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Wahrung der Schriftform bei eigentlich formunwirksamen Mietvertrag

BGH 17.6.2015, XII ZR 98/13

In Fällen, in de­nen der Ver­trags­schluss zwar nicht den An­for­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB ent­spricht, in de­nen aber eine von bei­den Par­teien un­ter­zeich­nete Miet­ver­trags­ur­kunde vor­han­den ist, die in­halt­lich vollständig die Be­din­gun­gen ei­nes später münd­lich oder kon­klu­dent ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­trags enthält, ist die Schrift­form nach § 550 S. 1 BGB den­noch ge­wahrt. § 550 BGB dient in ers­ter Li­nie dem In­for­ma­ti­ons­bedürf­nis des Er­wer­bers, dem durch die Schrift­form die Möglich­keit ein­geräumt wer­den soll, sich von dem Um­fang und In­halt der auf ihn über­ge­hen­den Rechte und Pflich­ten zu­verlässig zu un­ter­rich­ten.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte hatte im Jahr 2000 Büroräume im vier­ten Ober­ge­schoss des An­we­sens der Rechts­vorgänger (eine Er­ben­ge­mein­schaft) der Kläge­rin an­ge­mie­tet. Der Ver­trags­ent­wurf sah eine zunächst auf fünf Jahre be­fris­tete Miet­dauer vor. Nach ei­ner eben­falls vom Be­klag­ten un­ter­schrie­be­nen An­lage zum Miet­ver­trag sollte der Mie­ter das Recht ha­ben, mehr­mals eine Op­tion von je­weils ma­xi­mal fünf Jah­ren zur Fort­set­zung des Miet­verhält­nis­ses auszuüben. Eine in dem Ver­trags­ent­wurf zunächst vor­ge­se­hene Re­ge­lung zur Miet­an­pas­sung hatte der Be­klagte ge­stri­chen.

Nur ei­ner der Rechts­vorgänger (G.) un­ter­zeich­nete die Ver­trags­ur­kunde und die bei­gefügte An­lage, al­ler­dings ohne Ver­tre­tungs­zu­satz und ergänzte sei­ner­seits die Ver­trags­ur­kunde um eine wei­tere An­lage, die eine Miet­an­pas­sungs­klau­sel ent­hielt. Da der Be­klagte die Miet­an­pas­sungs­klau­sel nicht ak­zep­tie­ren wollte, un­ter­zeich­nete er die wei­tere An­lage nicht. In der Fol­ge­zeit wurde das Miet­verhält­nis mit dem vom Be­klag­ten ein­gefügten Op­ti­ons­recht, aber ohne die von G. gewünschte Re­ge­lung zur Miet­an­pas­sung durch­geführt.

Im Sep­tem­ber 2006 veräußer­ten die Ei­gentümer das Grundstück an die Kläge­rin. Zu die­sem Zeit­punkt war in dem Ob­jekt nur die vierte Etage an den Be­klag­ten ver­mie­tet. In dem Kauf­ver­trag war in­so­fern ge­re­gelt, dass das be­ste­hende Miet­verhält­nis vom Käufer über­nom­men wird. Die in dem Miet­ver­trag ent­hal­tene Verlänge­rungs­op­tion wurde vom Be­klag­ten mehr­fach auch noch ge­genüber der Kläge­rin ausgeübt.

An­fang De­zem­ber 2011 erklärte die Kläge­rin un­ter Be­ru­fung auf einen Schrift­form­man­gel die Kündi­gung des Miet­ver­trags. Sie ver­langte vom Be­klag­ten Räum­ung und Her­aus­gabe der Mieträume. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Be­ru­fung der Kläge­rin zurück.

Gründe:
Die Auf­fas­sung des OLG, der Miet­ver­trag genüge nicht der Schrift­form des § 550 S. 1 BGB und könne da­her von der Kläge­rin or­dent­lich gekündigt wer­den, war nicht frei von Rechts­feh­lern.

Zwar war das Be­ru­fungs­ge­richt zu Recht da­von aus­ge­gan­gen, dass die ma­te­ri­ell-recht­li­chen An­for­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB für das Zu­stan­de­kom­men ei­nes Ver­trags nicht erfüllt wa­ren. Denn G. als Ver­mie­ter hatte das ihm vom Be­klag­ten durch die Über­sen­dung des un­ter­zeich­ne­ten Ver­trags­ent­wurfs über­sandte An­ge­bot auf Ab­schluss ei­nes Miet­ver­trags nicht an­ge­nom­men, son­dern um eine Preis­an­pas­sungs­klau­sel ergänzt an die­sen zurück­ge­sandt. Da­mit hatte er gem. § 150 Abs. 2 BGB ein neues An­ge­bot ab­ge­ge­ben. Die­ses hat der Be­klagte wie­derum nicht an­ge­nom­men, weil er den Nach­trag, der die Preis­an­pas­sungs­klau­sel ent­hielt, nicht un­ter­zeich­net hatte. Auch eine sol­che An­nahme un­ter Ein­schränkun­gen gilt nach § 150 Abs. 2 BGB als Ab­leh­nung des An­ge­bots ver­bun­den mit einem neuen An­trag. Der Miet­ver­trag war in­so­fern nur münd­lich oder kon­klu­dent durch den Voll­zug des Miet­verhält­nis­ses zu­stande ge­kom­men.

Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte je­doch nicht er­kannt, dass trotz der feh­len­den Ein­hal­tung der ma­te­ri­ell-recht­li­chen An­for­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB im vor­lie­gen­den Fall das Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 S. 1 BGB für Miet­verträge mit ei­ner Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfüllt war. Schließlich hat der Se­nat be­reits für den ähn­lich ge­la­ger­ten Fall der verspäte­ten An­nahme ei­nes An­ge­bots auf Ab­schluss ei­nes Miet­ver­trags für die Ein­hal­tung der Schrift­form ent­schie­den, dass diese der bloßen Schrift­lich­keit der Erklärun­gen ("äußere Form") zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB aus­reicht (Urt. v. 24.2.2010, Az.: XII ZR 120/06).

Ein Miet­ver­trag genügt dem­nach auch dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn er in­halts­gleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB nie­der­ge­leg­ten Ver­trags­be­din­gun­gen nur münd­lich oder kon­klu­dent ab­ge­schlos­sen wurde. Die Aus­le­gung von § 550 BGB führt un­ter Berück­sich­ti­gung sei­nes Schutz­zwecks und sei­ner Rechts­folge zu dem Er­geb­nis, dass § 550 BGB über die Ein­hal­tung der äußeren Form hin­aus nicht vor­aus­setzt, dass der Ver­trag durch die schrift­lich ab­ge­ge­be­nen Erklärun­gen zu­stande ge­kom­men ist. § 550 BGB dient in ers­ter Li­nie dem In­for­ma­ti­ons­bedürf­nis des Er­wer­bers, dem durch die Schrift­form die Möglich­keit ein­geräumt wer­den soll, sich von dem Um­fang und In­halt der auf ihn über­ge­hen­den Rechte und Pflich­ten zu­verlässig zu un­ter­rich­ten. Die­sen Schutz­zweck erfüllt eine nur der äußeren Form genügende Miet­ver­trags­ur­kunde, in der die von bei­den Par­teien un­ter­zeich­ne­ten Be­din­gun­gen des später kon­klu­dent ab­ge­schlos­se­nen Ver­tra­ges ent­hal­ten sind.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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