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Kündigung wegen alter Mietrückstände ist wirksam

BGH 13.7.2016, VIII ZR 296/15

§ 314 Abs. 3 BGB findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht, wie etwa  §§ 543, 569 BGB, keine Anwendung. Der Gesetzgeber hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist eine katho­li­sche Kir­chen­ge­meinde. Sie hatte der Beklag­ten, ihrer ehe­ma­lige Küs­te­rin, im Jahr 2006 eine Woh­nung in Düs­sel­dorf ver­mie­tet. Die Beklagte blieb spä­ter die Mie­ten für die Monate Februar und April 2013 schul­dig. Nach einer erfolg­lo­sen Mah­nung vom 14.8.2013 kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis mit Sch­rei­ben vom 15.11.2013 wegen der wei­ter­hin offe­nen Miet­rück­stände frist­los.

Das AG gab der Räu­mungs­klage statt; das LG wies sie ab. Es war der Ansicht, dass die Kün­di­gung der Klä­ge­rin gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam sei, da sie erst mehr als sie­ben Monate nach Ent­ste­hen des Kün­di­gungs­grun­des und damit nicht mehr in ange­mes­se­ner Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutz­wür­dig, da sie ange­sichts des Zei­t­ablaufs davon habe aus­ge­hen dür­fen, dass die Klä­ge­rin von ihrem Kün­di­gungs­recht kei­nen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehe­ma­lige Küs­te­rin der Klä­ge­rin habe es durch­aus nahe gele­gen, dass diese aus sozia­len und ethi­schen Erwä­gun­gen nach der­art lan­ger Zeit keine Kün­di­gung mehr erklä­ren werde.

Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hat der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf­ge­ho­ben und das amts­ge­richt­li­che Urteil wie­der­her­ge­s­tellt.

Die Gründe:
Die frist­lose Kün­di­gung auf­grund des Zah­lungs­ver­zugs war berech­tigt und wirk­sam.

§ 314 Abs. 3 BGB fin­det neben den spe­zi­ell gere­gel­ten Vor­schrif­ten zur frist­lo­sen außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung im Wohn­raum­miet­recht, wie etwa  §§ 543, 569 BGB, keine Anwen­dung. Diese vom Senat bis­lang offen gelas­sene Frage ist war zuletzt in der Instanz­recht­sp­re­chung und im Schrift­tum ums­trit­ten. Doch bereits der Wort­laut der §§ 543 u. 569 BGB spricht gegen eine zeit­li­che Schranke für den Aus­spruch der Kün­di­gung. Die Vor­schrif­ten, die im Ein­zel­nen die Moda­li­tä­ten der frist­lo­sen Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses regeln, sehen weder eine Zeit­spanne, inn­er­halb derer die Kün­di­gung aus­zu­sp­re­chen ist, noch einen Ver­weis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das ent­spricht auch der Ziel­set­zung des Gesetz­ge­bers. Die­ser hatte aus­weis­lich der Mate­ria­lien zum Miet­rechts­re­form­ge­setz von 2001 bewusst davon abge­se­hen fest­zu­le­gen, dass die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach §§ 543, 569 BGB inn­er­halb einer "ange­mes­se­nen Zeit" ab Kennt­nis vom Kün­di­gungs­grund zu erfol­gen hat. Die Geset­zes­be­grün­dung ver­weist dar­auf, dass nach stän­di­ger Recht­sp­re­chung ein Kün­di­gungs­recht ver­wirkt wer­den könne und des­halb ein Bedürf­nis für eine sol­che Fest­le­gung nicht bestehe - zumal eine ein­heit­li­che kon­k­rete Aus­schluss­frist ange­sichts der Viel­ge­stal­tig­keit der Miet­ver­hält­nisse ohne­hin nicht fest­ge­legt wer­den könne. Hieran hat sich durch die Ein­füh­rung der all­ge­mein für Dau­er­schuld­ver­hält­nisse gel­ten­den Vor­schrift des § 314 BGB durch das kurze Zeit spä­ter ein­ge­führte Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz nichts geän­dert. Sch­ließ­lich soll­ten aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung die spe­zial­ge­setz­li­chen Ein­zel­be­stim­mun­gen weder auf­ge­ho­ben noch geän­dert wer­den.

Da die frist­lose Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen in §§ 543, 569 BGB absch­lie­ßend gere­gelt ist, war bereits die Anwen­dung des § 314 Abs. 3 BGB durch das LG rechts­feh­ler­haft. Über­dies war seine Annahme, die Kün­di­gung sei nicht in ange­mes­se­ner Frist aus­ge­spro­chen wor­den, als sol­che nicht berech­tigt. Denn das LG hat weder berück­sich­tigt, dass die Zah­lungs­rück­stände trotz Mah­nung fort­be­stan­den, noch dass die Klä­ge­rin durch das Zuwar­ten mit der Kün­di­gung viel­mehr Rück­sicht auf die Belange der Beklag­ten genom­men hatte.

Die vom Beru­fungs­ge­richt bean­stan­dete "Ver­zö­ge­rung" der Kün­di­gung führte über­dies auch nicht zur Ver­wir­kung des Kün­di­gungs­rechts, denn trag­fähige Anhalts­punkte für ein berech­tig­tes Ver­trauen der Beklag­ten, dass die Klä­ge­rin von ihrem Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Ver­zugs mit zwei Monats­mie­ten kei­nen Gebrauch machen werde, wur­den nicht fest­ge­s­tellt und sind auch nicht ersicht­lich (sog. Umstands­mo­ment). Sie lie­gen ins­be­son­dere nicht schon darin, dass es sich bei der Klä­ge­rin um eine Kir­chen­ge­meinde han­delt und die Beklagte früher bei ihr als Küs­te­rin beschäf­tigt gewe­sen war.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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