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Steuerberatung

Steuerschuld des Veräußerers bei einheitlichem Erwerbsvorgang

BFH 30.8.2017, II R 48/15

Der Veräußerer schul­det in den Fällen des ein­heit­li­chen Er­werbs­vor­gangs die Grund­er­werb­steuer in vol­ler Höhe auch dann, wenn nicht er selbst, son­dern ein Drit­ter zi­vil­recht­lich zur Gebäude­er­rich­tung ver­pflich­tet ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ver­kaufte im Ja­nuar 2008 eine Teilfläche aus einem ihr gehören­den Grundstück für einen Kauf­preis von 82.500 € an ein Ehe­paar. Die­ses sollte im In­nen­verhält­nis die Grund­er­werb­steuer und die auf­grund der Grundstück­stei­lung an­fal­len­den Kos­ten tra­gen und außer­dem die Mak­ler­cour­tage zah­len. Die Er­wer­ber hat­ten zu­vor be­reits mit der G-KG einen schrift­li­chen Bau­ver­trag über die Er­rich­tung ei­nes Hau­ses für einen Werklohn von 204.200 € brutto ge­schlos­sen. Das zu be­bau­ende Grundstück sollte "vom Bau­herrn be­nannt" wer­den.

Das Fi­nanz­amt nahm an, das er­wor­bene Grundstück sei in be­bau­tem Zu­stand Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs ge­we­sen, und setzte dem­gemäß ge­gen die Er­wer­ber aus­ge­hend von ei­ner Be­mes­sungs­grund­lage von rd. 161.000 € (50 % des Kauf­prei­ses und der Bau­kos­ten) Grund­er­werb­steuer i.H.v. rd. 7.000 € fest. Die Er­wer­ber ent­rich­te­ten hier­auf le­dig­lich je rd. 1.850 €. Nach­dem die Er­wer­ber dem Fi­nanz­amt im Mai 2011 mit­ge­teilt hat­ten, sie woll­ten mit ih­ren Gläubi­gern eine ein­ver­nehm­li­che Ei­ni­gung über be­ste­hende Schul­den er­ar­bei­ten, kam das Fi­nanz­amt zu dem Er­geb­nis, eine Bei­trei­bung der Steuer bei den Er­wer­bern ver­spre­che keine Aus­sicht auf Er­folg.

Das Fi­nanz­amt setzte des­halb ge­gen die Kläge­rin Grund­er­werb­steuer i.H.v. je­weils rd. 4.700 € fest. Als Be­mes­sungs­grund­lage berück­sich­tigte es je­weils die Hälfte des Kauf­prei­ses für das Grundstück, der Bau­kos­ten, der Tei­lungs- und Ver­mes­sungs­kos­ten und des Werts des We­ge­rechts. Zur Begründung führte das Fi­nanz­amt aus, die Er­wer­ber hätten die Grund­er­werb­steuer nicht vollständig ent­rich­tet. Auf­grund der Vor­be­rei­tungsmaßnah­men für ein In­sol­venz­ver­fah­ren und der Zwangs­ver­stei­ge­rung des Grundstücks habe die In­an­spruch­nahme der Er­wer­ber keine Er­folgs­aus­sich­ten mehr ge­habt.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Das FG hat zu­tref­fend an­ge­nom­men, dass die Grund­er­werb­steu­er­be­scheide rechtmäßig sind.

Der Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer an­zu­set­zende Ge­gen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zi­vil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft be­stimmt. Er­gibt sich je­doch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zu­min­dest ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen, dass der Er­wer­ber das beim Ab­schluss des Kauf­ver­trags un­be­baute Grundstück in be­bau­tem Zu­stand erhält, be­zieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Er­werbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stand. Es sind da­bei die Umstände des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen. Maßgeb­lich ist der Zeit­punkt des Ab­schlus­ses des Grundstücks­kauf­ver­trags.

Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind Steu­er­schuld­ner re­gelmäßig die an einem Er­werbs­vor­gang als Ver­trags­teile be­tei­lig­ten Per­so­nen. Sie sind Ge­samt­schuld­ner nach § 44 Abs. 1 S. 1 AO. So­weit nichts an­de­res be­stimmt ist, schul­det je­der der Ge­samt­schuld­ner nach § 44 Abs. 1 S. 2 AO die ge­samte Leis­tung. Die An­nahme, Veräußerer und Er­wer­ber könn­ten ma­te­ri­ell-recht­lich Grund­er­werb­steuer in un­ter­schied­li­cher Höhe schul­den, ist mit die­ser Vor­schrift nicht ver­ein­bar. Sie lässt eine der­ar­tige Un­ter­schei­dung nicht zu. Dies gilt auch in den Fällen des ein­heit­li­chen Er­werbs­vor­gangs, bei de­nen nicht der Veräußerer, son­dern ein Drit­ter zi­vil­recht­lich zur Gebäude­er­rich­tung ver­pflich­tet ist.

Sach­lich ist dies des­halb ge­recht­fer­tigt, weil das beim Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags tatsäch­lich un­be­baute Grundstück nur dann in be­bau­tem Zu­stand Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs sein kann, wenn der Dritte beim Ab­schluss oder Wirk­sam­wer­den des Grundstücks­kauf­ver­trags zur Veräußerer­seite gehört. Dies setzt ein ent­spre­chen­des Ver­hal­ten des Veräußer­ers vor­aus. Zu­min­dest muss er selbst oder eine für ihn han­delnde Per­son das Grundstück dem Drit­ten "an die Hand" ge­ge­ben ha­ben. Auf­grund die­ses Ver­hal­tens ist die durch die Be­bau­ung her­bei­geführte tatsäch­li­che Verände­rung des Grundstücks sei­ner Sphäre zu­zu­rech­nen. Der Ein­be­zie­hung der Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der ge­genüber dem Veräußerer fest­ge­setz­ten Grund­er­werb­steuer steht es des­halb nicht ent­ge­gen, wenn für die­sen die Ein­heit­lich­keit des aus Grundstücks- und Bau­ver­trag be­ste­hen­den Ver­trags­werks - etwa auf­grund des Tätig­wer­dens des von ihm be­auf­trag­ten Mak­lers - ob­jek­tiv nicht er­kenn­bar war.

Eine Auf­tei­lung der Grund­er­werb­steuer auf der Veräußerer­seite auf den bis­he­ri­gen Ei­gentümer und den Drit­ten, der zur Be­bau­ung des Grundstücks ver­pflich­tet ist, schei­det aus. Denn ein sol­cher Drit­ter ist nicht am Er­werbs­vor­gang als Ver­trags­teil be­tei­ligt i.S.d. § 13 Nr. 1 GrEStG, und zwar auch dann nicht, wenn auf­grund ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hangs zwi­schen dem Grundstücks­kauf­ver­trag und dem Ab­schluss des Gebäude­er­rich­tungs­ver­trags als Ge­gen­stand des Er­werbs das be­baute Grundstück an­zu­se­hen ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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