de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Rechtsprechungsänderung bei der Eigenbedarfskündigung

BGH 14.12.2016, VIII ZR 232/15

Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Der BGH hält nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten hat­ten im Jahr 1985 vom Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin eine 5-Zim­mer-Woh­nung in Mün­chen ange­mie­tet. Die Miete für die 166 qm große Woh­nung beläuft sich mitt­ler­weile auf rund 1.374 € monat­lich. Die Klä­ge­rin ist eine im Jahr 1991 gegrün­dete, aus vier Gesell­schaf­tern beste­hende GbR, die das Anwe­sen, in dem die strei­tige Woh­nung liegt, im Grün­dungs­jahr erwor­ben hatte. Nach dem Gesell­schafts­ver­trag besteht der Zweck der Gesell­schaft in der "Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und dem Aus­bau des Anwe­sens, des­sen Ver­mie­tung sowie nach Mög­lich­keit der Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum".

Im Jahr 1994 begann die Klä­ge­rin mit der Sanie­rung des Anwe­sens und der Auf­tei­lung der Woh­nun­gen, wobei einige inzwi­schen ver­kauft wur­den. Die Woh­nung der Beklag­ten ist die letzte Woh­nung, die noch nicht saniert ist. Im Sep­tem­ber 2013 kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis und begrün­dete dies mit Eigen­be­darf der Toch­ter eines der Gesell­schaf­ter. Die Beklag­ten tra­ten der Kün­di­gung jedoch ent­ge­gen­ge­t­re­ten.

Das AG wies die Räu­mungs­klage ab. Das Gericht war der Ansicht, dass die Kün­di­gung im Hin­blick auf die ein­schlä­g­ige BGH-Recht­sp­re­chung wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam war, da die Klä­ge­rin treu­wid­rig ver­säumt hatte, den Beklag­ten eine seit April 2014 leer­ste­hende 76 qm große 2-Zim­mer-Woh­nung im Erd­ge­schoss anzu­bie­ten. Das LG wies die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück, wobei das Gericht - unter bewuss­ter Abwei­chung von der BGH-Recht­sp­re­chung - die Auf­fas­sung ver­t­re­ten hatte, dass mit Rück­sicht auf den u.a. in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor­ge­se­he­nen Bestands- und Ver­drän­gungs­schutz des Mie­ters eine GbR einen Wohn­raum­miet­ver­trag bereits von vorn­he­r­ein nicht wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen kün­di­gen dürfe.

Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hat der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf­ge­ho­ben und zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:
Die Vor­in­stanz muss noch wei­tere not­wen­dige Fest­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen des gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs und zu mög­li­chen Här­te­grün­den tref­fen.

Zuläs­sig­keit von Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen durch GbR
Der sei­nem Wort­laut nach auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­tene Kün­di­gung­s­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fäl­len ent­sp­re­chend anzu­wen­den, in denen als Ver­mie­te­rin eine teil­rechts­fähige (Außen-)Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts auf­tritt. Einer GbR ist somit ein Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder deren Ange­hö­ri­gen "zuzu­rech­nen". Die vom LG ange­s­tell­ten Schutz­zweck­über­le­gun­gen ste­hen einer ent­sp­re­chen­den Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht ent­ge­gen. Unzu­tref­fend ist bereits die Prä­misse, der Kün­di­gung­s­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mie­ter vor einem Ver­drän­gungs­ri­siko durch eine unüber­schau­bare Anzahl von Per­so­nen auf Ver­mie­ter­seite schüt­zen. Denn die­ser Zweck kommt allein der Kün­di­gungs­sperre in § 577a BGB zu.

Der Zweck der Kün­di­gungs­re­ge­lun­gen in § 573 BGB besteht viel­mehr darin, einer­seits den ver­trag­s­t­reuen Mie­ter, für den die Woh­nung einen Lebens­mit­tel­punkt dar­s­tellt, vor will­kür­li­chen Kün­di­gun­gen zu schüt­zen, ande­rer­seits aber auch dem Ver­mie­ter die Befug­nis ein­zu­räu­men, sich bei Vor­lie­gen eines trif­ti­gen Grun­des aus dem Miet­ver­hält­nis lösen zu kön­nen. Durch die Aus­ge­stal­tung der ein­zel­nen Kün­di­gung­s­tat­be­stände sol­len kei­nes­wegs nur (berech­tigte) Mie­ter­in­ter­es­sen geschützt wer­den. Viel­mehr soll ein gerech­ter Inter­es­sen­aus­g­leich zwi­schen den Miet­ver­trag­s­par­teien ermög­licht wer­den. Inso­fern wurde den Mit­g­lie­dern einer (Außen-)Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den BGH erfolg­ten Aner­ken­nung ihrer Teil­rechts­fähig­keit - unab­hän­gig von der Über­schau­bar­keit ihrer Gesell­schaf­ter­ver­hält­nisse - die Befug­nis zuge­bil­ligt, sich als Ver­mie­ter­mehr­heit gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen zu beru­fen.

Durch die Aner­ken­nung einer Teil­rechts­fähig­keit einer (Außen-)Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesell­schaf­ter als natür­li­che Per­so­nen Ver­mie­ter, son­dern die Gesell­schaft ist selbst Ver­mie­te­rin gewor­den, so dass der auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­tene Kün­di­gung­s­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwend­bar ist. Die Inter­es­sen­lage hat sich aber - was das LG nicht hin­rei­chend in den Blick genom­men hatte - nicht ver­än­dert. Ins­be­son­dere hatte die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fähig­keit einer (Außen-)Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukom­mende Rechts­po­si­tion zu beschnei­den. Auch haben sich Anzahl und Iden­ti­tät der Mit­g­lie­der einer GbR hier­durch nicht ver­än­dert.

Aller­dings ist durch diese rein auf gesell­schafts­recht­li­chen Erwä­gun­gen beru­hende Recht­sp­re­chungs­än­de­rung eine - auch vom Gesetz­ge­ber im Rah­men der Miet­rechts­re­form nicht erkannte und damit unge­plante - Rege­lungs­lü­cke ent­stan­den. Den Geset­zes­ma­te­ria­lien zum Miet­rechts­re­form­ge­setz (in Kraft seit 1.9.2001) ist zu ent­neh­men, dass eine Ände­rung der bis­he­ri­gen Rechts­lage nicht beab­sich­tigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolg­ten Ergän­zung der Kün­di­gungs­sperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters einer Per­so­nen­ge­sell­schaft hat der Gesetz­ge­ber (erneut) bestä­tigt, dass er einer GbR nicht die Befug­nis zur Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen absp­re­chen will, son­dern ledig­lich in bestimm­ten Fall­kon­s­tel­la­tio­nen die Ver­län­ge­rung der Kün­di­gungs­frist für gebo­ten hält.

Die durch die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fähig­keit einer (Außen-)Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts ent­stan­dene Rege­lungs­lü­cke lässt sich nicht allein durch einen Rück­griff auf die Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB sch­lie­ßen, denn ein berech­tig­tes Inter­esse i.S.d. Vor­schrift erfor­dert eine umfas­sende Wür­di­gung aller Ein­zel­fal­l­um­stände, wäh­rend es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gung­s­tat­be­stän­den um gesetz­lich typi­sierte Fälle eines die Belange des Mie­ters über­wie­gen­den berech­tig­ten Inter­es­ses des Ver­mie­ters han­delt. Viel­mehr ist die Lücke im Wege der ana­lo­gen Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu sch­lie­ßen, dass sich auch eine teil­rechts­fähige (Außen-) Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auf einen Eigen­be­darf ihrer Gesell­schaf­ter oder deren Ange­hö­ri­gen beru­fen darf.

Die Gel­tend­ma­chung des Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen ist in allen wesent­li­chen Punk­ten einer Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft ver­g­leich­bar, die sich als recht­lich nicht ver­selb­stän­digte Zusam­men­schlüsse natür­li­cher Per­so­nen unmit­tel­bar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beru­fen kön­nen. Auch bei sol­chen Ver­mie­ter­mehr­hei­ten gibt es - ebenso wie bei GbR - eine große Band­b­reite unter­schied­li­cher Struk­tu­ren. Neben klei­nen und kom­pak­ten Mit­ei­gen­tü­mer- und Erben­ge­mein­schaf­ten gibt es auch sol­che, die eine große Mit­g­lie­der­zahl oder ver­f­loch­tene Struk­tu­ren auf­wei­sen, was etwa bei über meh­rere Gene­ra­tio­nen fort­ge­setz­ten Erben­ge­mein­schaf­ten der Fall ist. Fol­g­lich ist die vom LG ange­führte "Unüber­schau­bar­keit" des Mit­g­lie­der­be­stands bestimm­ter GbR in Anbe­tracht des Norm­zwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kri­te­rium, das es erlau­ben würde, eine GbR sch­lech­ter zu stel­len als eine Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft. Auf Miss­brauchs­fälle kön­nen die Gerichte wei­ter­hin mit der Anwen­dung der Vor­schrift des § 242 BGB ange­mes­sen rea­gie­ren.

Recht­sp­re­chungs­än­de­rung zur Anbietpf­licht eines Ver­mie­ters
Bezüg­lich der vom AG bejah­ten und vom LG offen gelas­se­nen Frage, ob die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin durch die unter­las­sene Anbie­tung einer im sel­ben Anwe­sen gele­ge­nen Zwei­zim­mer­woh­nung rechts­miss­bräuch­lich und damit unwirk­sam gewor­den ist, hat der Senat in Abän­de­rung sei­ner bis­he­ri­gen Recht­sp­re­chung aus­ge­spro­chen, dass dies nicht die Unwirk­sam­keit einer berech­tigt aus­ge­spro­che­nen Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Folge hat. Zwar ist ein Ver­mie­ter verpf­lich­tet, die Fol­gen einer auf Eigen­be­darf gestütz­ten Kün­di­gung für den Mie­ter so gering wie mög­lich zu hal­ten, da der Woh­nung als Mit­tel­punkt der per­sön­li­chen Exis­tenz eines Men­schen beson­dere Bedeu­tung von Ver­fas­sungs­rang zukommt. Der Ver­mie­ter hat dem betrof­fe­nen Mie­ter des­halb eine andere, ihm wäh­rend der Kün­di­gungs­frist zur Ver­fü­gung ste­hende Woh­nung zur Anmie­tung anzu­bie­ten, sofern diese sich im sel­ben Haus oder der­sel­ben Wohn­an­lage befin­det. Aller­dings hält der Senat nicht län­ger daran fest, dass die Ver­let­zung einer sol­chen Anbietpf­licht durch den Ver­mie­ter die Unwirk­sam­keit der Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Folge hat.

Sch­ließ­lich stellt sich hier­durch eine - rechts­wirk­sam - aus­ge­spro­chene Kün­di­gung nicht nach­träg­lich als unzu­läs­sige Rechts­aus­übung gem. § 242 BGB dar. Viel­mehr zieht eine Ver­let­zung der miet­ver­trag­li­chen Rück­sicht­nah­mepf­lich­ten des Ver­mie­ters gem. § 241 Abs. 2 BGB - wie auch bei sons­ti­gen Ver­stö­ßen gegen Nebenpf­lich­ten - ledig­lich Scha­dens­er­satz­an­sprüche nach sich. Dem Mie­ter kön­nen daher allen­falls Ersatz­an­sprüche in Geld für hier­durch ent­stan­dene Schä­den (etwa Umzugs- und Mak­ler­kos­ten) zuste­hen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
nach oben