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Unüblich hohe Maklerprovision: Vorkaufsberechtigter muss auch nicht den üblichen Betrag zahlen

BGH 12.5.2016, I ZR 5/15

Der § 655 BGB ist nicht über sei­nen Wort­laut hin­aus auf an­dere Ar­ten von Mak­ler­verträgen an­zu­wen­den. Ist die Zah­lung ei­ner unüblich ho­hen Mak­ler­pro­vi­sion im Kauf­ver­trag zwi­schen dem Verkäufer und dem Käufer ver­ein­bart und ist der Vor­kaufs­be­rech­tigte im Fall der Ausübung des Vor­kaufs­rechts des­halb nicht ver­pflich­tet, die Mak­ler­pro­vi­sion in der ver­ein­bar­ten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu er­stat­ten, be­steht für den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten auch keine Ver­pflich­tung, eine auf die übli­che Höhe re­du­zierte Mak­ler­pro­vi­sion zu zah­len.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte und sein Bru­der hat­ten ihre im Fe­bruar 2011 ver­stor­bene Mut­ter zu glei­chen Tei­len be­erbt. Der Nach­lass be­stand im We­sent­li­chen aus einem Haus­grundstück. Der Bru der des Be­klag­ten be­auf­tragte die Kläge­rin mit der Ver­mitt­lung ei­nes Kauf­in­ter­es­sen­ten für sei­nen hälf­ti­gen Erb­teil. Mit Erb­teils­kauf­ver­trag aus März 2012 veräußerte er durch Ver­mitt­lung der Kläge­rin sei­nen An­teil an dem Nach­lass an S. für 260.000 €. Nach § 7 des Ver­tra­ges wurde der ver­kaufte Er­ban­teil dem Käufer mit so­for­ti­ger ding­li­cher Wir­kung über­tra­gen. In § 16 des Ver­tra­ges war aus­geführt, dass der Ver­trag durch die Kläge­rin zu­stande ge­kom­men sei, dass der Käufer sich ver­pflichte, an die Kläge­rin ein Mak­ler­ho­no­rar i.H.v. 29.750 € für Be­ra­tung, wirt­schaft­li­che Auf­be­rei­tung und Ver­kauf zu zah­len, und dass die­ses Ho­no­rar im Fall der Ausübung des Vor­kaufs­rechts eben­falls ver­dient und vom Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu zah­len sei.

Der Be­klagte übte im Juni 2012 ge­genüber sei­nem Bru­der und dem Käufer sein ge­setz­li­ches Vor­kaufs­recht aus. Die von der Kläge­rin ge­for­derte Mak­ler­pro­vi­sion i.H.v. 29.750 € be­zahlte er nicht. LG und OLG ha­ben die von der Kläge­rin ge­gen den Be­klag­ten er­ho­bene Klage auf Zah­lung von 29.750 € nebst Zin­sen ab­ge­wie­sen. Auch die Re­vi­sion der Kläge­rin vor dem BGH blieb er­folg­los.

Die Gründe:
Der Kläge­rin stand ge­gen den Be­klag­ten kein An­spruch auf Mak­ler­lohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu, weil die in § 16 des Ver­tra­ges aus Mai 2012 ge­trof­fene Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung unüblich hoch war und des­halb we­der in der ver­ein­bar­ten Höhe noch in einem auf das übli­che Maß re­du­zier­tem Um­fang ge­genüber dem Be­klag­ten wirkte.

Nach BGH-Recht­spre­chung, die auch im Schrift­tum Zu­stim­mung ge­fun­den hat, gehören Be­stim­mun­gen in Kauf­verträgen über die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten, die sich nicht im übli­chen Rah­men hal­ten, we­sens­gemäß nicht zum Kauf­ver­trag und ver­pflich­ten da­her den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten nicht. Ent­spre­chend dem Rechts­ge­dan­ken des § 465 BGB, wo­nach eine Ver­ein­ba­rung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nicht­ausübung des Vor­kaufs­rechts abhängig ge­macht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vor­kaufs­rechts der Rück­tritt vor­be­hal­ten wird, dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten ge­genüber un­wirk­sam ist, ist in Fällen der Ver­ein­ba­rung ei­ner unüblich ho­hen Mak­ler­pro­vi­sion kein Raum für eine An­wen­dung des § 464 Abs. 2 BGB.

An­ders als die Re­vi­sion meinte, ließ sich die Höhe der Pro­vi­sion nicht da­mit recht­fer­ti­gen, dass die Kläge­rin zusätz­li­che Leis­tun­gen er­bracht hatte, die über die übli­che Tätig­keit ei­nes Mak­lers hin­aus­gin­gen. Das Be­ru­fungs­ge­richt war rechts­feh­ler­frei da­von aus­ge­gan­gen, die Be­schaf­fung ei­nes Grund­ris­ses gehöre ebenso zu den ty­pi­schen Leis­tun­gen ei­nes Mak­lers wie die Er­stel­lung ei­ner Mie­ter­liste und die Er­stel­lung ei­nes Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens. Die Be­stim­mung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV re­gelt al­lein Buchführungs- und Auf­zeich­nungs­pflich­ten des Mak­lers. Der Um­fang der in die­ser Hin­sicht be­ste­hen­den Pflich­ten sagt nichts darüber aus, wel­che Leis­tun­gen Mak­ler darüber hin­aus ty­pi­scher­weise sonst noch er­brin­gen, um Ge­schäfte er­folg­reich zu ver­mit­teln.

Eine Her­ab­set­zung der Mak­ler­pro­vi­sion der Kläge­rin auf einen übli­chen Be­trag in ent­spre­chen­der An­wen­dung des § 655 BGB kam eben­falls nicht in Be­tracht. Da­nach kann der für den Nach­weis der Ge­le­gen­heit zum Ab­schluss oder für die Ver­mitt­lung ei­nes Dienst­ver­trags ver­ein­barte Mak­ler­lohn, der sich im Ein­zel­fall als un­verhält­nismäßig hoch er­weist, auf An­trag des Schuld­ners durch Ur­teil auf den an­ge­mes­se­nen Be­trag her­ab­ge­setzt wer­den. Diese Re­ge­lung ist, nach­dem zunächst eine auf alle Mak­ler­verträge be­zo­gene Vor­schrift be­ab­sich­tigt ge­we­sen war, erst durch den Reichs­tag in das BGB ein­gefügt wor­den. Im Hin­blick auf die be­wusste Be­schränkung des An­wen­dungs­be­reichs der Norm auf einen Mak­ler­ver­trag über die Ver­mitt­lung von Dienst­verträgen und den Aus­nah­me­cha­rak­ter der Vor­schrift schei­det eine ana­loge An­wen­dung auf alle Mak­ler­verträge und da­mit auch auf den vor­lie­gen­den Mak­ler­ver­trag aus.

Auch eine Her­ab­set­zung der ver­ein­bar­ten Mak­ler­pro­vi­sion auf eine übli­che Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Ver­stoß ge­gen ein preis­recht­li­ches Ver­bots­ge­setz gel­ten, schied hier aus. Denn nach BGH-Recht­spre­chung hat ein Ver­stoß ge­gen Preis­vor­schrif­ten gem. § 134 BGB die Nich­tig­keit der Ent­gelt­re­ge­lung im All­ge­mei­nen nur in dem Um­fang zur Folge, in dem der zulässige Preis über­schrit­ten wird; im Übri­gen bleibt der zulässige Preis ge­schul­det. Begründet wird dies mit der Aus­nah­me­re­ge­lung in § 134 Hs. 2 BGB, wo­nach das Rechts­ge­schäft nur (ins­ge­samt) nich­tig ist, wenn sich nicht aus dem Ge­setz ein an­de­res er­gibt.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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