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Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge verfassungsgemäß

BVerfG 29.6.2016, 1 BvR 1015/15

Die mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vor­ge­nom­mene Nor­mie­rung des Be­stel­ler­prin­zips für Woh­nungs­ver­mitt­lun­gen, das Mak­lern den Er­halt ei­ner Pro­vi­sion von Mietin­ter­es­sier­ten weit­ge­hend ver­stellt, um so­zia­len und wirt­schaft­li­chen Un­gleich­ge­wich­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken, genügt den ver­fas­sungs­recht­li­chen An­for­de­run­gen. Der Ge­setz­ge­ber bringt die sich ge­genüber­ste­hen­den In­ter­es­sen von Woh­nungs­su­chen­den und Woh­nungs­ver­mitt­lern in einen Aus­gleich, der Verhält­nismäßig­keits­an­for­de­run­gen ge­recht wird.

Der Sach­ver­halt:
Mit den vor­lie­gen­den Ver­fas­sungs­be­schwer­den wen­den sich zwei Im­mo­bi­li­en­mak­ler und ein Woh­nungs­mie­ter ge­gen das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz und ma­chen die Be­dro­hung ih­rer wirt­schaft­li­chen Exis­tenz, bzw. die Ver­let­zung des Rechts auf Ver­trags­frei­heit gel­tend.

Durch das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vom 21.4.2015 hat der Ge­setz­ge­ber das Be­stel­ler­prin­zip bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung ein­geführt. Da­nach darf ein Woh­nungs­ver­mitt­ler für die Ver­mitt­lung oder den Nach­weis der Ge­le­gen­heit zum Ab­schluss von Miet­verträgen über Wohnräume vom Woh­nungs­su­chen­den kein Ent­gelt for­dern, sich ver­spre­chen las­sen oder an­neh­men, es sei denn, der Woh­nungs­ver­mitt­ler holt aus­schließlich we­gen des Ver­mitt­lungs­ver­trags mit dem Woh­nungs­su­chen­den vom Ver­mie­ter den Auf­trag ein, die Woh­nung an­zu­bie­ten.

Auch Ver­ein­ba­run­gen, durch die Woh­nung­su­chende ver­pflich­tet wer­den, ein vom Ver­mie­ter oder einem Drit­ten ge­schul­de­tes Ver­mitt­lungs­ent­gelt zu zah­len, sind un­wirk­sam. Verstöße können mit Bußgel­dern bis zu 25.000 € ge­genüber dem Woh­nungs­ver­mitt­ler ver­folgt wer­den. Hier­durch soll gewähr­leis­tet wer­den, dass die­je­nige Par­tei, in de­ren wirt­schaft­li­chem In­ter­esse der Woh­nungs­ver­mitt­ler vor­wie­gend tätig wird, auch des­sen Ver­trags­part­ner im recht­li­chen Sinne wird und bleibt.

Die Be­schwer­deführer zu 1) und 2) sind Im­mo­bi­li­en­mak­ler und rügen mit ih­rer Ver­fas­sungs­be­schwerde im We­sent­li­chen eine Ver­let­zung ih­rer Be­rufs­frei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG). Der Be­schwer­deführer zu 3) ist Woh­nungs­mie­ter und rügt im We­sent­li­chen die Ver­let­zung sei­ner durch Art. 2 Abs. 1 GG ge­schütz­ten Ver­trags­frei­heit.

Das Ver­fas­sungs­be­schwer­den hat­ten vor dem BVerfG kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Die Ver­fas­sungs­be­schwerde des Be­schwer­deführers zu 3) ist un­zulässig. Die Ver­fas­sungs­be­schwerde der Be­schwer­deführer zu 1) und 2) ist zulässig, je­doch nicht begründet. Die Be­schwer­deführer zu 1) und 2) können ihre Ver­fas­sungs­be­schwerde un­mit­tel­bar ge­gen die ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen rich­ten, weil sie als Im­mo­bi­li­en­mak­ler durch die Neu­re­ge­lung un­mit­tel­bar be­trof­fen sind. Ohne dass hierfür noch ein be­son­de­rer Voll­zie­hungs­akt er­for­der­lich ist, können sie nicht mehr in der bis­her übli­chen, nach Form und In­halt freien ver­trag­li­chen Ge­stal­tung ein Ver­mitt­lungs­ent­gelt von Woh­nungs­su­chen­den ver­lan­gen.

Die an­ge­grif­fe­nen Re­ge­lun­gen be­schränken zwar die Be­rufs­frei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Be­schwer­deführer zu 1) und 2); dies ist aber ver­fas­sungs­recht­lich ge­recht­fer­tigt. Der Ge­setz­ge­ber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG ge­schützte Frei­heit, ein Ent­gelt für be­ruf­li­che Leis­tun­gen ein­zel­ver­trag­lich zu ver­ein­ba­ren, durch zwin­gen­des Ge­set­zes­recht be­gren­zen, um so­zia­len oder wirt­schaft­li­chen Un­gleich­ge­wich­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken. Da­bei geht es um den Aus­gleich wi­der­strei­ten­der In­ter­es­sen, bei dem die Frei­heit der einen mit der Frei­heit der an­de­ren in Ein­klang zu brin­gen ist. Für die Her­stel­lung ei­nes sol­chen Aus­gleichs verfügt der Ge­setz­ge­ber über einen wei­ten Be­ur­tei­lungs- und Ge­stal­tungs­spiel­raum. Eine Grund­rechts­ver­let­zung kann in ei­ner sol­chen Lage nur fest­ge­stellt wer­den, wenn eine Grund­rechts­po­si­tion den In­ter­es­sen des an­de­ren Ver­trags­part­ners in ei­ner Weise un­ter­ge­ord­net wird, dass in An­be­tracht der Be­deu­tung und Trag­weite des be­trof­fe­nen Grund­rechts von einem an­ge­mes­se­nen Aus­gleich nicht mehr ge­spro­chen wer­den kann.

Daran ge­mes­sen genügt das Be­stel­ler­prin­zip den ver­fas­sungs­recht­li­chen An­for­de­run­gen. Der Ge­setz­ge­ber hat nach­voll­zieh­bar fest­ge­stellt, dass auf dem Miet­woh­nungs­markt zu Las­ten der Woh­nungs­su­chen­den so­ziale und wirt­schaft­li­che Un­gleich­ge­wichte be­ste­hen und eine Re­ge­lung ge­trof­fen, die einen an­ge­mes­se­nen Aus­gleich schaf­fen soll. Die­ser Aus­gleich ist durch das le­gi­time Ziel des Ver­brau­cher­schut­zes so­zi­al­staat­lich ge­recht­fer­tigt, um zu ver­hin­dern, dass die Woh­nungs­su­chen­den Kos­ten tra­gen müssen, die vor­ran­gig im In­ter­esse des Ver­mie­ters ent­stan­den sind. Ob auf­grund der ge­setz­li­chen Re­ge­lung Pro­vi­si­ons­an­sprüche ge­gen Woh­nungs­su­chende auch in den Fällen der Mehr­fach­be­auf­tra­gung und der Vor­be­fas­sung des Mak­lers aus­ge­schlos­sen sind, bleibt grundsätz­lich ei­ner Klärung durch die Fach­ge­richte über­las­sen. Selbst bei wei­ter Aus­le­gung im Sinne ei­nes um­fas­sen­den Aus­schließlich­keits­prin­zips, das mit ei­ner am tiefs­ten grei­fende Be­einträch­ti­gung der Be­rufs­frei­heit ver­bun­den ist, lässt sich ein Ver­fas­sungs­ver­stoß nicht fest­stel­len; des­we­gen ist je­den­falls eine re­strik­tive ver­fas­sungs­kon­forme Aus­le­gung nicht ge­bo­ten.

Die an­ge­grif­fe­nen Re­ge­lun­gen führen zu einem an­ge­mes­se­nen Aus­gleich wi­der­strei­ten­der In­ter­es­sen. Die Woh­nungs­ver­mitt­ler wer­den nicht zu ei­ner grund­le­gen­den Verände­rung ih­rer ge­schäft­li­chen Ak­ti­vitäten und An­ge­bote in der Weise ge­zwun­gen, dass sie die be­ruf­li­che Tätig­keit, die bis­her ihre Le­bens­grund­lage bil­dete, völlig auf­ge­ben und sich eine ganz neue be­ruf­li­che Exis­tenz auf­bauen müss­ten. Da pro­vi­si­ons­pflich­tige Aufträge zur Woh­nungs­ver­mitt­lung wei­ter­hin möglich sind, können Mak­ler auf die­sem Ge­schäfts­feld tätig blei­ben. Dass der Aus­gleich zwangsläufig mit Ein­nah­me­einbußen der Woh­nungs­ver­mitt­ler ein­her­geht, steht ins­ge­samt der An­ge­mes­sen­heit der gewähl­ten Lösung nicht ent­ge­gen; denn diese Be­las­tung ist da­durch ge­recht­fer­tigt, dass Woh­nungs­ver­mitt­ler - weil sie im In­ter­esse der Ver­mie­ter be­auf­tragt wer­den - mit Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen an diese ver­wie­sen wer­den dürfen.

Für eine Ver­let­zung an­de­rer Grund­rechte durch die Einführung des Be­stel­ler­prin­zips ist nichts er­sicht­lich. Und auch das gleich­zei­tig ein­geführte Text­for­mer­for­der­nis für Woh­nungs­ver­mitt­lungs­verträge (§ 2 Abs. 1 S. 2 Wo­VermRG) ver­letzt die Be­schwer­deführer zu 1) und 2) nicht in ih­rer Be­rufs­frei­heit. Das Text­for­mer­for­der­nis dient dem le­gi­ti­men Zweck, die Be­tei­lig­ten zu­verlässig über den In­halt und die recht­li­chen Fol­gen ih­rer Erklärun­gen zu in­for­mie­ren und hier­mit Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit zu fördern. Zur Er­rei­chung die­ses Zwecks ist die Text­form nicht nur ge­eig­net und er­for­der­lich, son­dern auch an­ge­mes­sen. Die text­li­che Do­ku­men­ta­tion ver­deut­licht die Tat­sa­che ei­ner ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung und kann zu­gleich Be­weis­schwie­rig­kei­ten hin­sicht­lich des Zu­stan­de­kom­mens wie hin­sicht­lich der Per­son des Ver­pflich­te­ten ent­ge­gen­wir­ken.

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