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Mietzahlungspflichten bei behördlichen Schließungsverfügungen in der Corona-Krise

Seit Beginn der COVID-19-Pandemie steht im Mietrecht die Frage im Fokus, inwieweit Gewerberaummieter zur Fortzahlung der Miete trotz behördlicher Schließungsverfügungen verpflichtet sind.

Das Ende März 2020 eilig ver­ab­schie­dete Gesetz zur Abmil­de­rung der Fol­gen der COVID-19-Pan­de­mie schränkte zwar das Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters ein, die Miet­zah­lungspf­licht sollte durch das Gesetz jedoch nicht ange­tas­tet wer­den.

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Gesetz­ge­ber bes­sert bei Miet­zah­lungspf­lich­ten nach

Nun hat der Bun­des­tag jedoch am 17.12.2020 dem Gesetz zur wei­te­ren Ver­kür­zung des Rest­schuld­be­f­rei­ungs­ver­fah­rens zuge­stimmt und nur einen Tag spä­ter, am 18.12.2020 hat der Bun­des­rat das Gesetz gebil­ligt. Neben Rege­lun­gen zur Ver­kür­zung der Rest­schuld­be­f­rei­ung in Insol­venz­ver­fah­ren ist darin auch eine Anpas­sung des gewerb­li­chen Miet­rechts ent­hal­ten.

Danach gilt für Gewer­be­miet- und Pacht­ver­hält­nisse, die von staat­li­chen Covid-19 Maß­nah­men betrof­fen sind, eine gesetz­li­che Ver­mu­tung, wonach erheb­li­che (Nut­zungs-) Beschrän­kun­gen für den Betrieb des Mie­ters infolge staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie eine schwer­wie­gende Ver­än­de­rung der Geschäfts­grund­lage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB dar­s­tel­len kön­nen, § 7 EGBGB.

Hin­weis: Liegt eine Stör­ung der Geschäfts­grund­lage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB vor, kann in ers­ter Linie eine Ver­trags­an­pas­sung und damit ggf. eine Miet­min­de­rung ver­langt wer­den. Ist dies nicht mög­lich oder der ande­ren Par­tei nicht zumut­bar, kann die sich auf die Stör­ung der Geschäfts­grund­lage beru­fende Par­tei den Miet­ver­trag kün­di­gen.

Recht­sp­re­chung erlegte das Mie­t­aus­fall­ri­siko bis­her dem Mie­ter auf

In der Recht­sp­re­chung bestand bis­her die klare Ten­denz, das Mie­t­aus­fall­ri­siko dem Mie­ter auf­zu­er­le­gen.

So lie­gen erste Gerichts­ent­schei­dun­gen vor, die sich mit der Miet­zah­lungspf­licht des Mie­ters bei Corona-beding­ten behörd­li­chen Sch­lie­ßungs­ver­fü­gun­gen befasst haben. Zu nen­nen sind die Ent­schei­dun­gen des LG Hei­del­berg (Urteil vom 30.7.2020, Az. 5 O 66/20), des LG Zwei­brü­cken (Urteil vom 19.8.2020, Az. HK O 17/20)  und des LG Frank­furt (Urteil vom 7.9.2020, Az. 2-05 O 160/20), in denen sich Tex­til- bzw. ein Bril­len­ein­zel­händ­ler mit deut­sch­land­wei­ten Filial­net­zen ver­geb­lich gegen Zah­lungs­kla­gen der Ver­mie­ter gewehrt haben.

Eine Sch­lie­ßung­s­an­ord­nung - so im Ergeb­nis das LG Hei­del­berg und das LG Zwei­brü­cken - begründe kei­nen Man­gel der Miet­sa­che, der etwa zur Min­de­rung der Miete berech­tigt. Eine Sch­lie­ßungs­ver­fü­gung knüpfe nicht an die kon­k­rete Beschaf­fen­heit, den Zustand oder die Lage der kon­k­re­ten Miet­sa­che an. Genau dies wäre jedoch erfor­der­lich, um einen Miet­man­gel zu begrün­den.

Auch die viel dis­ku­tierte Mög­lich­keit einer Mie­t­an­pas­sung auf Grund­lage des Rechts­in­sti­tuts des Weg­falls der Geschäfts­grund­lage (§ 313 BGB) sahen die Gerichte bis­her kri­tisch. Mit der Ände­rung auf­grund des Geset­zes zur Ver­kür­zung des Rest­schuld­be­f­rei­ungs­ver­fah­rens besteht nun­mehr jedoch die gesetz­li­che Ver­mu­tung, dass erheb­li­che (Nut­zungs-) Beschrän­kun­gen für den Betrieb des Mie­ters  infolge staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der Pan­de­mie eine schwer­wie­gende Ver­än­de­rung der Geschäfts­grund­lage dar­s­tel­len kön­nen. Die Ver­mu­tung gilt für das sog. reale Merk­mal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich ein Umstand, der zur Grund­lage des Miet­ver­trags gewor­den ist, nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend ver­än­dert hat. Die wei­te­ren Merk­male des § 313 Absatz 1 BGB blei­ben unbe­rührt und sind im Streit­fall den Mie­ter dar­zu­le­gen und ggf. unter Beweis zu stel­len. Ins­be­son­dere das sog. nor­ma­tive Merk­mal des § 313 Absatz 1 BGB, dass also dem einen Teil unter Berück­sich­ti­gung aller Umstände des Ein­zel­falls, ins­be­son­dere der ver­trag­li­chen oder gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung, das Fest­hal­ten am unve­r­än­der­ten Ver­trag nicht zuge­mu­tet wer­den kann, wird von der Ver­mu­tungs­re­ge­lung nicht erfasst. Nach der Geset­zes­be­grün­dung soll davon aus­zu­ge­hen sein, dass ohne ent­sp­re­chende ver­trag­li­che Rege­lun­gen Belas­tun­gen infolge staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie regel­mä­ßig weder der Sphäre des Ver­mie­ters noch des Mie­ters zuzu­ord­nen sind. Im Rah­men der Zumut­bar­keit wird von Bedeu­tung sein, wie stark sich die staat­li­chen Beschrän­kun­gen auf den Betrieb des Mie­ters aus­wir­ken. Ein Indiz für starke Beein­träch­ti­gun­gen könne in erheb­lich zurück­ge­gan­ge­nen Umsät­zen, zum Bei­spiel im Ver­g­leich zum Vor­jah­res­zei­traum, lie­gen. Zu berück­sich­ti­gen sei auch, ob der Mie­ter öff­ent­li­che oder sons­tige Zuschüsse erhal­ten hat, mit denen er die Umsatz­aus­fälle infolge staat­li­cher Beschrän­kun­gen jeden­falls teil­weise kom­pen­sie­ren kann, und ob er Auf­wen­dun­gen erspart hat, weil er etwa Kurz­ar­beit ange­mel­det hat oder der Waren­ein­kauf weg­ge­fal­len ist. Ent­schei­dend sind die Umstände des Ein­zel­falls. § 313 BGB gewährt keine Über­kom­pen­sa­tion. Sch­ließ­lich bleibt auch die Rechts­folge des § 313 Absatz 1 BGB unbe­rührt. Ver­trags­an­pas­sung kann nur im ange­mes­se­nen Umfang begehrt wer­den. Es kann nur die­je­nige Rechts­folge begehrt wer­den, wel­che die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen bei­der Ver­trags­teile in ein ange­mes­se­nes Gleich­ge­wicht bringt. Es hängt daher immer vom jewei­li­gen Ein­zel­fall ab, ob für den Zei­traum, in dem ein Betrieb von einer staat­li­chen Maß­nahme betrof­fen ist, zum Bei­spiel eine Stun­dung oder Anpas­sung der Miet­höhe, eine Ver­rin­ge­rung der ange­mie­te­ten Fläche bei gleich­zei­ti­ger Her­ab­set­zung der Miete oder auch die Auf­he­bung des Ver­trags ange­mes­sen ist.

Die bis­he­ri­gen gericht­li­chen Ent­schei­dun­gen ver­deut­li­chen, dass es für gewerb­li­che Mie­ter bis­her schwie­rig war, im Falle von behörd­li­chen Sch­lie­ßung­s­an­ord­nun­gen Mie­t­an­pas­sun­gen auf gericht­li­chem Wege zu errei­chen. Der Gesetz­ge­ber hat nun jedoch den Weg frei gemacht, Covid-19-bedingte Mie­t­an­pas­sun­gen leich­ter durch­zu­set­zen. Hierzu dient auch eine Ände­rung der Zivil­pro­zess­ord­nung (ZPO). § 44 ZPO bestimmt ein Vor­rang- und Besch­leu­ni­gungs­ge­bot. Ver­fah­ren über die Anpas­sung der Miete oder Pacht für gewerb­lich genutzte Flächen wegen staat­li­cher Maß­nah­men zur Bekämp­fung der COVID-19-Pan­de­mie sind vor­ran­gig und besch­leu­nigt zu behan­deln. Es soll ein früher ers­ter Ter­min spä­tes­tens einen Monat nach Zustel­lung der Kla­ge­schrift statt­fin­den.

Die ver­gan­ge­nen Monate zei­gten, dass viele Miet­par­teien in gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten der Mie­ter nicht den Weg einer gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung ein­ge­schla­gen, son­dern part­ner­schaft­lich Lösun­gen für eine Über­brü­ckung der für beide Par­teien ein­sch­nei­den­den COVID-19-Pan­de­mie gesucht haben. Oft­mals sind bis­her Ver­mie­ter ihren betrof­fe­nen Mie­tern ent­ge­gen­ge­kom­men und haben Miet­stun­dungs- oder gar (Teil-)Erlass­ve­r­ein­ba­run­gen getrof­fen. Nach der neuen Rechts­lage besteht nun für gewerb­li­che Mie­ter bzw. Päch­ter das Recht, unter Beru­fung auf § 313 BGB in Ver­bin­dung mit § 7 EGBGB eine Miet­min­de­rung oder gar bei beson­ders schwer wie­gen­den Stör­un­gen der Geschäfts­grund­lage in letz­ter Kon­se­qu­enz die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu ver­lan­gen. Bei ent­sp­re­chen­den Anpas­sun­gen wird eine anwalt­li­che Beg­lei­tung nahe­ge­legt.

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