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OLG Schleswig: Grundschuld mit einem Zinssatz von 48 % ist sittenwidrig und darf nicht eingetragen werden

Urteil des OLG Schleswig vom 5.9.2012 - 2 W 19/12

Eine Grundschuld mit einem Zinssatz von 48 % ist sittenwidrig und darf nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Ein Pfandleihunternehmen, das mit einem Grundstückseigentümer einen solchen Darlehensvertrag ohne Begrenzung auf die Haftung am Grundstück abschließt, verlässt unzweifelhaft den Anwendungsbereich der Pfandleihverordnung und kann nicht etwa eine Vergütung für "Kosten des Geschäftsbetriebes" erheben.

Der Sach­ver­halt:
Der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks hatte mit einem gewerb­li­chen Pfand­lei­h­un­ter­neh­men im Sep­tem­ber 2011 einen Ver­trag über die Gewäh­rung eines Dar­le­hens i.H.v. 10.000 € abge­sch­los­sen. Ver­ein­bart waren Zin­sen von 1 % pro Monat (12 % pro Jahr) und "Gebüh­ren" von 3 % pro Monat (36 % pro Jahr). Als Sicher­heit sollte der Eigen­tü­mer eine Grund­schuld an sei­nem Grund­stück über 15.000 € zzgl. 48 % Zin­sen pro Jahr bes­tel­len und sich der sofor­ti­gen Zwangs­voll­st­re­ckung in sein Grund­ei­gen­tum unter­wer­fen.

Vor Abschluss des Dar­le­hens­ver­trags hatte der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bereits bei einem Notar eine ent­sp­re­chende Urkunde errich­ten las­sen. Die Grund­schuld musste zu ihrer Wirk­sam­keit noch im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Das Grund­buch­amt wies die Betei­lig­ten aller­dings dar­auf hin, dass es den ver­ein­bar­ten Zins­satz als sit­ten­wid­rig ansehe und legte den Betei­lig­ten u.a. nahe, den Ein­tra­gung­s­an­trag zurück­zu­neh­men.

Das das Pfand­lei­h­un­ter­neh­men legte gegen diese schrift­li­che Ver­fü­gung des Grund­bucham­tes Beschwerde ein und berief sich dar­auf, dass für sei­nen Geschäfts­zweig die ver­lang­ten Zin­sen und Gebüh­ren ange­mes­sen seien. Die Beschwerde blieb jedoch erfolg­los.

Die Gründe:
Das Grund­buch­amt hatte zu Recht ein Ein­tra­gungs­hin­der­nis im Grund­buch gese­hen. Die Eini­gung zur Bestel­lung der Grund­schuld war unwirk­sam, weil Zin­sen in sit­ten­wid­ri­ger Höhe ver­ein­bart wor­den waren.

Es bestand in die­sem Fall ein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung. In der der­zei­ti­gen Nie­d­rig­zins­phase sind für einen durch Grundp­fand­recht (Grund­schuld oder Hypo­thek) gesi­cher­ten Kre­dit Zin­sen in der Grö­ß­en­ord­nung von allen­falls 5 % pro Jahr üblich, jeden­falls aber von weit unter 10 % pro Jahr. Grund­schuld­zin­sen wer­den erfah­rungs­ge­mäß gewöhn­lich im unte­ren zwei­s­tel­li­gen Bereich, näm­lich mit etwa 15 % ein­ge­tra­gen. Die Grund­schuld­zin­sen, deren Ein­tra­gung hier in Höhe der im Dar­le­hens­ver­trag ver­ein­bar­ten Zin­sen von 48 % pro Jahr ver­langt wurde, lagen somit weit ober­halb des übli­chen Zins­sat­zes.

Der Beschwer­de­füh­rer konnte sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass der Zins­satz von 48 % pro Jahr der Rege­lung in § 10 Pfand­leih­ver­ord­nung ent­sp­re­che, wonach der Pfand­lei­her neben monat­li­chen Zin­sen von 1 % pro Monat auch ein wei­te­res Ent­gelt für die Kos­ten sei­nes Geschäfts­be­trie­bes for­dern darf. Denn die hier erfolgte Kre­dit­ver­gabe stellte keine Pfand­leihe dar. Bei der Pfand­leihe wird gewerbs­mä­ßig ein Dar­le­hen gewährt gegen Verp­fän­dung bewe­g­li­cher Sachen als Faustp­fand. In der Regel han­delt es sich um Gebrauchs­ge­gen­stände. Bei der Pfand­leihe haf­tet der Dar­le­hens­neh­mer nicht mit sei­nem gesam­ten Ver­mö­gen, son­dern seine Haf­tung ist auf den verp­fän­de­ten Gegen­stand beschränkt.

Hier dage­gen hatte das Pfand­lei­h­un­ter­neh­men mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer einen Dar­le­hens­ver­trag ohne Beg­ren­zung auf die Haf­tung an dem Grund­stück abge­sch­los­sen und sich dafür eine Siche­rung an einem Grund­stück, also einer unbe­we­g­li­chen Sache, geben las­sen. Damit hatte das Unter­neh­men den Anwen­dungs­be­reich der Pfand­leih­ver­ord­nung unzwei­fel­haft ver­las­sen und konnte nicht etwa eine Ver­gü­tung für "Kos­ten des Geschäfts­be­trie­bes" erhe­ben.



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