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Rechte aus §§ 536, 536 a BGB bleiben nach Ausübung einer Verlängerungsoption durch Mieter bestehen

BGH 14.10.2015, XII ZR 84/14

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin ver­mie­tete der Beklag­ten mit Ver­trag vom 30.4.2001 eine Gewer­be­im­mo­bi­lie, in der die Beklagte wie ver­ein­bart eine Fach­k­li­nik für Suchtthe­ra­pie bet­reibt. Miet­be­ginn war der 1.6.2001, die Miet­dauer betrug zehn Jahre. Zur Ver­trags­lauf­zeit regelt § 2 Zif­fer 2 das Recht der Mie­te­rin, "die Miet­zeit 2x um je 5 Jahre zu ver­län­gern (Option). Diese Optio­nen tre­ten jeweils still­schwei­gend in Kraft, wenn die Mie­te­rin spä­tes­tens 12 Monate vor Ablauf der Miet­zeit keine gegen­tei­lige schrift­li­che Erklär­ung abgibt." Eine sol­che die Ver­trags­ver­län­ge­rung ver­hin­dernde Erklär­ung gab die Beklagte nicht ab.

Wei­ter ist in dem Ver­trag unter § 13 gere­gelt, dass die Mie­te­rin aus Män­geln der Beschaf­fen­heit der ver­mie­te­ten Räume oder an den Inven­tar­ge­gen­stän­den keine Rechte her­lei­ten kann, "es sei denn, der Ver­mie­ter hätte die Besei­ti­gung die­ser Män­gel nicht inn­er­halb ange­mes­se­ner Frist vor­ge­nom­men, nach­dem die Mie­te­rin ihn unter Set­zung einer ange­mes­se­nen Frist mit Ein­sch­rei­ben-Rück­schein abge­mahnt hat."

Erst­mals im Juli 2007 rügte die Beklagte ver­schie­dene Män­gel. Mit Sch­rei­ben vom 25.8.2010 for­derte die Beklagte die Klä­ge­rin zur Besei­ti­gung zahl­rei­cher Män­gel auf und wie­der­holte diese Auf­for­de­rung mit Sch­rei­ben vom 27.5.2011 unter Frist­set­zung. Nach­dem sich ab Februar 2012 die Miete auf­grund einer ver­trag­li­chen Wert­si­che­rungs­klau­sel erhöht hatte, zahlte die Beklagte die Miete nur noch zur Hälfte und behielt rd. 5.500 € pro Monat mit der Begrün­dung ein, die Miete sei wegen Män­geln der Miet­sa­che um 50 Pro­zent gemin­dert. Die Klä­ge­rin macht mit der Klage Miet­rück­stände von ins­ge­s­amt rd. 28.000 € für die Monate Mai bis Sep­tem­ber 2012 gel­tend.

LG und OLG gaben der Klage statt; die Beklagte könne sich wegen vor­be­halt­lo­ser Aus­übung der Option auf vor der Opti­ons­aus­übung auf­ge­t­re­tene Män­gel nicht mehr beru­fen. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH den Beschluss des OLG auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung dort­hin zurück.

Die Gründe:
Das OLG hat zu Unrecht ange­nom­men, die von der Beklag­ten gem. § 536 Abs. 1 BGB gel­tend gemachte Min­de­rung sei ent­sp­re­chend § 536 b BGB aus­ge­sch­los­sen, weil die Beklagte trotz Man­gel­kennt­nis die Ver­län­ge­rung­s­op­tion aus­ge­übt habe, ohne sich Rechte wegen der Män­gel vor­zu­be­hal­ten.

Ob die vor­lie­gend erfolgte Ver­trags­ver­län­ge­rung der­je­ni­gen durch Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion ent­spricht, die der vom OLG her­an­ge­zo­ge­nen Recht­sp­re­chung des BGH zu § 539 BGB a.F. zugrunde lag, kann dahin­ste­hen. Denn wie der Senat nach Erlass des ange­foch­te­nen Beschlus­ses ent­schie­den hat, führt auch die vor­be­halt­lose Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion durch den Mie­ter nicht gem. oder ent­sp­re­chend § 536 b BGB zum Ver­lust der ihm nach §§ 536 und 536 a BGB zuste­hen­den Rechte. Bei der Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion han­delt es sich nicht um einen Ver­trags­schluss i.S.d. § 536 b BGB. Die Option ist ein schon im Aus­gangs­ver­trag ein­ge­räum­tes Gestal­tungs­recht. Durch ihre Aus­übung kommt kein neuer Ver­trag zustande. Viel­mehr wirkt sie unmit­tel­bar auf das beste­hende Miet­ver­hält­nis ein, indem sie mit ihrer Gestal­tungs­wir­kung ledig­lich die ursprüng­lich ver­ein­barte Ver­trags­lauf­zeit ändert und ihr einen neuen Zeit­ab­schnitt hin­zu­fügt.

Auch die ent­sp­re­chende Anwen­dung des § 536 b BGB kommt bei vor­be­halt­lo­ser Aus­übung einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion nicht in Betracht. Seit der Neu­re­ge­lung durch das am 1.9.2001 in Kraft get­re­tene Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19.6.2001 fehlt es an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke. Im Zuge der Ein­füh­rung des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes hat der Gesetz­ge­ber bewusst davon abge­se­hen, eine Rege­lung für den Fall zu tref­fen, dass der Mie­ter den Man­gel erst nach Ver­trags­schluss erkennt und trotz Kennt­nis des Man­gels die Miete über einen län­ge­ren Zei­traum hin­weg vor­be­halt­los in vol­ler Höhe wei­ter­zahlt, son­dern mit § 536 c BGB eine absch­lie­ßende Rege­lung für nach­träg­lich sich zei­gende Män­gel getrof­fen. Im Übri­gen ist eine ent­sp­re­chende Anwen­dung des § 536 b BGB auf die vor­be­halt­lose Aus­übung der Ver­län­ge­rung­s­op­tion durch den Mie­ter auch nicht in Anse­hung des Geset­zes­zwecks gebo­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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