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Steuerschuld des Veräußerers bei einheitlichem Erwerbsvorgang

BFH 30.8.2017, II R 48/15

Der Veräußerer schuldet in den Fällen des einheitlichen Erwerbsvorgangs die Grunderwerbsteuer in voller Höhe auch dann, wenn nicht er selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ver­kaufte im Januar 2008 eine Teil­fläche aus einem ihr gehö­ren­den Grund­stück für einen Kauf­preis von 82.500 € an ein Ehe­paar. Die­ses sollte im Innen­ver­hält­nis die Grun­d­er­werb­steuer und die auf­grund der Grund­stücks­tei­lung anfal­len­den Kos­ten tra­gen und außer­dem die Mak­ler­cour­tage zah­len. Die Erwer­ber hat­ten zuvor bereits mit der G-KG einen schrift­li­chen Bau­ver­trag über die Errich­tung eines Hau­ses für einen Wer­k­lohn von 204.200 € brutto gesch­los­sen. Das zu bebau­ende Grund­stück sollte "vom Bau­herrn benannt" wer­den.

Das Finanz­amt nahm an, das erwor­bene Grund­stück sei in bebau­tem Zustand Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs gewe­sen, und setzte dem­ge­mäß gegen die Erwer­ber aus­ge­hend von einer Bemes­sungs­grund­lage von rd. 161.000 € (50 % des Kauf­p­rei­ses und der Bau­kos­ten) Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. rd. 7.000 € fest. Die Erwer­ber entrich­te­ten hier­auf ledig­lich je rd. 1.850 €. Nach­dem die Erwer­ber dem Finanz­amt im Mai 2011 mit­ge­teilt hat­ten, sie woll­ten mit ihren Gläu­bi­gern eine ein­ver­nehm­li­che Eini­gung über beste­hende Schul­den erar­bei­ten, kam das Finanz­amt zu dem Ergeb­nis, eine Bei­t­rei­bung der Steuer bei den Erwer­bern ver­sp­re­che keine Aus­sicht auf Erfolg.

Das Finanz­amt setzte des­halb gegen die Klä­ge­rin Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. jeweils rd. 4.700 € fest. Als Bemes­sungs­grund­lage berück­sich­tigte es jeweils die Hälfte des Kauf­p­rei­ses für das Grund­stück, der Bau­kos­ten, der Tei­lungs- und Ver­mes­sungs­kos­ten und des Werts des Wege­rechts. Zur Begrün­dung führte das Finanz­amt aus, die Erwer­ber hät­ten die Grun­d­er­werb­steuer nicht voll­stän­dig entrich­tet. Auf­grund der Vor­be­rei­tungs­maß­nah­men für ein Insol­venz­ver­fah­ren und der Zwangs­ver­s­tei­ge­rung des Grund­stücks habe die Inan­spruch­nahme der Erwer­ber keine Erfolgs­aus­sich­ten mehr gehabt.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das FG hat zutref­fend ange­nom­men, dass die Grun­d­er­werb­steu­er­be­scheide recht­mä­ßig sind.

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer anzu­set­zende Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­lende zivil­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­baute Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand. Es sind dabei die Umstände des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen. Maß­geb­lich ist der Zeit­punkt des Abschlus­ses des Grund­stücks­kauf­ver­trags.

Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind Steu­er­schuld­ner regel­mä­ßig die an einem Erwerbs­vor­gang als Ver­trags­teile betei­lig­ten Per­so­nen. Sie sind Gesamt­schuld­ner nach § 44 Abs. 1 S. 1 AO. Soweit nichts ande­res bestimmt ist, schul­det jeder der Gesamt­schuld­ner nach § 44 Abs. 1 S. 2 AO die gesamte Leis­tung. Die Annahme, Ver­äu­ße­rer und Erwer­ber könn­ten mate­ri­ell-recht­lich Grun­d­er­werb­steuer in unter­schied­li­cher Höhe schul­den, ist mit die­ser Vor­schrift nicht ver­ein­bar. Sie lässt eine der­ar­tige Unter­schei­dung nicht zu. Dies gilt auch in den Fäl­len des ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs, bei denen nicht der Ver­äu­ße­rer, son­dern ein Drit­ter zivil­recht­lich zur Gebäu­de­er­rich­tung verpf­lich­tet ist.

Sach­lich ist dies des­halb gerecht­fer­tigt, weil das beim Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags tat­säch­lich unbe­baute Grund­stück nur dann in bebau­tem Zustand Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs sein kann, wenn der Dritte beim Abschluss oder Wirk­sam­wer­den des Grund­stücks­kauf­ver­trags zur Ver­äu­ße­rer­seite gehört. Dies setzt ein ent­sp­re­chen­des Ver­hal­ten des Ver­äu­ße­rers vor­aus. Zumin­dest muss er selbst oder eine für ihn han­delnde Per­son das Grund­stück dem Drit­ten "an die Hand" gege­ben haben. Auf­grund die­ses Ver­hal­tens ist die durch die Bebau­ung her­bei­ge­führte tat­säch­li­che Ver­än­de­rung des Grund­stücks sei­ner Sphäre zuzu­rech­nen. Der Ein­be­zie­hung der Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der gegen­über dem Ver­äu­ße­rer fest­ge­setz­ten Grun­d­er­werb­steuer steht es des­halb nicht ent­ge­gen, wenn für die­sen die Ein­heit­lich­keit des aus Grund­stücks- und Bau­ver­trag beste­hen­den Ver­trags­werks - etwa auf­grund des Tätig­wer­dens des von ihm beauf­trag­ten Mak­lers - objek­tiv nicht erkenn­bar war.

Eine Auf­tei­lung der Grun­d­er­werb­steuer auf der Ver­äu­ße­rer­seite auf den bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer und den Drit­ten, der zur Bebau­ung des Grund­stücks verpf­lich­tet ist, schei­det aus. Denn ein sol­cher Drit­ter ist nicht am Erwerbs­vor­gang als Ver­trags­teil betei­ligt i.S.d. § 13 Nr. 1 GrEStG, und zwar auch dann nicht, wenn auf­grund objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag und dem Abschluss des Gebäu­de­er­rich­tungs­ver­trags als Gegen­stand des Erwerbs das bebaute Grund­stück anzu­se­hen ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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