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Einkünfteerzielungsabsicht bei länger leerstehenden Objekten

FG Düsseldorf 27.9.2016, 13 K 2850/13 E

Eine Untätig­keits­klage führt mit größter Wahr­schein­lich­keit nicht zu ei­ner Verkürzung, son­dern zu ei­ner Verlänge­rung der Ver­fah­rens­dauer. Die Frage, ob eine ur­sprüng­li­che vor­han­dene Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auch dann ent­fal­len ist, wenn zwar das Ob­jekt we­gen Un­be­wohn­bar­keit leer steht und eine Sa­nie­rung we­gen un­geklärter Ei­gen­tums­fra­gen (zunächst) nicht er­folgt, der Steu­er­pflich­tige aber al­les un­ter­nimmt, um die Ei­gen­tums­frage in sei­nem Sinne zu klären, ist - so­weit er­sicht­lich - höchstrich­ter­lich noch nicht geklärt.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger hatte im Jahr 1998 eine Ei­gen­tums­woh­nung ge­kauft. Im Jahr 2000 wurde sie auf ihn über­tra­gen und er ver­mie­tete die Woh­nung. Seit 2004 tra­ten zahl­rei­che gra­vie­rende Baumängel, wie etwa die Durch­feuch­tung der Fas­sade, auf. Der Kläger führte nach Rück­spra­che mit den Mie­tern zunächst keine Sa­nie­rung durch, weil zunächst de­ren Aus­zug ab­ge­war­tet wer­den sollte. Nach­dem im März 2007 we­gen des schlech­ten bau­li­chen Zu­stands der Woh­nung das Be­zirks­amt ein­ge­schrit­ten war, stellte ein Sach­verständi­ger fest, dass die Durch­feuch­tung zu Schim­mel­bil­dung in der ge­sam­ten Woh­nung geführt hatte. Die Mie­ter kündig­ten das Miet­verhält­nis und zo­gen zum 1.1.2008 aus. Die Woh­nung steht seit­dem leer.

Anläss­lich ei­ner Fa­mi­li­en­rechts­strei­tig­keit wurde ein Sach­verständi­ger mit der Er­stel­lung ei­nes Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens u.a. für die Woh­nung des Klägers be­auf­tragt. Die Haus­ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft schrieb dar­auf­hin im März 2008 das Be­zirks­amt an und bat, den Sach­ver­halt zu prüfen und die Grund­buch­si­tua­tion zu be­rei­ni­gen. Der Vor­gang zog sich über Jahre hin. In Schrei­ben an die Haus­ver­wal­tung aus 2013 und 2014 bemängelte der Kläger, dass die Si­tua­tion noch nicht geklärt sei. Im Juli 2015 war es dann aber so weit, wo­von der Kläger im No­vem­ber 2015 Kennt­nis er­langte.

Nach Kon­takt mit meh­re­ren Fach­leu­ten er­teilte der Kläger im No­vem­ber 2015 einem Un­ter­neh­mer den Auf­trag zur Sa­nie­rung sei­ner Ei­gen­tums­woh­nung. Die Sa­nie­rung, die zunächst be­reits im März 2016 ab­ge­schlos­sen sein sollte, verzögerte sich we­gen ei­nes zwi­schen­zeit­lich fest­ge­stell­ten Frost­scha­dens bis No­vem­ber 2016. Ein Mak­ler hatte im Sep­tem­ber 2016 die Miet­ver­mitt­lung des Ob­jekts für einen vor­aus­sicht­li­chen Ein­zugs­ter­min zum 1.12.2016 über­nom­men.

Im Rah­men der Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen 2009 bis 2011 erklärte der Kläger aus der Woh­nung Ein­nah­men von 120 € so­wie Wer­bung­kos­ten von über 40.000 €. Nach ei­ner Be­triebsprüfung ver­trat der Prüfer die An­sicht, dass die ur­sprüng­lich ge­ge­bene Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klägers ent­fal­len sei. Das Fi­nanz­amt folgte den Fest­stel­lun­gen und er­ließ ent­spre­chend geänderte Ein­kom­men­steu­er­be­scheide.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Al­ler­dings wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che die Re­vi­sion zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat zu Un­recht die Auf­wen­dun­gen nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt, da der Kläger zur Über­zeu­gung des Se­nats in den Streit­jah­ren die er­for­der­li­che Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ge­habt hatte.

Für die Fest­stel­lung des Be­ste­hens ei­ner Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht hin­sicht­lich re­no­vie­rungs­bedürf­ti­ger - und des­halb länger leer­ste­hen­der - Ob­jekte können auch der zeit­li­che Zu­sam­men­hang zwi­schen Auf­wen­dun­gen und späte­rer Ver­mie­tung, die Dauer der Re­no­vie­rung zur Vor­be­rei­tung der Ver­mie­tung oder die (feh­lende) Ab­seh­bar­keit, ob und ggf. wann die Räume im Rah­men der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ge­nutzt wer­den sol­len, als In­di­zien her­an­ge­zo­gen wer­den. Zu­dem hat der BFH hin­sicht­lich ei­nes Ob­jekts, für das, so wie es bau­lich ge­stal­tet war, kein Markt be­stand und die Im­mo­bi­lie des­halb nicht ver­miet­bar war, ent­schie­den, dass der Steu­er­pflich­tige - wolle er seine fort­be­ste­hende Ver­mie­tungs­ab­sicht be­le­gen - ziel­ge­rich­tet dar­auf hin­wir­ken müsse, un­ter Umständen auch durch bau­li­che Um­ge­stal­tun­gen einen ver­miet­ba­ren Zu­stand des Ob­jekts zu er­rei­chen. Im Rah­men ei­ner Ge­samt­be­ur­tei­lung sind auch spätere Tat­sa­chen und Er­eig­nisse zu berück­sich­ti­gen.

Der Kläger hat seine Ab­sicht zur Einkünf­te­er­zie­lung nach dem Aus­zug der Mie­ter nicht endgültig auf­ge­ge­ben. Diese be­stand auch in den Streit­jah­ren fort. Zwar hatte er nicht zeit­nah nach dem Aus­zug der Mie­ter mit der not­wen­di­gen Sa­nie­rung be­gon­nen, um die Be­triebs­be­reit­schaft des Ob­jekts wie­der­her­zu­stel­len. Er hatte aber die ihm mögli­chen Bemühun­gen un­ter­nom­men, um die der Sa­nie­rung ent­ge­gen­ste­hen­den wirt­schaft­li­chen und - nach sei­ner Ein­schätzung - recht­li­chen Hin­der­nisse zu be­sei­ti­gen. Er hatte - je­den­falls nach Ab­lauf ei­ner von ihm für an­ge­mes­sen ge­hal­te­nen Be­ar­bei­tungs­zeit - dau­er­haft Kon­takt zu der Haus­ver­wal­tung. Dies zeigte, dass sich der Kläger nicht über Jahre hin­weg hin­sicht­lich des Leer­stands der Woh­nung pas­siv ver­hal­ten hatte, son­dern das ihm als Teil ei­ner Ei­gentümer­ge­mein­schaft Mögli­che ge­tan hat, um die Ei­gen­tums­frage in sei­nem Sinne zu klären und so­dann die Woh­nung nach ei­ner Sa­nie­rung wie­der zu ver­mie­ten.

Ent­ge­gen der An­sicht des Be­klag­ten er­gab sich we­der aus der lan­gen Be­ar­bei­tungs­dauer der zuständi­gen Stel­len des Lan­des noch aus der un­ter­las­se­nen Untätig­keits­klage, dass der Kläger seine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auf­ge­ge­ben hatte. Um eine Verkürzung der Be­ar­bei­tungs­dauer hatte der Kläger sich durch Sach­stands­an­fra­gen bemüht. Hin­sicht­lich der Untätig­keits­klage teilte der Se­nat die Auf­fas­sung des Klägers, dass eine sol­che mit größter Wahr­schein­lich­keit nicht zu ei­ner Verkürzung, son­dern zu ei­ner Verlänge­rung der Ver­fah­rens­dauer geführt hätte. Al­ler­dings ist die Frage, ob eine ur­sprüng­li­che vor­han­dene Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht auch dann ent­fal­len ist, wenn zwar das Ob­jekt we­gen Un­be­wohn­bar­keit leer steht und eine Sa­nie­rung we­gen un­geklärter Ei­gen­tums­fra­gen (zunächst) nicht er­folgt, der Steu­er­pflich­tige aber al­les un­ter­nimmt, um die Ei­gen­tums­frage in sei­nem Sinne zu klären, (so­weit er­sicht­lich) höchstrich­ter­lich noch nicht geklärt.

Link­hin­weis:

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