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Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge verfassungsgemäß

BVerfG 29.6.2016, 1 BvR 1015/15

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgenommene Normierung des Bestellerprinzips für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken, genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Der Gesetzgeber bringt die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird.

Der Sach­ver­halt:
Mit den vor­lie­gen­den Ver­fas­sungs­be­schwer­den wen­den sich zwei Immo­bi­li­en­mak­ler und ein Woh­nungs­mie­ter gegen das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz und machen die Bedro­hung ihrer wirt­schaft­li­chen Exis­tenz, bzw. die Ver­let­zung des Rechts auf Ver­trags­f­rei­heit gel­tend.

Durch das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vom 21.4.2015 hat der Gesetz­ge­ber das Bes­tel­ler­prin­zip bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung ein­ge­führt. Danach darf ein Woh­nungs­ver­mitt­ler für die Ver­mitt­lung oder den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss von Miet­ver­trä­gen über Wohn­räume vom Woh­nungs­su­chen­den kein Ent­gelt for­dern, sich ver­sp­re­chen las­sen oder anneh­men, es sei denn, der Woh­nungs­ver­mitt­ler holt aus­sch­ließ­lich wegen des Ver­mitt­lungs­ver­trags mit dem Woh­nungs­su­chen­den vom Ver­mie­ter den Auf­trag ein, die Woh­nung anzu­bie­ten.

Auch Ver­ein­ba­run­gen, durch die Woh­nung­su­chende verpf­lich­tet wer­den, ein vom Ver­mie­ter oder einem Drit­ten geschul­de­tes Ver­mitt­lungs­ent­gelt zu zah­len, sind unwirk­sam. Ver­stöße kön­nen mit Buß­gel­dern bis zu 25.000 € gegen­über dem Woh­nungs­ver­mitt­ler ver­folgt wer­den. Hier­durch soll gewähr­leis­tet wer­den, dass die­je­nige Par­tei, in deren wirt­schaft­li­chem Inter­esse der Woh­nungs­ver­mitt­ler vor­wie­gend tätig wird, auch des­sen Ver­trag­s­part­ner im recht­li­chen Sinne wird und bleibt.

Die Beschwer­de­füh­rer zu 1) und 2) sind Immo­bi­li­en­mak­ler und rügen mit ihrer Ver­fas­sungs­be­schwerde im Wesent­li­chen eine Ver­let­zung ihrer Berufs­f­rei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG). Der Beschwer­de­füh­rer zu 3) ist Woh­nungs­mie­ter und rügt im Wesent­li­chen die Ver­let­zung sei­ner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschütz­ten Ver­trags­f­rei­heit.

Das Ver­fas­sungs­be­schwer­den hat­ten vor dem BVerfG kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Die Ver­fas­sungs­be­schwerde des Beschwer­de­füh­rers zu 3) ist unzu­läs­sig. Die Ver­fas­sungs­be­schwerde der Beschwer­de­füh­rer zu 1) und 2) ist zuläs­sig, jedoch nicht begrün­det. Die Beschwer­de­füh­rer zu 1) und 2) kön­nen ihre Ver­fas­sungs­be­schwerde unmit­tel­bar gegen die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen rich­ten, weil sie als Immo­bi­li­en­mak­ler durch die Neu­re­ge­lung unmit­tel­bar betrof­fen sind. Ohne dass hier­für noch ein beson­de­rer Voll­zie­hungs­akt erfor­der­lich ist, kön­nen sie nicht mehr in der bis­her übli­chen, nach Form und Inhalt freien ver­trag­li­chen Gestal­tung ein Ver­mitt­lungs­ent­gelt von Woh­nungs­su­chen­den ver­lan­gen.

Die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen beschrän­ken zwar die Berufs­f­rei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Beschwer­de­füh­rer zu 1) und 2); dies ist aber ver­fas­sungs­recht­lich gerecht­fer­tigt. Der Gesetz­ge­ber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Frei­heit, ein Ent­gelt für beruf­li­che Leis­tun­gen ein­zel­ver­trag­lich zu ver­ein­ba­ren, durch zwin­gen­des Geset­zes­recht beg­ren­zen, um sozia­len oder wirt­schaft­li­chen Ung­leich­ge­wich­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken. Dabei geht es um den Aus­g­leich wider­st­rei­ten­der Inter­es­sen, bei dem die Frei­heit der einen mit der Frei­heit der ande­ren in Ein­klang zu brin­gen ist. Für die Her­stel­lung eines sol­chen Aus­g­leichs ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raum. Eine Grund­rechts­ver­let­zung kann in einer sol­chen Lage nur fest­ge­s­tellt wer­den, wenn eine Grund­rechts­po­si­tion den Inter­es­sen des ande­ren Ver­trag­s­part­ners in einer Weise unter­ge­ord­net wird, dass in Anbe­tracht der Bedeu­tung und Trag­weite des betrof­fe­nen Grund­rechts von einem ange­mes­se­nen Aus­g­leich nicht mehr gespro­chen wer­den kann.

Daran gemes­sen genügt das Bes­tel­ler­prin­zip den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen. Der Gesetz­ge­ber hat nach­voll­zieh­bar fest­ge­s­tellt, dass auf dem Miet­woh­nungs­markt zu Las­ten der Woh­nungs­su­chen­den soziale und wirt­schaft­li­che Ung­leich­ge­wichte beste­hen und eine Rege­lung getrof­fen, die einen ange­mes­se­nen Aus­g­leich schaf­fen soll. Die­ser Aus­g­leich ist durch das legitime Ziel des Ver­brau­cher­schut­zes sozial­staat­lich gerecht­fer­tigt, um zu ver­hin­dern, dass die Woh­nungs­su­chen­den Kos­ten tra­gen müs­sen, die vor­ran­gig im Inter­esse des Ver­mie­ters ent­stan­den sind. Ob auf­grund der gesetz­li­chen Rege­lung Pro­vi­si­ons­an­sprüche gegen Woh­nungs­su­chende auch in den Fäl­len der Mehr­fach­be­auf­tra­gung und der Vor­be­fas­sung des Mak­lers aus­ge­sch­los­sen sind, bleibt grund­sätz­lich einer Klär­ung durch die Fach­ge­richte über­las­sen. Selbst bei wei­ter Aus­le­gung im Sinne eines umfas­sen­den Aus­sch­ließ­lich­keit­s­prin­zips, das mit einer am tiefs­ten grei­fende Beein­träch­ti­gung der Berufs­f­rei­heit ver­bun­den ist, lässt sich ein Ver­fas­sungs­ver­stoß nicht fest­s­tel­len; des­we­gen ist jeden­falls eine res­trik­tive ver­fas­sungs­kon­forme Aus­le­gung nicht gebo­ten.

Die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen füh­ren zu einem ange­mes­se­nen Aus­g­leich wider­st­rei­ten­der Inter­es­sen. Die Woh­nungs­ver­mitt­ler wer­den nicht zu einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung ihrer geschäft­li­chen Akti­vi­tä­ten und Ange­bote in der Weise gezwun­gen, dass sie die beruf­li­che Tätig­keit, die bis­her ihre Lebens­grund­lage bil­dete, völ­lig auf­ge­ben und sich eine ganz neue beruf­li­che Exis­tenz auf­bauen müss­ten. Da pro­vi­si­onspf­lich­tige Auf­träge zur Woh­nungs­ver­mitt­lung wei­ter­hin mög­lich sind, kön­nen Mak­ler auf die­sem Geschäfts­feld tätig blei­ben. Dass der Aus­g­leich zwangs­läu­fig mit Ein­nah­me­ein­bu­ßen der Woh­nungs­ver­mitt­ler ein­her­geht, steht ins­ge­s­amt der Ange­mes­sen­heit der gewähl­ten Lösung nicht ent­ge­gen; denn diese Belas­tung ist dadurch gerecht­fer­tigt, dass Woh­nungs­ver­mitt­ler - weil sie im Inter­esse der Ver­mie­ter beauf­tragt wer­den - mit Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen an diese ver­wie­sen wer­den dür­fen.

Für eine Ver­let­zung ande­rer Grund­rechte durch die Ein­füh­rung des Bes­tel­ler­prin­zips ist nichts ersicht­lich. Und auch das gleich­zei­tig ein­ge­führte Text­for­mer­for­der­nis für Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ver­träge (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG) ver­letzt die Beschwer­de­füh­rer zu 1) und 2) nicht in ihrer Berufs­f­rei­heit. Das Text­for­mer­for­der­nis dient dem legiti­men Zweck, die Betei­lig­ten zuver­läs­sig über den Inhalt und die recht­li­chen Fol­gen ihrer Erklär­un­gen zu infor­mie­ren und hier­mit Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit zu för­dern. Zur Errei­chung die­ses Zwecks ist die Text­form nicht nur geeig­net und erfor­der­lich, son­dern auch ange­mes­sen. Die text­li­che Doku­men­ta­tion ver­deut­licht die Tat­sa­che einer ver­trag­li­chen Verpf­lich­tung und kann zug­leich Beweis­schwie­rig­kei­ten hin­sicht­lich des Zustan­de­kom­mens wie hin­sicht­lich der Per­son des Verpf­lich­te­ten ent­ge­gen­wir­ken.

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