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Steuerberatung

Ablösung Immobiliendarlehen: keine nachträglichen Werbungskosten bei Swapzinsen

FG Münster v. 20.2.2019 - 7 K 1746/16 F

Auf­grund von Swap­ver­ein­ba­run­gen ge­leis­tete Zins­aus­gleichs­zah­lun­gen sind nicht als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung an­zu­er­ken­nen, wenn das Miet­ob­jekt veräußert und das Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen ab­gelöst wurde.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist eine vermögens­ver­wal­tende GbR. Sie hatte zunächst un­abhängig von einem kon­kre­ten Pro­jekt ein Zins­swap­ge­schäft ab­ge­schlos­sen. Da­bei han­delt es sich um eine Zins­wette, bei der Geld­beträge in Abhängig­keit von einem Re­fe­renz­zins­satz aus­ge­tauscht wer­den. Zwei Jahre später fi­nan­zierte sie ein Bau­pro­jekt mit Dar­le­hen. Hierfür wur­den Zinssätze in An­leh­nung an die Zins­swap­ge­schäfte ver­ein­bart. Nach Fer­tig­stel­lung ver­mie­tete die Kläge­rin das The­ra­pie­zen­trum zunächst an eine Be­triebs­ge­sell­schaft. Später veräußerte sie die Im­mo­bi­lie. Aus dem Veräußerungs­erlös tilgte sie die Dar­le­hen. Die Swap­zin­sen, die in den bei­den auf die Veräußerung fol­gen­den Jah­ren an­fie­len, setzte die Kläge­rin als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung an.

Das Fi­nanz­amt ver­sagte al­ler­dings den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug. In sei­nem Be­scheid für 2013 erläutert es, dass nachträgli­che Aus­ga­ben ohne einen nach­ge­wie­se­nen Zu­sam­men­hang nicht mehr berück­sich­tigt wer­den könn­ten. Die Schuld­zin­sen könn­ten nicht an­er­kannt wer­den, da nicht mehr ein Zu­sam­men­hang mit den vor­he­ri­gen Einkünf­ten be­stehe. Der Veräußerungs­erlös sei hierzu zu ver­wer­ten. Die FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Al­ler­dings wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung die Re­vi­sion zum BFH zu­ge­las­sen.

Die Gründe:

Die von der Kläge­rin in 2012 und 2013 auf­grund der Swap­ge­schäfte ge­leis­te­ten Zins­aus­gleichs­zah­lun­gen sind keine (nachträgli­chen) Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung.

Zwar entfällt ein ein­mal begründe­ter wirt­schaft­li­cher Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang ei­nes Dar­le­hens mit Ver­mie­tungs­einkünf­ten nicht al­lein des­halb, weil die mit den Dar­le­hens­mit­teln an­ge­schaffte Im­mo­bi­lie veräußert wird. Nachträgli­che Schuld­zin­sen, die auf ein sol­ches Dar­le­hen ent­fal­len, sind grundsätz­lich auch nach ei­ner Veräußerung der Im­mo­bi­lie wei­ter als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen, wenn und so­weit die Ver­bind­lich­kei­ten durch den Veräußerungs­erlös nicht ge­tilgt wer­den können.

Für einen fort­be­ste­hen­den (wirt­schaft­li­chen) Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang zwi­schen lau­fen­den Zins­aus­gleichs­zah­lun­gen aus einem Swap­ge­schäft und Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist al­ler­dings Vor­aus­set­zung, dass eine fort­be­ste­hende in­halt­li­che Verknüpfung zwi­schen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ei­ner­seits und Swap­ge­schäft an­de­rer­seits vor­liegt. Daran fehlte es aber im vor­lie­gen­den Fall. Die Swap­ver­ein­ba­run­gen hat­ten kei­nen Hin­weis auf das von der Kläge­rin ge­plante The­ra­pie­zen­trum ent­hal­ten. Mit der Ablösung der Dar­le­hen war zu­dem die Vor­aus­set­zung weg­ge­fal­len, die Zins­aus­gleichs­zah­lun­gen im Rah­men ei­nes ein­heit­li­chen Fi­nan­zie­rungs­kon­zep­tes als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen.

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