deen
Nexia Ebner Stolz

Einkünfteerzielungsabsicht bei länger leerstehenden Objekten

FG Düsseldorf 27.9.2016, 13 K 2850/13 E

Eine Untätigkeitsklage führt mit größter Wahrscheinlichkeit nicht zu einer Verkürzung, sondern zu einer Verlängerung der Verfahrensdauer. Die Frage, ob eine ursprüngliche vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht auch dann entfallen ist, wenn zwar das Objekt wegen Unbewohnbarkeit leer steht und eine Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsfragen (zunächst) nicht erfolgt, der Steuerpflichtige aber alles unternimmt, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären, ist - soweit ersichtlich - höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte im Jahr 1998 eine Eigen­tums­woh­nung gekauft. Im Jahr 2000 wurde sie auf ihn über­tra­gen und er ver­mie­tete die Woh­nung. Seit 2004 tra­ten zahl­rei­che gra­vie­rende Bau­män­gel, wie etwa die Durch­feuch­tung der Fas­sade, auf. Der Klä­ger führte nach Rück­spra­che mit den Mie­tern zunächst keine Sanie­rung durch, weil zunächst deren Aus­zug abge­war­tet wer­den sollte. Nach­dem im März 2007 wegen des sch­lech­ten bau­li­chen Zustands der Woh­nung das Bezirk­s­amt ein­ge­schrit­ten war, stellte ein Sach­ver­stän­di­ger fest, dass die Durch­feuch­tung zu Schim­mel­bil­dung in der gesam­ten Woh­nung geführt hatte. Die Mie­ter kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis und zogen zum 1.1.2008 aus. Die Woh­nung steht seit­dem leer.

Anläss­lich einer Fami­li­en­rechts­st­rei­tig­keit wurde ein Sach­ver­stän­di­ger mit der Erstel­lung eines Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­tens u.a. für die Woh­nung des Klä­gers beauf­tragt. Die Haus­ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft schrieb dar­auf­hin im März 2008 das Bezirk­s­amt an und bat, den Sach­ver­halt zu prü­fen und die Grund­buch­si­tua­tion zu ber­ei­ni­gen. Der Vor­gang zog sich über Jahre hin. In Sch­rei­ben an die Haus­ver­wal­tung aus 2013 und 2014 bemän­gelte der Klä­ger, dass die Situa­tion noch nicht geklärt sei. Im Juli 2015 war es dann aber so weit, wovon der Klä­ger im Novem­ber 2015 Kennt­nis erlangte.

Nach Kon­takt mit meh­re­ren Fach­leu­ten erteilte der Klä­ger im Novem­ber 2015 einem Unter­neh­mer den Auf­trag zur Sanie­rung sei­ner Eigen­tums­woh­nung. Die Sanie­rung, die zunächst bereits im März 2016 abge­sch­los­sen sein sollte, ver­zö­gerte sich wegen eines zwi­schen­zeit­lich fest­ge­s­tell­ten Frost­scha­dens bis Novem­ber 2016. Ein Mak­ler hatte im Sep­tem­ber 2016 die Miet­ver­mitt­lung des Objekts für einen vor­aus­sicht­li­chen Ein­zugs­ter­min zum 1.12.2016 über­nom­men.

Im Rah­men der Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen 2009 bis 2011 erklärte der Klä­ger aus der Woh­nung Ein­nah­men von 120 € sowie Wer­bung­kos­ten von über 40.000 €. Nach einer Betriebs­prü­fung ver­t­rat der Prü­fer die Ansicht, dass die ursprüng­lich gege­bene Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klä­gers ent­fal­len sei. Das Finanz­amt folgte den Fest­stel­lun­gen und erließ ent­sp­re­chend geän­derte Ein­kom­men­steu­er­be­scheide.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Aller­dings wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che die Revi­sion zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat zu Unrecht die Auf­wen­dun­gen nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt, da der Klä­ger zur Über­zeu­gung des Senats in den Streit­jah­ren die erfor­der­li­che Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht gehabt hatte.

Für die Fest­stel­lung des Beste­hens einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich reno­vie­rungs­be­dürf­ti­ger - und des­halb län­ger leer­ste­hen­der - Objekte kön­nen auch der zeit­li­che Zusam­men­hang zwi­schen Auf­wen­dun­gen und spä­te­rer Ver­mie­tung, die Dauer der Reno­vie­rung zur Vor­be­rei­tung der Ver­mie­tung oder die (feh­lende) Abseh­bar­keit, ob und ggf. wann die Räume im Rah­men der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung genutzt wer­den sol­len, als Indi­zien her­an­ge­zo­gen wer­den. Zudem hat der BFH hin­sicht­lich eines Objekts, für das, so wie es bau­lich gestal­tet war, kein Markt bestand und die Immo­bi­lie des­halb nicht ver­miet­bar war, ent­schie­den, dass der Steu­erpf­lich­tige - wolle er seine fort­be­ste­hende Ver­mie­tungs­ab­sicht bele­gen - ziel­ge­rich­tet dar­auf hin­wir­ken müsse, unter Umstän­den auch durch bau­li­che Umge­stal­tun­gen einen ver­miet­ba­ren Zustand des Objekts zu errei­chen. Im Rah­men einer Gesamt­be­ur­tei­lung sind auch spä­tere Tat­sa­chen und Ereig­nisse zu berück­sich­ti­gen.

Der Klä­ger hat seine Absicht zur Ein­künf­te­er­zie­lung nach dem Aus­zug der Mie­ter nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben. Diese bestand auch in den Streit­jah­ren fort. Zwar hatte er nicht zeit­nah nach dem Aus­zug der Mie­ter mit der not­wen­di­gen Sanie­rung begon­nen, um die Betriebs­be­reit­schaft des Objekts wie­der­her­zu­s­tel­len. Er hatte aber die ihm mög­li­chen Bemüh­un­gen unter­nom­men, um die der Sanie­rung ent­ge­gen­ste­hen­den wirt­schaft­li­chen und - nach sei­ner Ein­schät­zung - recht­li­chen Hin­der­nisse zu besei­ti­gen. Er hatte - jeden­falls nach Ablauf einer von ihm für ange­mes­sen gehal­te­nen Bear­bei­tungs­zeit - dau­er­haft Kon­takt zu der Haus­ver­wal­tung. Dies zeigte, dass sich der Klä­ger nicht über Jahre hin­weg hin­sicht­lich des Leer­stands der Woh­nung pas­siv ver­hal­ten hatte, son­dern das ihm als Teil einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft Mög­li­che getan hat, um die Eigen­tums­frage in sei­nem Sinne zu klä­ren und sodann die Woh­nung nach einer Sanie­rung wie­der zu ver­mie­ten.

Ent­ge­gen der Ansicht des Beklag­ten ergab sich weder aus der lan­gen Bear­bei­tungs­dauer der zustän­di­gen Stel­len des Lan­des noch aus der unter­las­se­nen Untä­tig­keits­klage, dass der Klä­ger seine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auf­ge­ge­ben hatte. Um eine Ver­kür­zung der Bear­bei­tungs­dauer hatte der Klä­ger sich durch Sach­stand­s­an­fra­gen bemüht. Hin­sicht­lich der Untä­tig­keits­klage teilte der Senat die Auf­fas­sung des Klä­gers, dass eine sol­che mit größ­ter Wahr­schein­lich­keit nicht zu einer Ver­kür­zung, son­dern zu einer Ver­län­ge­rung der Ver­fah­rens­dauer geführt hätte. Aller­dings ist die Frage, ob eine ursprüng­li­che vor­han­dene Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auch dann ent­fal­len ist, wenn zwar das Objekt wegen Unbe­wohn­bar­keit leer steht und eine Sanie­rung wegen unge­klär­ter Eigen­tums­fra­gen (zunächst) nicht erfolgt, der Steu­erpf­lich­tige aber alles unter­nimmt, um die Eigen­tums­frage in sei­nem Sinne zu klä­ren, (soweit ersicht­lich) höch­s­trich­ter­lich noch nicht geklärt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text des Urteils ist erhält­lich unter www.nrwe.de - Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank des Lan­des NRW.
  • Um direkt zu dem Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben