nicht ein­mal be­darf.

Dass der Be­klagte nicht ausdrück­lich gel­tend ge­macht hatte, die Ur­sa­che des Lärms könne auch in der Nicht­ein­hal­tung der zur Er­rich­tung des Gebäudes gel­ten­den Schall­schutz­vor­schrif­ten lie­gen, war un­schädlich. Zwar kann ein Mie­ter man­gels kon­kre­ter an­der­wei­ti­ger Ver­ein­ba­run­gen in sei­ner Woh­nung nur einen Schall­schutz er­war­ten, der dem zur Zeit der Er­rich­tung des Gebäudes gel­ten­den Stan­dard ent­spricht. Das ent­hebt den Ta­trich­ter aber - selbst­verständ­lich - nicht von der Not­wen­dig­keit der Ein­ho­lung ei­nes be­an­trag­ten Sach­verständi­gen­gut­ach­tens, mit des­sen Hilfe ge­nau diese Prüfung erst vor­ge­nom­men wer­den kann.

Zu­dem lag nach den An­ga­ben, die die als Zeu­gen ver­nom­me­nen Be­woh­ner des Gebäudes zur In­ten­sität der in den Woh­nun­gen wahr­nehm­ba­ren Geräusche aus an­de­ren Woh­nun­gen, aus dem Trep­pen­haus und so­gar aus dem Nach­bar­haus ge­macht hat­ten, die Möglich­keit nicht fern, dass selbst der ver­gleichs­weise nied­rige Schall­schutz­stan­dard im Zeit­punkt der Er­rich­tung des aus der Nach­kriegs­zeit stam­men­den Gebäudes nicht ein­ge­hal­ten wor­den war. Sollte dies der Fall sein, ist es nicht aus­zu­schließen, dass auch so­zi­aladäqua­tes Wohn­ver­hal­ten von Mit­be­woh­nern, etwa we­gen be­ste­hen­der Schallbrücken, zu ei­ner schlecht­hin un­zu­mut­ba­ren und des­halb als Miet­man­gel ein­zu­stu­fen­den Lärm­be­las­tung geführt hat.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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