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Mietvertrag mit Eigenbedarfsklausel: Dauerhafte Vermietungsabsicht?

FG Hamburg v. 12.9.2018 - 2 K 151/17

Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen. Allerdings muss davon auszugehen sein, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen soll.

Der Sach­ver­halt:

Der Klä­ger bezog in den Streit­jah­ren 2011 bis 2014 Ein­künfte als Abge­ord­ne­ter. Im Jahr 2005 hatte er für 224.490 € das Woh­nungs­ei­gen­tum an einer 86,52 m² gro­ßen Woh­nung in der A-Straße in Ham­burg erwor­ben, das er in der Fol­ge­zeit selbst nutzte. Es folg­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten im Umfang von ca. 50.000 €. Im Jahr 2009 erwarb er eine wei­tere Immo­bi­lie in der B-Straße, die er nach Reno­vie­rung ab Ende 2010 selbst nutzte.

Im Jahr 2011 ver­mie­tete der Klä­ger die Woh­nung in der A-Straße. Grund­sätz­lich war der Miet­ver­trag auf unbe­stimmte Zeit gesch­los­sen wor­den. Doch ent­hielt er eine Klau­sel, mit der sich der Klä­ger eine Kün­di­gung zu einem bestimm­ten Zeit­punkt wegen Eigen­be­darfs vor­be­hielt, um das Miet­ob­jekt einem Ange­hö­ri­gen zu über­las­sen. Inso­fern wurde das Aus­zugs­da­tum auf den 1.3.2015 gelegt. Fer­ner war eine Staf­fel­miete ver­ein­bart, die eine Erhöh­ung zum 1.3.2013 und zum 1.3.2015 vor­sah. Der Mie­ter kün­digte Mitte 2014 von sich aus das Miet­ver­hält­nis. Dar­auf­hin ver­äu­ßerte der Klä­ger die Woh­nung zum Kauf­preis von 288.000 €.

Das Finanz­amt setzte die Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung mit 0 € an und ließ die Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung unbe­rück­sich­tigt. Es fehle an der Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht, weil die Woh­nung befris­tet wegen Eigen­be­darfs ver­mie­tet gewe­sen sei und zwi­schen Beginn der Ver­mie­tung und Ver­äu­ße­rung ledig­lich vier Jahre lang Ver­luste erwirt­schaf­tet wor­den seien.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Ent­schei­dung ist rechts­kräf­tig.

Die Gründe:

Der Senat ist davon über­zeugt, dass der Klä­ger nach Auf­gabe der Selbst­nut­zung die Woh­nung in der A-Straße dau­er­haft ver­mie­ten wollte.

Soweit das Finanz­amt ein­ge­wandt hatte, es sei zwei­fel­haft, ob die Nichte die mit dem Vor­mie­ter ver­ein­barte Miete habe auf­brin­gen kön­nen, berührte dies nicht die gene­relle dau­er­hafte Ver­mie­tungs­ab­sicht. Bei Abschluss eines Miet­ver­tra­ges mit der Nichte wäre der Klä­ger frei gewe­sen, eine gerin­gere Miete zu ver­ein­ba­ren als mit dem Vor­mie­ter, ggfs. wäre die Rege­lung in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG zu beach­ten gewe­sen. Ob bei der Ver­ein­ba­rung einer gerin­ge­ren Miete im Ergeb­nis ein Total­über­schuss zu erzie­len gewe­sen wäre, hätte im Rah­men einer absch­lie­ßen­den Prog­nose beur­teilt wer­den müs­sen, unab­hän­gig von der (Vor)frage der Dau­er­haf­tig­keit der Ver­mie­tungs­ab­sicht.

Für die Aus­le­gung der Miet­zeit­klau­sel im steu­er­recht­li­chen Kon­text ist es uner­heb­lich, ob die bedingte Befris­tung zivil­recht­lich wirk­sam war - woran aller­dings erheb­li­che Zwei­fel bestan­den - weil es allein auf die Beur­tei­lung der Absich­ten des Klä­gers ankommt. Aller­dings dürfte die Deu­tung des Finanzam­tes, dass bei Wider­sprüch­lich­kei­ten im Zwei­fel nur die Befris­tung wirk­sam gewor­den sei, nicht zutref­fen. Viel­mehr dürfte der Ver­trag im Zwei­fel, dem Regel­fall ent­sp­re­chend, mit unbe­fris­te­ter Lauf­zeit zustande gekom­men sein.

Infol­ge­des­sen ist auch die Indiz­wir­kung für eine feh­lende Dau­er­ver­mie­tungs­ab­sicht auf­grund des zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Beginn der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit und Ver­äu­ße­rung inn­er­halb von rund vier Jah­ren als wider­legt anzu­se­hen. Inso­weit hat der Klä­ger über­zeu­gend dar­ge­tan, dass er sich erst nach der mie­ter­sei­ti­gen Kün­di­gung zum Ver­kauf ent­sch­los­sen hatte, nach­dem die Nichte wegen ver­än­der­ter per­sön­li­cher Ver­hält­nisse die Woh­nung nicht mehr habe über­neh­men wol­len und er zu der Erkennt­nis gelangt sei, dass die Bet­reu­ung eines Miet­ver­hält­nis­ses mit erheb­li­chem Auf­wand ver­bun­den ist.

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