de en
Nexia Ebner Stolz

Steuerberatung

Mietvertrag mit Eigenbedarfsklausel: Dauerhafte Vermietungsabsicht?

FG Hamburg v. 12.9.2018 - 2 K 151/17

Eine dau­er­hafte Ver­mie­tungs­ab­sicht kann auch dann zu be­ja­hen sein, wenn sich der Ver­mie­ter eine Kündi­gung zu einem be­stimm­ten Zeit­punkt we­gen Ei­gen­be­darfs vor­behält, um das Miet­ob­jekt einem An­gehöri­gen zu über­las­sen. Al­ler­dings muss da­von aus­zu­ge­hen sein, dass diese Über­las­sung nicht un­ent­gelt­lich er­fol­gen soll.

Der Sach­ver­halt:

Der Kläger be­zog in den Streit­jah­ren 2011 bis 2014 Einkünfte als Ab­ge­ord­ne­ter. Im Jahr 2005 hatte er für 224.490 € das Woh­nungs­ei­gen­tum an ei­ner 86,52 m² großen Woh­nung in der A-Straße in Ham­burg er­wor­ben, das er in der Fol­ge­zeit selbst nutzte. Es folg­ten Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten im Um­fang von ca. 50.000 €. Im Jahr 2009 er­warb er eine wei­tere Im­mo­bi­lie in der B-Straße, die er nach Re­no­vie­rung ab Ende 2010 selbst nutzte.

Im Jahr 2011 ver­mie­tete der Kläger die Woh­nung in der A-Straße. Grundsätz­lich war der Miet­ver­trag auf un­be­stimmte Zeit ge­schlos­sen wor­den. Doch ent­hielt er eine Klau­sel, mit der sich der Kläger eine Kündi­gung zu einem be­stimm­ten Zeit­punkt we­gen Ei­gen­be­darfs vor­be­hielt, um das Miet­ob­jekt einem An­gehöri­gen zu über­las­sen. In­so­fern wurde das Aus­zugs­da­tum auf den 1.3.2015 ge­legt. Fer­ner war eine Staf­fel­miete ver­ein­bart, die eine Erhöhung zum 1.3.2013 und zum 1.3.2015 vor­sah. Der Mie­ter kündigte Mitte 2014 von sich aus das Miet­verhält­nis. Dar­auf­hin veräußerte der Kläger die Woh­nung zum Kauf­preis von 288.000 €.

Das Fi­nanz­amt setzte die Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung mit 0 € an und ließ die Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung un­berück­sich­tigt. Es fehle an der Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht, weil die Woh­nung be­fris­tet we­gen Ei­gen­be­darfs ver­mie­tet ge­we­sen sei und zwi­schen Be­ginn der Ver­mie­tung und Veräußerung le­dig­lich vier Jahre lang Ver­luste er­wirt­schaf­tet wor­den seien.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Ent­schei­dung ist rechtskräftig.

Die Gründe:

Der Se­nat ist da­von über­zeugt, dass der Kläger nach Auf­gabe der Selbst­nut­zung die Woh­nung in der A-Straße dau­er­haft ver­mie­ten wollte.

So­weit das Fi­nanz­amt ein­ge­wandt hatte, es sei zwei­fel­haft, ob die Nichte die mit dem Vor­mie­ter ver­ein­barte Miete habe auf­brin­gen können, berührte dies nicht die ge­ne­relle dau­er­hafte Ver­mie­tungs­ab­sicht. Bei Ab­schluss ei­nes Miet­ver­tra­ges mit der Nichte wäre der Kläger frei ge­we­sen, eine ge­rin­gere Miete zu ver­ein­ba­ren als mit dem Vor­mie­ter, ggfs. wäre die Re­ge­lung in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG zu be­ach­ten ge­we­sen. Ob bei der Ver­ein­ba­rung ei­ner ge­rin­ge­ren Miete im Er­geb­nis ein To­talüber­schuss zu er­zie­len ge­we­sen wäre, hätte im Rah­men ei­ner ab­schließen­den Pro­gnose be­ur­teilt wer­den müssen, un­abhängig von der (Vor)frage der Dau­er­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­ab­sicht.

Für die Aus­le­gung der Miet­zeit­klau­sel im steu­er­recht­li­chen Kon­text ist es un­er­heb­lich, ob die be­dingte Be­fris­tung zi­vil­recht­lich wirk­sam war - woran al­ler­dings er­heb­li­che Zwei­fel be­stan­den - weil es al­lein auf die Be­ur­tei­lung der Ab­sich­ten des Klägers an­kommt. Al­ler­dings dürfte die Deu­tung des Fi­nanz­am­tes, dass bei Wi­der­sprüch­lich­kei­ten im Zwei­fel nur die Be­fris­tung wirk­sam ge­wor­den sei, nicht zu­tref­fen. Viel­mehr dürfte der Ver­trag im Zwei­fel, dem Re­gel­fall ent­spre­chend, mit un­be­fris­te­ter Lauf­zeit zu­stande ge­kom­men sein.

In­fol­ge­des­sen ist auch die In­dizwir­kung für eine feh­lende Dau­er­ver­mie­tungs­ab­sicht auf­grund des zeit­li­chen Zu­sam­men­hangs zwi­schen Be­ginn der Ver­mie­tungstätig­keit und Veräußerung in­ner­halb von rund vier Jah­ren als wi­der­legt an­zu­se­hen. In­so­weit hat der Kläger über­zeu­gend dar­ge­tan, dass er sich erst nach der mie­ter­sei­ti­gen Kündi­gung zum Ver­kauf ent­schlos­sen hatte, nach­dem die Nichte we­gen veränder­ter persönli­cher Verhält­nisse die Woh­nung nicht mehr habe über­neh­men wol­len und er zu der Er­kennt­nis ge­langt sei, dass die Be­treu­ung ei­nes Miet­verhält­nis­ses mit er­heb­li­chem Auf­wand ver­bun­den ist.

Link­hin­weis:

nach oben