de en
Nexia Ebner Stolz

Steuerberatung

Schuldzinsen nach Veräußerung des Vermietungsobjekts

FG Düsseldorf 10.7.2018, 10 K 1911/17 F

Eine neue Ein­kunfts­quelle wird auch dann an­ge­schafft, wenn der Veräußerungs­erlös zur Er­zie­lung von Ka­pi­tal­ein­nah­men ver­wen­det wird. Dies gilt so­gar dann, wenn die bis­he­ri­gen Dar­le­hen aus dem Veräußerungs­erlös ge­tilgt wer­den sol­len, der Veräußerungs­erlös zu die­sem Zweck auf ein No­ta­rand­er­konto ge­zahlt wird und der No­tar den Be­trag bis zur Schul­den­til­gung für kurze Zeit als Fest­geld an­legt.

Der Sach­ver­halt:

Die Kläge­rin ist eine GbR. Sie be­stand ur­sprüng­lich aus B (später be­erbt durch C) und A (später be­erbt durch D und D1; D2). Sie hatte im No­vem­ber 2001 für 550.000 DM ein Haus er­wor­ben und ver­mie­tete die­ses in der Fol­ge­zeit. Im No­vem­ber 2014 wurde das Ver­mie­tungs­ob­jekt für 280.000 € an F veräußert (da­von 30.000 € für In­ven­tar). Der Überg­ang von Nut­zen und Las­ten er­folgte zum 1.1.2015. Bezüglich der Fällig­keit des Kauf­prei­ses wurde Fol­gen­des ver­ein­bart:

"Der Kauf­preis wird ge­stun­det und ist mit 6 % Jah­res­zin­sen zu ver­zin­sen. Der Kauf­preis wird zunächst durch mo­nat­li­che Ra­ten­zah­lung (Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen), wel­che u.a. die mo­nat­li­chen Ka­pi­tal­dienst­leis­tun­gen des Verkäufers an die Gläubi­ge­rin der ein­ge­tra­ge­nen Be­las­tung ab­deckt, be­legt. ... Diese mo­nat­li­chen Ra­ten sol­len von Ja­nuar 2015 bis De­zem­ber 2019 ent­spre­chend dem von den Be­tei­lig­ten selbst ge­fer­tig­ten und ih­nen be­kann­ten Zah­lungs­plan ge­leis­tet wer­den. ... Die mo­nat­li­che Rate beträgt 2.900 € und setzt sich der­zeit zu­sam­men aus 625 € un­mit­tel­bar an die Stadt­spar­kasse und 2.275 € an den Verkäufer. ... Nach vollständi­ger Zah­lung der vor­ge­nann­ten Ra­ten­zah­lun­gen er­gibt sich mit Ab­lauf des Mo­nats De­zem­ber 2019 ein Rest­kauf­preis von vor­aus­sicht­lich € 175.321 €. Der tatsäch­li­che Rest­kauf­preis ist zahl­bar bis zum 15.1.2020."

Die Ein­tra­gung des Ei­gen­tums­wech­sels war im Grund­buch erst dann zu ver­an­las­sen, wenn der Kauf­preis vollständig ge­zahlt ist.

In der Erklärung zur ge­son­der­ten und ein­heit­li­chen Fest­stel­lung von Grund­la­gen für die Ein­kom­mens­be­steue­rung für das Jahr 2015 erklärte die Kläge­rin keine Ver­mie­tungs­ein­nah­men mehr, je­doch Wer­bungs­kos­ten i.H.v. 4.084 € (u.a. Schuld­zin­sen i.H.v. 3.694 € für ins­ge­samt sie­ben Dar­le­hen und 235 € Steu­er­be­ra­tungs­kos­ten). Zu­dem erklärte sie Ein­nah­men aus Ka­pi­tal­vermögen i.H.v. 15.721,81 €.

Das Fi­nanz­amt stellte Einkünfte aus Ka­pi­tal­vermögen i.S.d. § 32d Abs. 1 EStG i.H.v. 15.721 € und Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. -236 € fest. Die Kläge­rin machte gel­tend, dass der ur­sprüng­li­che Fi­nan­zie­rungs­zu­sam­men­hang zwi­schen den Dar­le­hen und den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung durch den Ver­kauf des Ver­mie­tungs­ob­jekts nicht er­lo­schen sei, da der im Jahr 2015 zu­ge­flos­sene Teil des ge­stun­de­ten Veräußerungs­erlöses nicht aus­ge­reicht habe, um die Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten vollständig zu til­gen.

Das FG wies die Klage ab. Al­ler­dings wurde zur Fort­bil­dung des Rechts die Re­vi­sion zu­ge­las­sen.

Die Gründe:

Das Fi­nanz­amt war zu Recht da­von aus­ge­gan­gen, dass die erklärten Schuld­zin­sen nicht als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten der Kläge­rin bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zugsfähig sind.

So­weit die Kläge­rin die An­er­ken­nung der Schuld­zin­sen für das Dar­le­hen A/B i.H.v. 1.644 € als Wer­bungs­kos­ten be­gehrt hatte, war die Klage schon des­halb nicht er­folg­reich, weil sie nicht die Schuld­ne­rin die­ser Schuld­zin­sen war und es sich schon aus die­sem Grund nicht um "ihre" Wer­bungs­kos­ten ge­han­delt hat. Schuld­ne­rin der Zin­sen war al­lein B (be­erbt durch C), die das Dar­le­hen zum Er­werb ih­res Ge­sell­schafts­an­teils ver­wen­det hatte.

Die Schuld­zin­sen für die sechs Dar­le­hen bei der Stadt­spar­kasse i.H.v. ins­ge­samt 2.049 € wa­ren zwar von der Kläge­rin ge­leis­tet wor­den, je­doch war der Zu­sam­men­hang zu den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gelöst und ein neuer Zu­sam­men­hang zu Einkünf­ten aus Ka­pi­tal­vermögen begründet wor­den. Eine neue Ein­kunfts­quelle wird auch dann an­ge­schafft, wenn der Veräußerungs­erlös zur Er­zie­lung von Ka­pi­tal­ein­nah­men ver­wen­det wird. Dies gilt so­gar dann, wenn die bis­he­ri­gen Dar­le­hen aus dem Veräußerungs­erlös ge­tilgt wer­den sol­len, der Veräußerungs­erlös zu die­sem Zweck auf ein No­ta­rand­er­konto ge­zahlt wird und der No­tar den Be­trag bis zur Schul­den­til­gung für kurze Zeit als Fest­geld an­legt.

Höchstrich­ter­lich be­reits ent­schie­den wurde zu­dem, dass selbst die länger als ein Jahr dau­ernde un­ent­gelt­li­che Stun­dung des Veräußerungs­erlöses zu ei­ner Um­wid­mung der mit dem veräußer­ten Ob­jekt zu­sam­menhängen­den Schuld­zin­sen bei po­si­ti­ver To­talüber­schus­spro­gnose zu Wer­bungs­kos­ten aus Ka­pi­tal­vermögen führt. Denn der für länger als ein Jahr zins­los ge­stun­dete Kauf­preis aus ei­ner Grundstücks­veräußerung ist in einen (ab­ge­zins­ten) Ka­pi­tal­an­teil und einen nach § 20 Abs.1 Nr. 7 EStG zu er­fas­sen­den Zin­san­teil von 5,5 % (§ 12 Abs.3 BewG) zu zer­le­gen, so dass auch in­so­weit Einkünfte aus Ka­pi­tal­vermögen vor­lie­gen.

Fin­det die Um­wid­mung be­reits bei ei­ner zins­lo­sen Stun­dung statt, dann muss dies für eine ver­zins­li­che Stun­dung erst recht gel­ten. Die Kläge­rin hatte sich dazu ent­schie­den, auf einen so­for­ti­gen Zu­fluss des Veräußerungs­erlöses zu ver­zich­ten und statt­des­sen lau­fende Zins­ein­nah­men zu er­zie­len. Da­mit wurde der Zu­sam­men­hang zu den bis­he­ri­gen Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gelöst. Ob wirt­schaft­li­che Zwänge es ge­bo­ten hat­ten, sich auf die Ra­ten­zah­lung ein­zu­las­sen (z.B. weil der Käufer F den Kauf­preis an­ders nicht zah­len konnte), spielte keine Rolle. Denn es ob­lag der freien Ent­schei­dung der Kläge­rin, ob sie das Grundstück zu den ver­ein­bar­ten Kon­di­tio­nen - und da­mit un­ter Stun­dung des Kauf­prei­ses - ver­kau­fen wollte oder eben nicht.

Der Fall ähnelt zu­dem der Si­tua­tion, dass ein Ver­mie­tungs­ob­jekt ge­gen Gewährung ei­ner Leib­rente veräußert wird. Denn ebenso wie bei der hier vor­lie­gen­den Ver­ein­ba­rung ei­ner lang­fris­ti­gen Ra­ten­zah­lung ist auch bei der Ver­ren­tung des Kauf­prei­ses eine so­for­tige Til­gung der Alt­dar­le­hen na­tur­gemäß nicht möglich. Bei Leib­ren­ten wird der Zu­sam­men­hang der Schuld­zin­sen mit den bis­he­ri­gen Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nach der Recht­spre­chung des BFH je­doch eben­falls gelöst. Die für das fort­geführte Dar­le­hen auf­ge­wen­de­ten Zin­sen sind al­len­falls (bei po­si­ti­ver To­talüber­schus­spro­gnose) als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus § 22 Nr. 1 EStG ab­zugsfähig (

Link­hin­weis:

nach oben