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Schuldzinsen nach Veräußerung des Vermietungsobjekts

FG Düsseldorf 10.7.2018, 10 K 1911/17 F

Eine neue Einkunftsquelle wird auch dann angeschafft, wenn der Veräußerungserlös zur Erzielung von Kapitaleinnahmen verwendet wird. Dies gilt sogar dann, wenn die bisherigen Darlehen aus dem Veräußerungserlös getilgt werden sollen, der Veräußerungserlös zu diesem Zweck auf ein Notaranderkonto gezahlt wird und der Notar den Betrag bis zur Schuldentilgung für kurze Zeit als Festgeld anlegt.

Der Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin ist eine GbR. Sie bestand ursprüng­lich aus B (spä­ter beerbt durch C) und A (spä­ter beerbt durch D und D1; D2). Sie hatte im Novem­ber 2001 für 550.000 DM ein Haus erwor­ben und ver­mie­tete die­ses in der Fol­ge­zeit. Im Novem­ber 2014 wurde das Ver­mie­tungs­ob­jekt für 280.000 € an F ver­äu­ßert (davon 30.000 € für Inven­tar). Der Über­gang von Nut­zen und Las­ten erfolgte zum 1.1.2015. Bezüg­lich der Fäl­lig­keit des Kauf­p­rei­ses wurde Fol­gen­des ver­ein­bart:

"Der Kauf­preis wird gestun­det und ist mit 6 % Jah­res­zin­sen zu ver­zin­sen. Der Kauf­preis wird zunächst durch monat­li­che Raten­zah­lung (Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen), wel­che u.a. die monat­li­chen Kapi­tal­di­enst­leis­tun­gen des Ver­käu­fers an die Gläu­bi­ge­rin der ein­ge­tra­ge­nen Belas­tung abdeckt, belegt. ... Diese monat­li­chen Raten sol­len von Januar 2015 bis Dezem­ber 2019 ent­sp­re­chend dem von den Betei­lig­ten selbst gefer­tig­ten und ihnen bekann­ten Zah­lungs­plan geleis­tet wer­den. ... Die monat­li­che Rate beträgt 2.900 € und setzt sich der­zeit zusam­men aus 625 € unmit­tel­bar an die Stadt­spar­kasse und 2.275 € an den Ver­käu­fer. ... Nach voll­stän­di­ger Zah­lung der vor­ge­nann­ten Raten­zah­lun­gen ergibt sich mit Ablauf des Monats Dezem­ber 2019 ein Rest­kauf­preis von vor­aus­sicht­lich € 175.321 €. Der tat­säch­li­che Rest­kauf­preis ist zahl­bar bis zum 15.1.2020."

Die Ein­tra­gung des Eigen­tums­wech­sels war im Grund­buch erst dann zu ver­an­las­sen, wenn der Kauf­preis voll­stän­dig gezahlt ist.

In der Erklär­ung zur geson­der­ten und ein­heit­li­chen Fest­stel­lung von Grund­la­gen für die Ein­kom­mens­be­steue­rung für das Jahr 2015 erklärte die Klä­ge­rin keine Ver­mie­tungs­ein­nah­men mehr, jedoch Wer­bungs­kos­ten i.H.v. 4.084 € (u.a. Schuld­zin­sen i.H.v. 3.694 € für ins­ge­s­amt sie­ben Dar­le­hen und 235 € Steu­er­be­ra­tungs­kos­ten). Zudem erklärte sie Ein­nah­men aus Kapi­tal­ver­mö­gen i.H.v. 15.721,81 €.

Das Finanz­amt stellte Ein­künfte aus Kapi­tal­ver­mö­gen i.S.d. § 32d Abs. 1 EStG i.H.v. 15.721 € und Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. -236 € fest. Die Klä­ge­rin machte gel­tend, dass der ursprüng­li­che Finan­zie­rungs­zu­sam­men­hang zwi­schen den Dar­le­hen und den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung durch den Ver­kauf des Ver­mie­tungs­ob­jekts nicht erlo­schen sei, da der im Jahr 2015 zuge­f­los­sene Teil des gestun­de­ten Ver­äu­ße­rung­s­er­lö­ses nicht aus­ge­reicht habe, um die Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten voll­stän­dig zu til­gen.

Das FG wies die Klage ab. Aller­dings wurde zur Fort­bil­dung des Rechts die Revi­sion zuge­las­sen.

Die Gründe:

Das Finanz­amt war zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die erklär­ten Schuld­zin­sen nicht als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten der Klä­ge­rin bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzugs­fähig sind.

Soweit die Klä­ge­rin die Aner­ken­nung der Schuld­zin­sen für das Dar­le­hen A/B i.H.v. 1.644 € als Wer­bungs­kos­ten begehrt hatte, war die Klage schon des­halb nicht erfolg­reich, weil sie nicht die Schuld­ne­rin die­ser Schuld­zin­sen war und es sich schon aus die­sem Grund nicht um "ihre" Wer­bungs­kos­ten gehan­delt hat. Schuld­ne­rin der Zin­sen war allein B (beerbt durch C), die das Dar­le­hen zum Erwerb ihres Gesell­schaft­s­an­teils ver­wen­det hatte.

Die Schuld­zin­sen für die sechs Dar­le­hen bei der Stadt­spar­kasse i.H.v. ins­ge­s­amt 2.049 € waren zwar von der Klä­ge­rin geleis­tet wor­den, jedoch war der Zusam­men­hang zu den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gelöst und ein neuer Zusam­men­hang zu Ein­künf­ten aus Kapi­tal­ver­mö­gen begrün­det wor­den. Eine neue Ein­kunfts­qu­elle wird auch dann ange­schafft, wenn der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös zur Erzie­lung von Kapi­ta­l­ein­nah­men ver­wen­det wird. Dies gilt sogar dann, wenn die bis­he­ri­gen Dar­le­hen aus dem Ver­äu­ße­rung­s­er­lös getilgt wer­den sol­len, der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös zu die­sem Zweck auf ein Nota­ran­d­er­konto gezahlt wird und der Notar den Betrag bis zur Schul­den­til­gung für kurze Zeit als Fest­geld anlegt.

Höch­s­trich­ter­lich bereits ent­schie­den wurde zudem, dass selbst die län­ger als ein Jahr dau­ernde unent­gelt­li­che Stun­dung des Ver­äu­ße­rung­s­er­lö­ses zu einer Umwid­mung der mit dem ver­äu­ßer­ten Objekt zusam­men­hän­gen­den Schuld­zin­sen bei posi­ti­ver Total­über­schus­s­prog­nose zu Wer­bungs­kos­ten aus Kapi­tal­ver­mö­gen führt. Denn der für län­ger als ein Jahr zins­los gestun­dete Kauf­preis aus einer Grund­stücks­ve­r­äu­ße­rung ist in einen (abge­zins­ten) Kapi­tal­an­teil und einen nach § 20 Abs.1 Nr. 7 EStG zu erfas­sen­den Zin­s­an­teil von 5,5 % (§ 12 Abs.3 BewG) zu zer­le­gen, so dass auch inso­weit Ein­künfte aus Kapi­tal­ver­mö­gen vor­lie­gen.

Fin­det die Umwid­mung bereits bei einer zins­lo­sen Stun­dung statt, dann muss dies für eine ver­zins­li­che Stun­dung erst recht gel­ten. Die Klä­ge­rin hatte sich dazu ent­schie­den, auf einen sofor­ti­gen Zufluss des Ver­äu­ße­rung­s­er­lö­ses zu ver­zich­ten und statt­des­sen lau­fende Zins­ein­nah­men zu erzie­len. Damit wurde der Zusam­men­hang zu den bis­he­ri­gen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gelöst. Ob wirt­schaft­li­che Zwänge es gebo­ten hat­ten, sich auf die Raten­zah­lung ein­zu­las­sen (z.B. weil der Käu­fer F den Kauf­preis anders nicht zah­len konnte), spielte keine Rolle. Denn es oblag der freien Ent­schei­dung der Klä­ge­rin, ob sie das Grund­stück zu den ver­ein­bar­ten Kon­di­tio­nen - und damit unter Stun­dung des Kauf­p­rei­ses - ver­kau­fen wollte oder eben nicht.

Der Fall ähnelt zudem der Situa­tion, dass ein Ver­mie­tungs­ob­jekt gegen Gewäh­rung einer Lei­b­rente ver­äu­ßert wird. Denn ebenso wie bei der hier vor­lie­gen­den Ver­ein­ba­rung einer lang­fris­ti­gen Raten­zah­lung ist auch bei der Ver­ren­tung des Kauf­p­rei­ses eine sofor­tige Til­gung der Alt­dar­le­hen natur­ge­mäß nicht mög­lich. Bei Lei­b­ren­ten wird der Zusam­men­hang der Schuld­zin­sen mit den bis­he­ri­gen Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nach der Recht­sp­re­chung des BFH jedoch eben­falls gelöst. Die für das fort­ge­führte Dar­le­hen auf­ge­wen­de­ten Zin­sen sind allen­falls (bei posi­ti­ver Total­über­schus­s­prog­nose) als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus § 22 Nr. 1 EStG abzugs­fähig (

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