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Einkünfteerzielungsabsicht bei länger leerstehenden Objekten

FG Düsseldorf 27.9.2016, 13 K 2850/13 E

Eine Untätigkeitsklage führt mit größter Wahrscheinlichkeit nicht zu einer Verkürzung, sondern zu einer Verlängerung der Verfahrensdauer. Die Frage, ob eine ursprüngliche vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht auch dann entfallen ist, wenn zwar das Objekt wegen Unbewohnbarkeit leer steht und eine Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsfragen (zunächst) nicht erfolgt, der Steuerpflichtige aber alles unternimmt, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären, ist - soweit ersichtlich - höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Jahr 1998 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Jahr 2000 wurde sie auf ihn übertragen und er vermietete die Wohnung. Seit 2004 traten zahlreiche gravierende Baumängel, wie etwa die Durchfeuchtung der Fassade, auf. Der Kläger führte nach Rücksprache mit den Mietern zunächst keine Sanierung durch, weil zunächst deren Auszug abgewartet werden sollte. Nachdem im März 2007 wegen des schlechten baulichen Zustands der Wohnung das Bezirksamt eingeschritten war, stellte ein Sachverständiger fest, dass die Durchfeuchtung zu Schimmelbildung in der gesamten Wohnung geführt hatte. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis und zogen zum 1.1.2008 aus. Die Wohnung steht seitdem leer.

Anlässlich einer Familienrechtsstreitigkeit wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens u.a. für die Wohnung des Klägers beauftragt. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft schrieb daraufhin im März 2008 das Bezirksamt an und bat, den Sachverhalt zu prüfen und die Grundbuchsituation zu bereinigen. Der Vorgang zog sich über Jahre hin. In Schreiben an die Hausverwaltung aus 2013 und 2014 bemängelte der Kläger, dass die Situation noch nicht geklärt sei. Im Juli 2015 war es dann aber so weit, wovon der Kläger im November 2015 Kenntnis erlangte.

Nach Kontakt mit mehreren Fachleuten erteilte der Kläger im November 2015 einem Unternehmer den Auftrag zur Sanierung seiner Eigentumswohnung. Die Sanierung, die zunächst bereits im März 2016 abgeschlossen sein sollte, verzögerte sich wegen eines zwischenzeitlich festgestellten Frostschadens bis November 2016. Ein Makler hatte im September 2016 die Mietvermittlung des Objekts für einen voraussichtlichen Einzugstermin zum 1.12.2016 übernommen.

Im Rahmen der Einkommensteuererklärungen 2009 bis 2011 erklärte der Kläger aus der Wohnung Einnahmen von 120 € sowie Werbungkosten von über 40.000 €. Nach einer Betriebsprüfung vertrat der Prüfer die Ansicht, dass die ursprünglich gegebene Vermietungsabsicht des Klägers entfallen sei. Das Finanzamt folgte den Feststellungen und erließ entsprechend geänderte Einkommensteuerbescheide.

Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen.

Die Gründe:
Das Finanzamt hat zu Unrecht die Aufwendungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, da der Kläger zur Überzeugung des Senats in den Streitjahren die erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht gehabt hatte.

Für die Feststellung des Bestehens einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger - und deshalb länger leerstehender - Objekte können auch der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung der Vermietung oder die (fehlende) Absehbarkeit, ob und ggf. wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden. Zudem hat der BFH hinsichtlich eines Objekts, für das, so wie es baulich gestaltet war, kein Markt bestand und die Immobilie deshalb nicht vermietbar war, entschieden, dass der Steuerpflichtige - wolle er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen - zielgerichtet darauf hinwirken müsse, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Im Rahmen einer Gesamtbeurteilung sind auch spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen.

Der Kläger hat seine Absicht zur Einkünfteerzielung nach dem Auszug der Mieter nicht endgültig aufgegeben. Diese bestand auch in den Streitjahren fort. Zwar hatte er nicht zeitnah nach dem Auszug der Mieter mit der notwendigen Sanierung begonnen, um die Betriebsbereitschaft des Objekts wiederherzustellen. Er hatte aber die ihm möglichen Bemühungen unternommen, um die der Sanierung entgegenstehenden wirtschaftlichen und - nach seiner Einschätzung - rechtlichen Hindernisse zu beseitigen. Er hatte - jedenfalls nach Ablauf einer von ihm für angemessen gehaltenen Bearbeitungszeit - dauerhaft Kontakt zu der Hausverwaltung. Dies zeigte, dass sich der Kläger nicht über Jahre hinweg hinsichtlich des Leerstands der Wohnung passiv verhalten hatte, sondern das ihm als Teil einer Eigentümergemeinschaft Mögliche getan hat, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären und sodann die Wohnung nach einer Sanierung wieder zu vermieten.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ergab sich weder aus der langen Bearbeitungsdauer der zuständigen Stellen des Landes noch aus der unterlassenen Untätigkeitsklage, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hatte. Um eine Verkürzung der Bearbeitungsdauer hatte der Kläger sich durch Sachstandsanfragen bemüht. Hinsichtlich der Untätigkeitsklage teilte der Senat die Auffassung des Klägers, dass eine solche mit größter Wahrscheinlichkeit nicht zu einer Verkürzung, sondern zu einer Verlängerung der Verfahrensdauer geführt hätte. Allerdings ist die Frage, ob eine ursprüngliche vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht auch dann entfallen ist, wenn zwar das Objekt wegen Unbewohnbarkeit leer steht und eine Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsfragen (zunächst) nicht erfolgt, der Steuerpflichtige aber alles unternimmt, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären, (soweit ersichtlich) höchstrichterlich noch nicht geklärt.

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