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Rechtsprechungsänderung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

BGH 18.3.2015, VIII ZR 185/14 u.a.

Die bisherige Rechtsprechung, dass Schönheitsreparaturen auch bei zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnungen durch AGB auf die Mieter übertragen werden können (BGH-Urt. v. 1.7.1987, Az.: VIII ARZ 9/86), wird aufgegeben. Das Gleiche gilt für die frühere Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (BGH-Rechtsentscheid v. 6.7.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, Urt. v. 26.9.2007, Az.: VIII ZR 143/06).

Der Sach­ver­halt:
Durch Reno­vie­rungs­klau­seln (auch Vor­nahme- oder Abwäl­zungs­klau­seln genannt) wird die (als Teil der Instand­hal­tungspf­licht nach § 535 BGB grund­sätz­lich dem Ver­mie­ter oblie­gende) Pflicht zur Vor­nahme der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter abge­wälzt. (Quo­ten-)Abgel­tungs­klau­seln erle­gen dem Mie­ter die Pflicht zur antei­li­gen Tra­gung von Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren für den Fall auf, dass die Woh­nung am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses Abnut­zungs- oder Gebrauchs­s­pu­ren auf­weist, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aber nach dem in der Reno­vie­rungs­klau­sel fest­ge­leg­ten Fris­ten­plan noch nicht fäl­lig sind.

In dem Ver­fah­ren VIII ZR 185/14 hat­ten die Vor­in­stan­zen der auf Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gerich­te­ten Klage über­wie­gend statt­ge­ge­ben. Der BGH hat das Urteil des Beru­fungs­ge­rich­tes auf­ge­ho­ben und die Klage ins­ge­s­amt abge­wie­sen. Die Rich­ter waren der Ansicht, dass die for­mular­mä­ß­ige Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf die beklag­ten Mie­ter unwirk­sam war, da bei Miet­be­ginn in drei Zim­mern Streich­ar­bei­ten erfor­der­lich gewe­sen waren und die Mie­ter bei Nut­zungs­be­ginn eine nicht reno­vierte Woh­nung über­nom­men hat­ten. Der ihnen zu Miet­be­ginn gewährte Nach­lass von ledig­lich einer hal­ben Monats­miete stellte in die­sem Fall kei­nen ange­mes­se­nen Aus­g­leich dar.

Im Ver­fah­ren VIII ZR 242/13, in dem das LG dem Ver­mie­ter den begehr­ten Scha­dens­er­satz wegen nicht aus­ge­führ­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zuge­spro­chen hatte, hat der BGH die Sache unter Auf­he­bung des Beru­fung­s­ur­teils zurück­ver­wie­sen, damit die - vom Mie­ter zu bewei­sende Frage - geklärt wer­den kann, ob die Woh­nung zu Ver­trags­be­ginn unre­no­viert über­ge­ben wor­den war und der Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren des­halb die Wirk­sam­keit fehlte. Dabei kommt es auch hier für die Abg­ren­zung reno­viert/unre­no­viert letzt­lich dar­auf an, ob etwa vor­han­dene Gebrauchs­s­pu­ren so uner­heb­lich sind, dass die Mie­träume im Zeit­punkt der Über­las­sung den Gesamt­ein­druck einer reno­vier­ten Woh­nung ver­mit­teln; dies muss der Tatrich­ter unter umfas­sen­der Wür­di­gung der Umstände des Ein­zel­falls ent­schei­den.

Außer­dem wurde fest­ge­s­tellt, dass ein - von der kla­gen­den Ver­mie­te­rin hilfs­weise gel­tend gemach­ter - Anspruch auf antei­lige Kos­ten­tra­gung nach einer Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel nicht besteht. Denn auch bei der Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel hatte der Senat ursprüng­lich eine Bemes­sung des vom Mie­ter zu tra­gen­den Anteils nach "star­ren" Fris­ten für zuläs­sig erach­tet und dies spä­ter im Jahr 2007 dahin modi­fi­ziert, dass der­ar­tige Klau­seln (nur dann) der Inhalts­kon­trolle stand­hiel­ten, wenn sie den vom Mie­ter zu zah­len­den Anteil nach dem Ver­hält­nis zwi­schen der Miet­dauer seit Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und dem Zei­traum bemes­sen wür­den, nach dem bei einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung auf­grund des Wohn­ver­hal­tens des Mie­ters vor­aus­sicht­lich Reno­vie­rungs­be­darf bestünde.

Im Hin­weis­be­schluss vom 22.1.2014 (Az.: VIII ZR 352/12) hatte der Senat bereits Beden­ken ange­deu­tet, ob eine Berech­nung des vom Mie­ter zu tra­gen­den Anteils an den Reno­vie­rungs­kos­ten anhand einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung sei­nes bis­he­ri­gen Wohn­ver­hal­tens der Inhalts­kon­trolle stand­hält. Diese Beden­ken hat der Senat nun­mehr für durch­g­rei­fend erach­tet und unter Auf­gabe sei­ner bis­he­ri­gen Recht­sp­re­chung ent­schie­den, dass eine - zur Unwirk­sam­keit der Abgel­tungs­klau­sel nach § 307 Abs. 1 S. 1, 2 BGB füh­r­ende - unan­ge­mes­sene Benach­tei­li­gung des Mie­ters darin liegt, dass der auf ihn ent­fal­lende Kos­ten­an­teil nicht ver­läss­lich ermit­telt wer­den kann und für ihn bei Abschluss des Miet­ver­trags nicht klar und ver­ständ­lich ist, wel­che Belas­tung gege­be­nen­falls auf ihn zukommt. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob die Woh­nung dem Mie­ter zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses reno­viert oder unre­no­viert über­las­sen wurde.

In dem Ver­fah­ren VIII ZR 21/13 hat der BGH die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­rich­tes bestä­tigt, das eine Scha­dens­er­satzpf­licht des Mie­ters wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schon des­halb vern­eint hatte, weil die ver­wen­dete For­mu­lar­klau­sel zum Teil auf "starre" Fris­ten abs­tellte und des­halb ins­ge­s­amt unwirk­sam war. Auf die Frage, ob die Woh­nung bei Ver­trags­be­ginn reno­viert über­ge­ben wor­den war, kam es aus die­sem Grund in die­sem Ver­fah­ren nicht mehr an.

Die Gründe:
Die bis­he­rige Recht­sp­re­chung, dass Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch bei zu Miet­be­ginn unre­no­viert über­las­se­nen Woh­nun­gen durch AGB auf die Mie­ter über­tra­gen wer­den kön­nen (BGH-Urt. v. 1.7.1987, Az.: VIII ARZ 9/86), wird auf­ge­ge­ben. Das Glei­che gilt für die frühere Recht­sp­re­chung zur Wirk­sam­keit for­mular­mä­ß­i­ger Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln (BGH-Rechts­ent­scheid v. 6.7.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, Urt. v. 26.9.2007, Az.: VIII ZR 143/06).

Wei­ter­hin maß­geb­lich ist aller­dings der Aus­gangs­punkt der frühe­ren Recht­sp­re­chung, dass Mie­ter nur zu den auf seine eigene Ver­trags­zeit ent­fal­len­den Reno­vie­rungs­leis­tun­gen verpf­lich­tet wer­den dür­fen. Sie dür­fen zur Ver­mei­dung einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung - jeden­falls nicht ohne Gewäh­rung eines ange­mes­se­nen Aus­g­leichs durch den Ver­mie­ter - for­mular­mä­ßig nicht mit der Besei­ti­gung von Gebrauchs­s­pu­ren der Woh­nung belas­tet wer­den, die bereits in einem vor­ver­trag­li­chen Abnut­zungs­zei­traum ent­stan­den sind.

Bei Erlass der Rechts­ent­scheide aus den Jah­ren 1987 und 1988 ent­sprach es noch der Pra­xis des BGH, den Anwen­dungs­be­reich AGB unter Rück­griff auf den Grund­satz von Treu und Glau­ben gem. § 242 BGB in einer Weise ein­zu­schrän­ken, die nach heu­ti­ger Sicht­weise als unzu­läs­sige gel­tung­s­er­hal­tende Reduk­tion einer Klau­sel auf den gerade noch zuläs­si­gen Inhalt ein­ge­stuft würde. Dem dama­li­gen Ver­ständ­nis lag die Vor­stel­lung zugrunde, dass der Mie­ter nur mit Reno­vie­rungs­ar­bei­ten für seine eigene Ver­trags­lauf­zeit belas­tet würde, wenn die "übli­chen" Reno­vie­rungs­fris­ten im Fall der Über­las­sung einer unre­no­vier­ten Woh­nung an den Miet­be­ginn anknüpf­ten.

Hieran hält der Senat ange­sichts der wei­te­ren Ent­wick­lung der BGH-Recht­sp­re­chung zu den Maß­s­tä­ben der AGB-Inhalts­kon­trolle nicht mehr fest. Ins­be­son­dere durch die ab 2004 ein­set­zende Recht­sp­re­chung des Senats zum Erfor­der­nis eines fle­xi­b­len Fris­ten­plans (Urt. v. 23.6.2004, Az.: VIII ZR 361/03) und durch die Anwen­dung der kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung auch im Indi­vi­dual­pro­zess (Urt. v. 29.5.2013, Az.: VIII ZR 285/12) sind die Maß­s­täbe der AGB-Inhalts­kon­trolle erheb­lich ver­schärft wor­den.

Gemes­sen daran ist eine For­mu­lar­klau­sel, die dem Mie­ter einer unre­no­viert über­ge­be­nen Woh­nung die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ohne ange­mes­se­nen Aus­g­leich auf­er­legt, gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam. Denn eine sol­che Klau­sel verpf­lich­tet den Mie­ter zur Besei­ti­gung sämt­li­cher Gebrauchs­s­pu­ren des Vor­mie­ters und führt - jeden­falls bei kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung - dazu, dass der Mie­ter die Woh­nung vor­zei­tig reno­vie­ren oder gege­be­nen­falls in einem bes­se­ren Zustand zurück­ge­ben müsste als er sie selbst vom Ver­mie­ter erhal­ten hat.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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