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Wann verliert ein Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch?

BGH 22.2.2018, I ZR 38/17

Nach der Ziel­set­zung des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes ver­liert der Woh­nungs­ver­mitt­ler sei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wo­Ver­mittG in der Re­gel auch dann, wenn er selbst oder - wenn es sich bei ihm um eine ju­ris­ti­sche Per­son han­delt - sein Or­gan zum Zeit­punkt der Ver­mitt­lung oder des Nach­wei­ses der Ge­le­gen­heit zum Ab­schluss des Miet­ver­trags oder beim Ab­schluss des Miet­ver­trags Ge­hilfe des Ver­wal­ters der ver­mit­tel­ten Woh­nung ist (Ergänzung zu BGH, Urt. v. 2.10.2003, Az.: III ZR 5/03).

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger wa­ren von Au­gust 2013 bis Juli 2014 Mie­ter ei­nes Rei­hen­hau­ses. Die Er­rich­tung der der Rei­hen­haus­an­lage er­folgte für die Ei­gentüme­rin im Jahr 2013 durch die Pro­jekt­ma­nage­ment S-GmbH als Bauträge­rin. Die Ei­gentüme­rin hatte die S-GmbH auch mit der Haus­ver­wal­tung be­auf­tragt, wo­bei de­ren Auf­ga­ben­be­reich die Ver­ein­nah­mung der Miete und der Ne­ben­kos­ten mit­um­fasste. Die vor und bei der Bau­ausführung er­for­der­li­chen Ar­chi­tek­ten­leis­tun­gen ein­schließlich der Bau­lei­tung und Bau­auf­sicht er­brachte die Pla­nungsbüro S-GmbH (im Wei­te­ren: Pla­nungsbüro).

Die Ei­gentüme­rin hatte die be­klagte Im­mo­bi­lien GmbH im Fe­bruar 2012 mit der Su­che von Mie­tern für die neu er­rich­te­ten Rei­henhäuser be­auf­tragt, ohne dass da­bei eine Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung zwi­schen ihr und der Be­klag­ten ge­trof­fen wor­den war. Die Be­klagte bot die Rei­henhäuser un­ter Hin­weis auf die bei Ab­schluss ei­nes Miet­ver­trags vom Mie­ter an sie zu zah­lende Pro­vi­sion im In­ter­net, in Zei­tungs­an­non­cen und durch ent­spre­chende Schil­der auf der Bau­stelle zur Ver­mie­tung an. Auf eine der An­zei­gen mel­de­ten sich die Kläger und ver­ein­bar­ten einen Be­sich­ti­gungs­ter­min.

Im Juli 2013 schlos­sen die Kläger mit der von der S-GmbH ver­tre­te­nen Ei­gentüme­rin einen schrift­li­chen Miet­ver­trag ab. Darin war be­stimmt, dass der Ver­trag durch die Be­klagte ver­mit­telt wurde und die Kläger mit sei­nem Ab­schluss eine Ver­mitt­lungs­pro­vi­sion i.H.v. zwei Kalt­mie­ten zzgl. Mehr­wert­steuer an die Be­klagte zu zah­len hat­ten. Die Kläger zahl­ten eine Mak­ler­cour­tage i.H.v. 3.332 € zzgl. 532 € Mehr­wert­steuer an die Be­klagte. Im Sep­tem­ber 2014 for­der­ten sie die ge­leis­tete Mak­ler­pro­vi­sion zurück. Sie wa­ren der An­sicht, ein Mak­ler­lohn­an­spruch ent­stehe nicht, wenn der Ver­trag mit dem Mak­ler selbst oder mit einem Drit­ten zu­stande komme, der wirt­schaft­lich, or­ga­ni­sa­to­ri­sch oder per­so­nell mit dem Mak­ler eng ver­bun­den sei. Letz­te­res sei hier der Fall.

Das AG gab der Klage statt. Die Be­ru­fung der Be­klag­ten führte zur Ab­wei­sung der Klage. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion der Kläger blieb vor dem BGH er­folg­los.

Gründe:
Den Klägern steht der ge­genüber der Be­klag­ten gel­tend ge­machte, auf § 5 Abs. 1 Hs. 1 des Wo­Ver­mittG i.V.m. § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB zu stützende An­spruch auf Rück­zah­lung der ge­zahl­ten Ver­mitt­lungs­pro­vi­sion nicht zu, weil der An­spruch der Be­klag­ten auf diese Pro­vi­sion nicht nach den dafür gel­ten­den recht­li­chen Be­stim­mun­gen aus­ge­schlos­sen war.

Nach BGH-Recht­spre­chung ent­spricht es der Ziel­set­zung des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes, dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler den Pro­vi­si­ons­an­spruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wo­Ver­mittG in der Re­gel auch dann ver­liert, wenn nicht er selbst, son­dern sein Ge­hilfe die ver­mit­telte Woh­nung ver­wal­tete (Urt. v. 2.10.2003, Az.: III ZR 5/03). Das Be­ru­fungs­ge­richt hat dazu mit Recht an­ge­nom­men, dass dem der Fall gleich­zu­stel­len ist, dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler selbst oder - wenn es sich bei ihm wie im Streit­fall um eine ju­ris­ti­sche Per­son han­delt - sein Or­gan Ge­hilfe des Ver­wal­ters der ver­mit­tel­ten Woh­nung ist. Maßgeb­lich sind da­bei die Verhält­nisse zum Zeit­punkt der Ver­mitt­lung oder des Nach­wei­ses der Ge­le­gen­heit zum Ab­schluss des Miet­ver­trags. Da­nach wird ein Woh­nungs­ver­mitt­ler zu­gleich als Woh­nungs­ver­wal­ter tätig, wenn sich seine Tätig­keit über einen länge­ren Zeit­raum er­streckt und einen Um­fang hat, dass we­der von ei­ner mak­ler­ty­pi­schen Ser­vice­leis­tung noch von ei­ner ge­le­gent­lich aus­geführ­ten Gefällig­keit ge­spro­chen wer­den kann.

Dafür genügt es etwa, wenn der Woh­nungs­ver­mitt­ler über meh­rere Mo­nate hin­weg ausdrück­lich als aus­schließli­cher An­sprech­part­ner auf Ver­mie­ter­seite auf­ge­tre­ten ist, in die­ser Zeit mit den Mie­tern über In­stand­set­zungsmaßnah­men kor­re­spon­diert und de­ren Mängelrügen ent­ge­gen­ge­nom­men und be­ar­bei­tet hat, dazu Mängel­lis­ten wei­ter­ge­lei­tet oder an Ort und Stelle auf­ge­nom­men hat oder für den Ver­mie­ter bei Ter­mi­nen mit Hand­wer­kern zu­ge­gen war. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Woh­nungs­ver­mitt­ler den Mie­tern bei der Ver­mie­tung und Überg­abe der Woh­nung mit­teilt, sie soll­ten sich bei Fra­gen oder Pro­ble­men hin­sicht­lich der Woh­nung aus­schließlich an ihn wen­den, und zu die­sem Zweck aus­schließlich in sei­nem Büro er­reich­bar ist. So­mit wa­ren die Ge­schäftsführer der Be­klag­ten nicht als Ge­hil­fen der Pro­jekt­ma­nage­ment S-GmbH in de­ren Ei­gen­schaft als Ver­wal­te­rin des den Klägern von der Be­klag­ten ver­mit­tel­ten Rei­hen­hau­ses tätig. Al­lein der Um­stand, dass der Ge­schäftsführer der Be­klag­ten zu­gleich Pro­ku­rist der Haus­ver­wal­te­rin war, be­deu­tete nicht, dass er tatsäch­lich als Ge­hilfe für diese tätig ge­wor­den war.

Auch die Tat­sa­che, dass der Ge­schäftsführer der Be­klag­ten mit der Ge­schäftsführe­rin der Woh­nungs­ver­wal­te­rin ver­hei­ra­tet ist, stellte keine persönli­che und wirt­schaft­li­che Ver­flech­tung von Mak­ler und Ver­wal­ter dar, die eine ent­spre­chende An­wen­dung des § 2 Abs. 2 Wo­Ver­mittG recht­fer­tigt hätte. Zwar hat der BGH ent­schie­den, dass ein Mak­ler ohne be­son­dere Ab­spra­che kei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch ge­gen sei­nen Auf­trag­ge­ber hat, wenn er das be­ab­sich­tigte Ge­schäft mit sei­nem ei­ge­nen Ehe­gat­ten als Ver­trags­part­ner des Auf­trag­ge­bers zu­stande bringt. Nach der Recht­spre­chung des BVerfG kommt es dem­ge­genüber nicht auf das Be­ste­hen ei­ner Ehe an sich, son­dern dar­auf an, ob sich dar­aus eine In­ter­es­sen­kol­li­sion er­gibt. Und ein sol­cher war hier mit der Begründung ver­neint wor­den, der Ge­schäftsführer der Be­klag­ten sei nicht mit der Ver­mitt­lung des von den Klägern an­ge­mie­te­ten Rei­hen­hau­ses be­fasst ge­we­sen. Diese Be­ur­tei­lung ließ vor dem Hin­ter­grund der BVerfG-Recht­spre­chung kei­nen Rechts­feh­ler er­ken­nen.

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