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OLG Schleswig: Grundschuld mit einem Zinssatz von 48 % ist sittenwidrig und darf nicht eingetragen werden

Urteil des OLG Schleswig vom 5.9.2012 - 2 W 19/12

Eine Grund­schuld mit einem Zins­satz von 48 % ist sit­ten­wid­rig und darf nicht ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Ein Pfand­lei­hun­ter­neh­men, das mit einem Grundstücks­ei­gentümer einen sol­chen Dar­le­hens­ver­trag ohne Be­gren­zung auf die Haf­tung am Grundstück ab­schließt, verlässt un­zwei­fel­haft den An­wen­dungs­be­reich der Pfand­leih­ver­ord­nung und kann nicht etwa eine Vergütung für "Kos­ten des Ge­schäfts­be­trie­bes" er­he­ben.

Der Sach­ver­halt:
Der Ei­gentümer ei­nes Grundstücks hatte mit einem ge­werb­li­chen Pfand­lei­hun­ter­neh­men im Sep­tem­ber 2011 einen Ver­trag über die Gewährung ei­nes Dar­le­hens i.H.v. 10.000 € ab­ge­schlos­sen. Ver­ein­bart wa­ren Zin­sen von 1 % pro Mo­nat (12 % pro Jahr) und "Gebühren" von 3 % pro Mo­nat (36 % pro Jahr). Als Si­cher­heit sollte der Ei­gentümer eine Grund­schuld an sei­nem Grundstück über 15.000 € zzgl. 48 % Zin­sen pro Jahr be­stel­len und sich der so­for­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung in sein Grund­ei­gen­tum un­ter­wer­fen.

Vor Ab­schluss des Dar­le­hens­ver­trags hatte der Grundstücks­ei­gentümer be­reits bei einem No­tar eine ent­spre­chende Ur­kunde er­rich­ten las­sen. Die Grund­schuld mus­ste zu ih­rer Wirk­sam­keit noch im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Das Grund­buch­amt wies die Be­tei­lig­ten al­ler­dings dar­auf hin, dass es den ver­ein­bar­ten Zins­satz als sit­ten­wid­rig an­sehe und legte den Be­tei­lig­ten u.a. nahe, den Ein­tra­gungs­an­trag zurück­zu­neh­men.

Das das Pfand­lei­hun­ter­neh­men legte ge­gen diese schrift­li­che Verfügung des Grund­buch­am­tes Be­schwerde ein und be­rief sich dar­auf, dass für sei­nen Ge­schäfts­zweig die ver­lang­ten Zin­sen und Gebühren an­ge­mes­sen seien. Die Be­schwerde blieb je­doch er­folg­los.

Die Gründe:
Das Grund­buch­amt hatte zu Recht ein Ein­tra­gungs­hin­der­nis im Grund­buch ge­se­hen. Die Ei­ni­gung zur Be­stel­lung der Grund­schuld war un­wirk­sam, weil Zin­sen in sit­ten­wid­ri­ger Höhe ver­ein­bart wor­den wa­ren.

Es be­stand in die­sem Fall ein be­son­ders gro­bes Miss­verhält­nis zwi­schen Leis­tung und Ge­gen­leis­tung. In der der­zei­ti­gen Nied­rig­zins­phase sind für einen durch Grund­pfand­recht (Grund­schuld oder Hy­po­thek) ge­si­cher­ten Kre­dit Zin­sen in der Größenord­nung von al­len­falls 5 % pro Jahr üblich, je­den­falls aber von weit un­ter 10 % pro Jahr. Grund­schuld­zin­sen wer­den er­fah­rungs­gemäß gewöhn­lich im un­teren zwei­stel­li­gen Be­reich, nämlich mit etwa 15 % ein­ge­tra­gen. Die Grund­schuld­zin­sen, de­ren Ein­tra­gung hier in Höhe der im Dar­le­hens­ver­trag ver­ein­bar­ten Zin­sen von 48 % pro Jahr ver­langt wurde, la­gen so­mit weit ober­halb des übli­chen Zins­sat­zes.

Der Be­schwer­deführer konnte sich auch nicht dar­auf be­ru­fen, dass der Zins­satz von 48 % pro Jahr der Re­ge­lung in § 10 Pfand­leih­ver­ord­nung ent­spre­che, wo­nach der Pfand­lei­her ne­ben mo­nat­li­chen Zin­sen von 1 % pro Mo­nat auch ein wei­te­res Ent­gelt für die Kos­ten sei­nes Ge­schäfts­be­trie­bes for­dern darf. Denn die hier er­folgte Kre­dit­ver­gabe stellte keine Pfand­leihe dar. Bei der Pfand­leihe wird ge­werbsmäßig ein Dar­le­hen gewährt ge­gen Verpfändung be­weg­li­cher Sa­chen als Faust­pfand. In der Re­gel han­delt es sich um Ge­brauchs­ge­genstände. Bei der Pfand­leihe haf­tet der Dar­le­hens­neh­mer nicht mit sei­nem ge­sam­ten Vermögen, son­dern seine Haf­tung ist auf den verpfände­ten Ge­gen­stand be­schränkt.

Hier da­ge­gen hatte das Pfand­lei­hun­ter­neh­men mit dem Grundstücks­ei­gentümer einen Dar­le­hens­ver­trag ohne Be­gren­zung auf die Haf­tung an dem Grundstück ab­ge­schlos­sen und sich dafür eine Si­che­rung an einem Grundstück, also ei­ner un­be­weg­li­chen Sa­che, ge­ben las­sen. Da­mit hatte das Un­ter­neh­men den An­wen­dungs­be­reich der Pfand­leih­ver­ord­nung un­zwei­fel­haft ver­las­sen und konnte nicht etwa eine Vergütung für "Kos­ten des Ge­schäfts­be­trie­bes" er­he­ben.

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