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Kein Rechtsmissbrauch bei Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs

BGH 4.2.2015, VIII ZR 154/14

Ein Vermieter bringt dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche - sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet werden.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte hatte im April 2011 eine Zwei­zim­mer­woh­nung des Klä­gers in Mann­heim unbe­fris­te­ten ange­mie­tet. Ende Februar 2013 kün­digte der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis schrift­lich wegen Eigen­be­darfs zum 31.5.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Toch­ter, die nach ihrem im Juni 2012 abge­leg­ten Abi­tur ein Jahr in Aus­tra­lien ver­bracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deut­sch­land zurück­keh­ren, danach eine Arbeits­s­telle in Frank­furt/Main ant­re­ten und ein berufs­be­g­lei­ten­des Stu­dium in Mann­heim auf­neh­men. Sie wolle nach ihrer Rück­kehr eine eigene abge­sch­los­sene Woh­nung bezie­hen. Vor ihrem Aus­lands­au­f­ent­halt habe sie ein Zim­mer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte wider­sprach der Kün­di­gung, weil der Eigen­be­darf für den Klä­ger bei Abschluss des Miet­ver­trags vor­her­seh­bar gewe­sen sei.

Das AG gab der Räu­mungs­klage statt; das LG wies sie ab. Das Beru­fungs­ge­richt war der Ansicht, die Eigen­be­darfs­kün­di­gung sei jeden­falls wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam. Für die Annahme rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens rei­che es bereits aus, wenn - wie hier - bei Ver­trags­schluss hin­rei­chend kon­k­rete Anhalts­punkte dafür vor­lä­gen, dass das Miet­ver­hält­nis nur von kur­zer Dauer sein werde. Auch wenn sich die Toch­ter des Klä­gers bei Abschluss des Miet­ver­trags noch keine kon­k­re­ten Vor­stel­lun­gen über einen Aus­zug aus dem elter­li­chen Heim gemacht habe, hätte der Klä­ger bei ver­stän­di­ger Betrach­tung den Eigen­be­darf vor­aus­se­hen kön­nen und müs­sen.

Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die vom Klä­ger auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kün­di­gung war nicht wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam. Zwar liegt nach gefes­tig­ter höch­s­trich­ter­li­cher Recht­sp­re­chung ein wider­sprüch­li­ches rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten vor, wenn der Ver­mie­ter Wohn­raum auf unbe­stimmte Zeit ver­mie­tet, obwohl er ent­we­der ent­sch­los­sen ist oder zumin­dest erwägt, ihn als­bald selbst in Gebrauch zu neh­men. Er darf in die­sen Fäl­len dem Mie­ter, der mit einer län­ge­ren Miet­dauer rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen dann nicht zumu­ten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­dest die Aus­sicht beg­renz­ter Miet­dauer nicht auf­klärt.

An einem Rechts­miss­brauch fehlt es hin­ge­gen, wenn das künf­tige Ent­ste­hen eines Eigen­be­darfs für den Ver­mie­ter zwar im Rah­men einer - von Tei­len der Instan­zen­recht­sp­re­chung erfor­der­lich gehal­te­nen - "Bedarfs­vor­schau" erkenn­bar gewe­sen wäre, der Ver­mie­ter aber bei Miet­ver­trags­ab­schluss weder ent­sch­los­sen war, als­bald Eigen­be­darf gel­tend zu machen, noch ein sol­ches Vor­ge­hen erwo­gen, also ernst­haft in Betracht gezo­gen hat. Denn bei ver­stän­di­ger und objek­ti­ver Betrach­tung bringt ein Ver­mie­ter dadurch, dass er dem Mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag anbie­tet und nicht von sich aus Anga­ben über den Stand und die mög­li­che Ent­wick­lung sei­ner fami­liä­ren und per­sön­li­chen Ver­hält­nisse (etwa Her­an­wach­sen von Kin­dern, dro­hende Tren­nung von Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen, Erkran­kung, beruf­li­che Ver­än­de­run­gen) macht, regel­mä­ßig nicht zum Aus­druck, dass er die Mög­lich­keit eines als­bal­di­gen Eigen­be­darfs unauf­ge­for­dert geprüft hat und nach der­zei­ti­gem Erkennt­nis­stand aus­sch­lie­ßen kann.

Würde vom Ver­mie­ter bei Abschluss eines Miet­ver­trags eine sol­che - sich nach einer ver­b­rei­te­ten Auf­fas­sung auf bis zu fünf Jahre erst­re­ckende - Lebens­pla­nung ver­langt wer­den, würde des­sen ver­fas­sungs­recht­lich ver­bürgte Frei­heit mis­sach­tet wer­den, über die Ver­wen­dung sei­nes Eigen­tums inn­er­halb der gesetz­li­chen Gren­zen frei zu bestim­men. Für die - in ers­ter Linie dem Tatrich­ter oblie­gende - Beur­tei­lung, ob der Ver­mie­ter ent­sch­los­sen war, als­bald Eigen­be­darf gel­tend zu machen oder ein sol­ches Vor­ge­hen ernst­haft in Betracht gezo­gen hat, darf aller­dings nicht allein auf seine Dar­stel­lung abge­s­tellt wer­den. Viel­mehr kommt es auf eine Wür­di­gung der Gesam­t­um­stände an. Dabei kann auch auf objek­tive (äußere) Umstände zurück­ge­grif­fen wer­den, sofern diese trag­fähige Anhalts­punkte für den Kennt­nis­stand des Ver­mie­ters bil­den.

Die Fest­stel­lung, dass den Ver­mie­ter keine Verpf­lich­tung zu einer "Bedarfs­vor­schau" trifft, stellt den Mie­ter auch nicht schutz­los. Denn will er das Risiko künf­ti­ger Ent­wick­lun­gen nicht auf sich neh­men, kann er für einen gewis­sen Zei­traum einen bei­der­sei­ti­gen Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung oder einen ein­sei­ti­gen Aus­schluss der Eigen­be­darfs­kün­di­gung ver­ein­ba­ren.

Die Sache war an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu dem - von der Beklag­ten bes­trit­te­nen - Vor­lie­gen einer Eigen­be­darfs­si­tua­tion und zu den von ihr gel­tend gemach­ten Här­te­grün­den gem. § 574 BGB getrof­fen wer­den kön­nen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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