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Mietzahlungspflichten bei behördlichen Schließungsverfügungen in der Corona-Krise

Seit Beginn der COVID-19-Pandemie steht im Mietrecht die Frage im Fokus, inwieweit Gewerberaummieter zur Fortzahlung der Miete trotz behördlicher Schließungsverfügungen verpflichtet sind.

Das Ende März 2020 eilig ver­ab­schie­dete Gesetz zur Abmil­de­rung der Fol­gen der COVID-19-Pan­de­mie schränkte zwar das Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters ein, die Miet­zah­lungspf­licht sollte durch das Gesetz jedoch nicht ange­tas­tet wer­den.

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Nun­mehr lie­gen die ers­ten Gerichts­ent­schei­dun­gen vor, die sich mit der Miet­zah­lungspf­licht des Mie­ters bei Corona-beding­ten behörd­li­chen Sch­lie­ßungs­ver­fü­gun­gen befasst haben. Zu nen­nen sind die Ent­schei­dun­gen des LG Hei­del­berg (Urteil vom 30.7.2020, Az. 5 O 66/20), des LG Zwei­brü­cken (Urteil vom 19.8.2020, Az. HK O 17/20)  und des LG Frank­furt (Urteil vom 7.9.2020, Az. 2-05 O 160/20), in denen sich Tex­til- bzw. ein Bril­len­ein­zel­händ­ler mit deut­sch­land­wei­ten Filial­net­zen ver­geb­lich gegen Zah­lungs­kla­gen der Ver­mie­ter gewehrt haben.

Die Urteile las­sen die klare Ten­denz der Recht­sp­re­chung erken­nen, das Mie­t­aus­fall­ri­siko dem Mie­ter auf­zu­er­le­gen.

Eine Sch­lie­ßung­s­an­ord­nung - so im Ergeb­nis das LG Hei­del­berg und das LG Zwei­brü­cken - begründe kei­nen Man­gel der Miet­sa­che, der etwa zur Min­de­rung der Miete berech­tigt. Eine Sch­lie­ßungs­ver­fü­gung knüpfe nicht an die kon­k­rete Beschaf­fen­heit, den Zustand oder die Lage der kon­k­re­ten Miet­sa­che an. Genau dies wäre jedoch erfor­der­lich, um einen Miet­man­gel zu begrün­den.

Auch die viel dis­ku­tierte Mög­lich­keit einer Mie­t­an­pas­sung auf Grund­lage des Rechts­in­sti­tuts des Weg­falls der Geschäfts­grund­lage (§ 313 BGB) sehen die Gerichte kri­tisch. Für die Annahme einer Mie­t­an­pas­sung kommt es dabei maß­geb­lich auf die Frage an, ob dem Mie­ter ein Fest­hal­ten am unve­r­än­der­ten Ver­trag nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zuge­mu­tet wer­den kann. Bei der Beant­wor­tung die­ser Frage spielt die ver­trag­li­che und gesetz­li­che Risi­ko­ver­tei­lung eine maß­geb­li­che Rolle. Die gesetz­li­che Risi­ko­ver­tei­lung ist in gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen ein­deu­tig: Der Mie­ter trägt das Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che. Dies sieht auch die Recht­sp­re­chung so. Vor dem Hin­ter­grund die­ser ein­deu­ti­gen Risi­ko­ver­tei­lung kom­men sowohl das LG Zwei­brü­cken als auch das LG Hei­del­berg zu dem Ergeb­nis, dass eine Ver­trags­an­pas­sung auf Grund­lage des § 313 BGB im Fall von Corona-beding­ten Sch­lie­ßung­s­an­ord­nun­gen auf ext­reme Aus­nah­me­fälle beg­renzt ist, in denen das Fest­hal­ten am Ver­trag zu untrag­ba­ren, mit Recht und Gerech­tig­keit nicht zu ver­ein­ba­ren­den Ergeb­nis­sen füh­ren würde. Allein der Hin­weis auf erheb­li­che (kurz­fris­tige) Umsatz­aus­fälle rei­che nicht aus, um eine unzu­mut­bare wirt­schaft­li­che Beein­träch­ti­gung für den Mie­ter anneh­men zu kön­nen. Die Hür­den für die Annahme einer Unzu­mut­bar­keit für den Mie­ter - und damit für eine Miet­re­du­zie­rung - sind daher außer­or­dent­lich hoch.

Die bis­he­ri­gen gericht­li­chen Ent­schei­dun­gen ver­deut­li­chen, dass es für gewerb­li­che Mie­ter zunächst schwie­rig sein dürfte, im Falle von behörd­li­chen Sch­lie­ßung­s­an­ord­nun­gen Mie­t­an­pas­sun­gen auf gericht­li­chem Wege zu errei­chen. Diese Aus­sage darf frei­lich nicht pau­schal ver­stan­den wer­den. Die gericht­li­chen Ent­schei­dun­gen zei­gen auch, dass durch­aus Fälle in Betracht kom­men, in denen eine Mie­t­an­pas­sung etwa über § 313 BGB mög­lich erscheint. Hierzu dürf­ten Fälle zäh­len, in denen die Par­teien die gesetz­li­che Risi­ko­ver­tei­lung ver­trag­lich - etwa durch sog. „Force Majeure Klau­seln“ - zuguns­ten des Mie­ters ver­la­gert haben, was in der Pra­xis wohl eher sel­ten vor­kom­men dürfte. Die Ein­zel­fall­be­trach­tung steht also im Vor­der­grund. Auch ist zu beach­ten, dass es sich bei den bis­he­ri­gen Ent­schei­dun­gen um ers­t­in­stanz­li­che Urteile han­delt. Denk­bar ist, dass Ober­lan­des­ge­richte oder der BGH zu einer ande­ren Bewer­tung kom­men.

Die ver­gan­ge­nen Monate zei­gen, dass viele Miet­par­teien in gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten der Mie­ter nicht den Weg einer gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung ein­ge­schla­gen, son­dern part­ner­schaft­lich Lösun­gen für eine Über­brü­ckung der für beide Par­teien ein­schnei­den­den COVID-19-Pan­de­mie gesucht haben. Oft­mals wur­den daher Miet­stun­dungs- oder gar (Teil-)Erlass­ve­r­ein­ba­run­gen getrof­fen. Hier ist jedoch Vor­sicht gebo­ten. Bei der Erstel­lung von Erlass- und Stun­dungs­ve­r­ein­ba­run­gen ist drin­gend dar­auf zu ach­ten, dass diese in Form eines schrift­form­kon­for­men Nach­tra­ges zum Miet­ver­trag gesch­los­sen wer­den. Bei Ver­stö­ßen gegen das gesetz­li­che Schrift­for­mer­for­der­nis droht andern­falls die Künd­bar­keit des auf eine bestimmte Lauf­zeit ange­leg­ten Miet­ver­hält­nis­ses in gesetz­li­cher Frist. Eine anwalt­li­che Beg­lei­tung bei der Sch­lie­ßung von Nach­trä­gen wird daher nahe­ge­legt.

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