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Wahrung der Schriftform bei eigentlich formunwirksamen Mietvertrag

BGH 17.6.2015, XII ZR 98/13

In Fällen, in denen der Vertragsschluss zwar nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB entspricht, in denen aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB dennoch gewahrt. § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte hatte im Jahr 2000 Bür­o­räume im vier­ten Ober­ge­schoss des Anwe­sens der Rechts­vor­gän­ger (eine Erben­ge­mein­schaft) der Klä­ge­rin ange­mie­tet. Der Ver­trags­ent­wurf sah eine zunächst auf fünf Jahre befris­tete Miet­dauer vor. Nach einer eben­falls vom Beklag­ten unter­schrie­be­nen Anlage zum Miet­ver­trag sollte der Mie­ter das Recht haben, mehr­mals eine Option von jeweils maxi­mal fünf Jah­ren zur Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses aus­zu­ü­ben. Eine in dem Ver­trags­ent­wurf zunächst vor­ge­se­hene Rege­lung zur Mie­t­an­pas­sung hatte der Beklagte ges­tri­chen.

Nur einer der Rechts­vor­gän­ger (G.) unter­zeich­nete die Ver­trag­s­ur­kunde und die bei­ge­fügte Anlage, aller­dings ohne Ver­t­re­tungs­zu­satz und ergänzte sei­ner­seits die Ver­trag­s­ur­kunde um eine wei­tere Anlage, die eine Mie­t­an­pas­sungs­klau­sel ent­hielt. Da der Beklagte die Mie­t­an­pas­sungs­klau­sel nicht akzep­tie­ren wollte, unter­zeich­nete er die wei­tere Anlage nicht. In der Fol­ge­zeit wurde das Miet­ver­hält­nis mit dem vom Beklag­ten ein­ge­füg­ten Opti­ons­recht, aber ohne die von G. gewünschte Rege­lung zur Mie­t­an­pas­sung durch­ge­führt.

Im Sep­tem­ber 2006 ver­äu­ßer­ten die Eigen­tü­mer das Grund­stück an die Klä­ge­rin. Zu die­sem Zeit­punkt war in dem Objekt nur die vierte Etage an den Beklag­ten ver­mie­tet. In dem Kauf­ver­trag war inso­fern gere­gelt, dass das beste­hende Miet­ver­hält­nis vom Käu­fer über­nom­men wird. Die in dem Miet­ver­trag ent­hal­tene Ver­län­ge­rung­s­op­tion wurde vom Beklag­ten mehr­fach auch noch gegen­über der Klä­ge­rin aus­ge­übt.

Anfang Dezem­ber 2011 erklärte die Klä­ge­rin unter Beru­fung auf einen Schrift­form­man­gel die Kün­di­gung des Miet­ver­trags. Sie ver­langte vom Beklag­ten Räu­mung und Her­aus­gabe der Mie­träume. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück.

Gründe:
Die Auf­fas­sung des OLG, der Miet­ver­trag genüge nicht der Schrift­form des § 550 S. 1 BGB und könne daher von der Klä­ge­rin ordent­lich gekün­digt wer­den, war nicht frei von Rechts­feh­lern.

Zwar war das Beru­fungs­ge­richt zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die mate­ri­ell-recht­li­chen Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB für das Zustan­de­kom­men eines Ver­trags nicht erfüllt waren. Denn G. als Ver­mie­ter hatte das ihm vom Beklag­ten durch die Über­sen­dung des unter­zeich­ne­ten Ver­trags­ent­wurfs über­sandte Ange­bot auf Abschluss eines Miet­ver­trags nicht ange­nom­men, son­dern um eine Preis­an­pas­sungs­klau­sel ergänzt an die­sen zurück­ge­sandt. Damit hatte er gem. § 150 Abs. 2 BGB ein neues Ange­bot abge­ge­ben. Die­ses hat der Beklagte wie­derum nicht ange­nom­men, weil er den Nach­trag, der die Preis­an­pas­sungs­klau­sel ent­hielt, nicht unter­zeich­net hatte. Auch eine sol­che Annahme unter Ein­schrän­kun­gen gilt nach § 150 Abs. 2 BGB als Ableh­nung des Ange­bots ver­bun­den mit einem neuen Antrag. Der Miet­ver­trag war inso­fern nur münd­lich oder kon­k­lu­dent durch den Voll­zug des Miet­ver­hält­nis­ses zustande gekom­men.

Das Beru­fungs­ge­richt hatte jedoch nicht erkannt, dass trotz der feh­len­den Ein­hal­tung der mate­ri­ell-recht­li­chen Anfor­de­run­gen des § 126 Abs. 2 BGB im vor­lie­gen­den Fall das Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 S. 1 BGB für Miet­ver­träge mit einer Lauf­zeit von mehr als einem Jahr erfüllt war. Sch­ließ­lich hat der Senat bereits für den ähn­lich gela­ger­ten Fall der ver­spä­te­ten Annahme eines Ange­bots auf Abschluss eines Miet­ver­trags für die Ein­hal­tung der Schrift­form ent­schie­den, dass diese der blo­ßen Schrift­lich­keit der Erklär­un­gen ("äußere Form") zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB aus­reicht (Urt. v. 24.2.2010, Az.: XII ZR 120/06).

Ein Miet­ver­trag genügt dem­nach auch dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn er inhalts­g­leich mit den in der äuße­ren Form des § 126 BGB nie­der­ge­leg­ten Ver­trags­be­din­gun­gen nur münd­lich oder kon­k­lu­dent abge­sch­los­sen wurde. Die Aus­le­gung von § 550 BGB führt unter Berück­sich­ti­gung sei­nes Schutz­zwecks und sei­ner Rechts­folge zu dem Ergeb­nis, dass § 550 BGB über die Ein­hal­tung der äuße­ren Form hin­aus nicht vor­aus­setzt, dass der Ver­trag durch die schrift­lich abge­ge­be­nen Erklär­un­gen zustande gekom­men ist. § 550 BGB dient in ers­ter Linie dem Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Erwer­bers, dem durch die Schrift­form die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­den soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn über­ge­hen­den Rechte und Pflich­ten zuver­läs­sig zu unter­rich­ten. Die­sen Schutz­zweck erfüllt eine nur der äuße­ren Form genü­gende Miet­ver­trag­s­ur­kunde, in der die von bei­den Par­teien unter­zeich­ne­ten Bedin­gun­gen des spä­ter kon­k­lu­dent abge­sch­los­se­nen Ver­tra­ges ent­hal­ten sind.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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