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Ablösung Immobiliendarlehen: keine nachträglichen Werbungskosten bei Swapzinsen

FG Münster v. 20.2.2019 - 7 K 1746/16 F

Aufgrund von Swapvereinbarungen geleistete Zinsausgleichszahlungen sind nicht als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen, wenn das Mietobjekt veräußert und das Immobiliendarlehen abgelöst wurde.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist eine ver­mö­gens­ver­wal­tende GbR. Sie hatte zunächst unab­hän­gig von einem kon­k­re­ten Pro­jekt ein Zinss­wap­ge­schäft abge­sch­los­sen. Dabei han­delt es sich um eine Zins­wette, bei der Geld­be­träge in Abhän­gig­keit von einem Refe­renz­zins­satz aus­ge­tauscht wer­den. Zwei Jahre spä­ter finan­zierte sie ein Bau­pro­jekt mit Dar­le­hen. Hier­für wur­den Zins­sätze in Anleh­nung an die Zinss­wap­ge­schäfte ver­ein­bart. Nach Fer­tig­stel­lung ver­mie­tete die Klä­ge­rin das The­ra­pie­zen­trum zunächst an eine Betriebs­ge­sell­schaft. Spä­ter ver­äu­ßerte sie die Immo­bi­lie. Aus dem Ver­äu­ße­rung­s­er­lös tilgte sie die Dar­le­hen. Die Swap­zin­sen, die in den bei­den auf die Ver­äu­ße­rung fol­gen­den Jah­ren anfie­len, setzte die Klä­ge­rin als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung an.

Das Finanz­amt ver­sagte aller­dings den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug. In sei­nem Bescheid für 2013 erläu­tert es, dass nach­träg­li­che Aus­ga­ben ohne einen nach­ge­wie­se­nen Zusam­men­hang nicht mehr berück­sich­tigt wer­den könn­ten. Die Schuld­zin­sen könn­ten nicht aner­kannt wer­den, da nicht mehr ein Zusam­men­hang mit den vor­he­ri­gen Ein­künf­ten bestehe. Der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös sei hierzu zu ver­wer­ten. Die FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Aller­dings wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung die Revi­sion zum BFH zuge­las­sen.

Die Gründe:

Die von der Klä­ge­rin in 2012 und 2013 auf­grund der Swap­ge­schäfte geleis­te­ten Zins­aus­g­leichs­zah­lun­gen sind keine (nach­träg­li­chen) Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung.

Zwar ent­fällt ein ein­mal begrün­de­ter wirt­schaft­li­cher Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang eines Dar­le­hens mit Ver­mie­tungs­ein­künf­ten nicht allein des­halb, weil die mit den Dar­le­hens­mit­teln ange­schaffte Immo­bi­lie ver­äu­ßert wird. Nach­träg­li­che Schuld­zin­sen, die auf ein sol­ches Dar­le­hen ent­fal­len, sind grund­sätz­lich auch nach einer Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie wei­ter als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen, wenn und soweit die Ver­bind­lich­kei­ten durch den Ver­äu­ße­rung­s­er­lös nicht getilgt wer­den kön­nen.

Für einen fort­be­ste­hen­den (wirt­schaft­li­chen) Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang zwi­schen lau­fen­den Zins­aus­g­leichs­zah­lun­gen aus einem Swap­ge­schäft und Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist aller­dings Vor­aus­set­zung, dass eine fort­be­ste­hende inhalt­li­che Ver­knüp­fung zwi­schen Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung einer­seits und Swap­ge­schäft ande­rer­seits vor­liegt. Daran fehlte es aber im vor­lie­gen­den Fall. Die Swap­ve­r­ein­ba­run­gen hat­ten kei­nen Hin­weis auf das von der Klä­ge­rin geplante The­ra­pie­zen­trum ent­hal­ten. Mit der Ablö­sung der Dar­le­hen war zudem die Vor­aus­set­zung weg­ge­fal­len, die Zins­aus­g­leichs­zah­lun­gen im Rah­men eines ein­heit­li­chen Finan­zie­rungs­kon­zep­tes als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen.

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