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Unüblich hohe Maklerprovision: Vorkaufsberechtigter muss auch nicht den üblichen Betrag zahlen

BGH 12.5.2016, I ZR 5/15

Der § 655 BGB ist nicht über seinen Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden. Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte und sein Bru­der hat­ten ihre im Februar 2011 ver­s­tor­bene Mut­ter zu glei­chen Tei­len beerbt. Der Nach­lass bestand im Wesent­li­chen aus einem Haus­grund­stück. Der Bru der des Beklag­ten beauf­tragte die Klä­ge­rin mit der Ver­mitt­lung eines Kauf­in­ter­es­sen­ten für sei­nen hälf­ti­gen Erb­teil. Mit Erb­teils­kauf­ver­trag aus März 2012 ver­äu­ßerte er durch Ver­mitt­lung der Klä­ge­rin sei­nen Anteil an dem Nach­lass an S. für 260.000 €. Nach § 7 des Ver­tra­ges wurde der ver­kaufte Erb­an­teil dem Käu­fer mit sofor­ti­ger ding­li­cher Wir­kung über­tra­gen. In § 16 des Ver­tra­ges war aus­ge­führt, dass der Ver­trag durch die Klä­ge­rin zustande gekom­men sei, dass der Käu­fer sich verpf­lichte, an die Klä­ge­rin ein Mak­ler­honorar i.H.v. 29.750 € für Bera­tung, wirt­schaft­li­che Auf­be­rei­tung und Ver­kauf zu zah­len, und dass die­ses Honorar im Fall der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts eben­falls ver­di­ent und vom Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu zah­len sei.

Der Beklagte übte im Juni 2012 gegen­über sei­nem Bru­der und dem Käu­fer sein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht aus. Die von der Klä­ge­rin gefor­derte Mak­ler­pro­vi­sion i.H.v. 29.750 € bezahlte er nicht. LG und OLG haben die von der Klä­ge­rin gegen den Beklag­ten erho­bene Klage auf Zah­lung von 29.750 € nebst Zin­sen abge­wie­sen. Auch die Revi­sion der Klä­ge­rin vor dem BGH blieb erfolg­los.

Die Gründe:
Der Klä­ge­rin stand gegen den Beklag­ten kein Anspruch auf Mak­ler­lohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu, weil die in § 16 des Ver­tra­ges aus Mai 2012 getrof­fene Pro­vi­si­ons­ve­r­ein­ba­rung unüb­lich hoch war und des­halb weder in der ver­ein­bar­ten Höhe noch in einem auf das übli­che Maß redu­zier­tem Umfang gegen­über dem Beklag­ten wirkte.

Nach BGH-Recht­sp­re­chung, die auch im Schrift­tum Zustim­mung gefun­den hat, gehö­ren Bestim­mun­gen in Kauf­ver­trä­gen über die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten, die sich nicht im übli­chen Rah­men hal­ten, wesens­ge­mäß nicht zum Kauf­ver­trag und verpf­lich­ten daher den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten nicht. Ent­sp­re­chend dem Rechts­ge­dan­ken des § 465 BGB, wonach eine Ver­ein­ba­rung des Ver­käu­fers mit dem Käu­fer, durch die der Kauf von der Nich­t­aus­übung des Vor­kaufs­rechts abhän­gig gemacht oder dem Ver­käu­fer für den Fall der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts der Rück­tritt vor­be­hal­ten wird, dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten gegen­über unwirk­sam ist, ist in Fäl­len der Ver­ein­ba­rung einer unüb­lich hohen Mak­ler­pro­vi­sion kein Raum für eine Anwen­dung des § 464 Abs. 2 BGB.

Anders als die Revi­sion meinte, ließ sich die Höhe der Pro­vi­sion nicht damit recht­fer­ti­gen, dass die Klä­ge­rin zusätz­li­che Leis­tun­gen erbracht hatte, die über die übli­che Tätig­keit eines Mak­lers hin­aus­gin­gen. Das Beru­fungs­ge­richt war rechts­feh­ler­f­rei davon aus­ge­gan­gen, die Beschaf­fung eines Grun­d­ris­ses gehöre ebenso zu den typi­schen Leis­tun­gen eines Mak­lers wie die Erstel­lung einer Mie­ter­liste und die Erstel­lung eines Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­tens. Die Bestim­mung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buch­füh­rungs- und Auf­zeich­nungspf­lich­ten des Mak­lers. Der Umfang der in die­ser Hin­sicht beste­hen­den Pflich­ten sagt nichts dar­über aus, wel­che Leis­tun­gen Mak­ler dar­über hin­aus typi­scher­weise sonst noch erbrin­gen, um Geschäfte erfolg­reich zu ver­mit­teln.

Eine Her­ab­set­zung der Mak­ler­pro­vi­sion der Klä­ge­rin auf einen übli­chen Betrag in ent­sp­re­chen­der Anwen­dung des § 655 BGB kam eben­falls nicht in Betracht. Danach kann der für den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss oder für die Ver­mitt­lung eines Dienst­ver­trags ver­ein­barte Mak­ler­lohn, der sich im Ein­zel­fall als unver­hält­nis­mä­ßig hoch erweist, auf Antrag des Schuld­ners durch Urteil auf den ange­mes­se­nen Betrag her­ab­ge­setzt wer­den. Diese Rege­lung ist, nach­dem zunächst eine auf alle Mak­ler­ver­träge bezo­gene Vor­schrift beab­sich­tigt gewe­sen war, erst durch den Reichs­tag in das BGB ein­ge­fügt wor­den. Im Hin­blick auf die bewusste Beschrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs der Norm auf einen Mak­ler­ver­trag über die Ver­mitt­lung von Dienst­ver­trä­gen und den Aus­nah­me­cha­rak­ter der Vor­schrift schei­det eine ana­loge Anwen­dung auf alle Mak­ler­ver­träge und damit auch auf den vor­lie­gen­den Mak­ler­ver­trag aus.

Auch eine Her­ab­set­zung der ver­ein­bar­ten Mak­ler­pro­vi­sion auf eine übli­che Höhe nach den Grund­sät­zen, die bei einem Ver­stoß gegen ein preis­recht­li­ches Ver­bots­ge­setz gel­ten, schied hier aus. Denn nach BGH-Recht­sp­re­chung hat ein Ver­stoß gegen Preis­vor­schrif­ten gem. § 134 BGB die Nich­tig­keit der Ent­gelt­re­ge­lung im All­ge­mei­nen nur in dem Umfang zur Folge, in dem der zuläs­sige Preis über­schrit­ten wird; im Übri­gen bleibt der zuläs­sige Preis geschul­det. Begrün­det wird dies mit der Aus­nah­me­re­ge­lung in § 134 Hs. 2 BGB, wonach das Rechts­ge­schäft nur (ins­ge­s­amt) nich­tig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein ande­res ergibt.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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